상가매매대출, 규제 심해져도 최대 한도 받는 법 (최신)

2025년, 상가 투자로 눈 돌린 이유

안녕하세요, 10년 경력의 대출상담사 임동원입니다. 최근 상담실에서 가장 많이 듣는 질문이 “상가 하나 사서 임대 수익 좀 받아볼까 하는데, 대출은 어떻게 되나요?”입니다.

2025년 6월과 9월 부동산 대책으로 주택담보대출이 극도로 강화되면서, 투자자들의 눈이 상가로 쏠리고 있기 때문이죠.

하지만 막상 상가매매대출을 알아보면 주택담보대출과는 완전히 다른 게임이라는 걸 깨닫게 됩니다.

LTV는 더 낮고, 금리는 더 높으며, 임대수익과 공실률까지 따져야 하죠. 오늘은 제가 현장에서 직접 경험한 실전 노하우를 바탕으로, 2025년 상가매매대출의 모든 것을 낱낱이 파헤쳐드리겠습니다.

주택은 문 닫았다 : 6·27 부동산 대책의 충격

2025년 6월 27일, 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 그야말로 폭탄선언이었습니다.

수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 최대한도가 6억원으로 제한되고, 2주택 이상 보유자는 주담대 자체가 전면 금지되었죠.

1주택자도 6개월 내 처분 의무가 생기고, 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 하향되었습니다. 사실상 주택 레버리지 투자의 문이 굳게 닫힌 셈입니다.

현장에서 본 풍선효과

제가 상담한 고객 중 한 분은 원래 강남 아파트 투자를 준비하고 계셨습니다. 하지만 6·27 대책 이후 대출 한도가 예상의 절반도 안 나오자, 즉시 홍대 인근 상가로 눈을 돌리셨죠.

“주택은 규제가 너무 심한데, 상가는 아직 숨통이 트여 있더라”는 게 그분의 말씀이었습니다.

9·7 대책 : 상가의 주거 전환

2025년 9월 7일 정부는 수도권 135만 가구 착공을 목표로 하는 대규모 공급 대책을 발표했습니다. 여기서 눈에 띄는 건 공실 상가를 주거용으로 전환하는 정책이었습니다.

공실 상가와 비주택용지의 주거 전환, 오피스텔과 도시형생활주택 신축 매입, 공실 상가 활용 비아파트 공급 등이 핵심이었죠.

이는 곧 공실 상가를 싸게 매입해서 용도 전환하려는 투자자들의 상가매매대출 수요를 자극했습니다. 동시에 LTV를 50%에서 40%로 강화하고, 토지거래허가구역을 확대하는 등 투기 차단 조치도 병행되었습니다.

10·15 추가 규제

10월 15일에는 규제지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대되었고, 15억원 초과 주택의 주담대 한도가 더욱 제한되었습니다.

15~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄어든 거죠. 비주택 담보대출 LTV는 토지거래허가구역 지정 여부에 따라 70% 유지 또는 40% 축소가 적용됩니다.

금리 인하와 상가 시장의 훈풍

한국은행은 2024년 10월부터 2025년 5월까지 기준금리를 3.5%에서 2.5%로 총 1.0%p 인하했습니다.

이후 7월부터 11월까지는 4연속 동결하여 현재 2.5%를 유지하고 있습니다. 금리 인하는 상업용 부동산 투자 심리 개선에 긍정적으로 작용했습니다.

실제로 2025년 상업용 부동산 매입 의향이 62%로 역대 최고치를 기록했죠. 저희 사무실에서 상담하는 고객들의 반응도 확연히 달라졌습니다.

“금리가 내려가니까 대출 이자 부담이 줄어들고, 임대수익률이 상대적으로 좋아 보이더라”는 의견이 많았습니다.

경제 둔화의 그림자

하지만 장밋빛 전망만 있는 건 아닙니다. 2025년 한국 경제성장률은 1.5% 수준으로 전망되며, 미국 관세 정책 변화, 국내 정치 불확실성, 내수 소비 위축 등 하방 압력이 존재합니다.

금리 인하라는 금융 완화 효과와 경제 둔화라는 실물 악재 사이에서 시장이 복합적인 영향을 받고 있는 상황입니다.

상가 시장, 양극화가 심화되고 있다

거래량은 늘었지만 선택적이다

2024년 전국 상업용 부동산 거래량은 4.6만 건으로 3년 연속 감소했습니다. 그런데 흥미로운 건 서울 상업용 부동산 거래액은 22조원으로 2015년 이후 최고치를 기록했다는 점입니다.

2025년 상반기 투자 규모는 15조원으로 전년 동기 대비 53% 증가했고, 오피스 섹터가 투자 증가를 견인하고 있습니다. 시장은 ‘우량 자산으로의 도피’와 ‘지역별·유형별 양극화’가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

임대시장의 현실

2025년 2분기 기준 상가 임대시장은 경제 회복에도 불구하고 고물가에 따른 민간 소비 위축으로 하락세를 이어갔습니다. 임대가격지수는 상가 통합 기준 전 분기 대비 0.13% 하락했습니다.

세부적으로 보면 중대형 상가는 0.10% 하락, 소규모 상가는 0.21% 하락, 집합상가는 0.15% 하락했습니다.

서울은 뚝섬, 용산역, 압구정 등 주요 상권 중심으로 0.21% 상승했으나, 지방은 전반적 하락세를 보이며 지역 간 양극화가 심화되고 있습니다.

공실률과 임대료의 진실

2025년 2분기 전국 평균 공실률을 보면 중대형 상가가 13.4%, 소규모 상가가 7.5%, 집합상가가 10.5%를 기록했습니다. 전국 평균 임대료는 집합상가 27.0천원/㎡, 중대형 상가 26.5천원/㎡, 소규모 상가 20.6천원/㎡입니다.

서울이 중대형 55.1천원/㎡, 소규모 51.4천원/㎡로 가장 높고, 부산과 경기가 그 뒤를 잇습니다. 제가 상담한 한 고객은 경기 외곽의 중대형 상가를 매입하려다가 공실률이 20%를 넘는다는 걸 알고 포기하셨습니다.

반면 홍대 입구역 도보 5분 거리 소규모 상가는 공실률이 2%에 불과해서 경쟁이 치열했죠.

투자수익률 격차

2025년 1분기 기준 소득수익률은 집합상가 0.97%, 중대형 상가 0.80%, 소규모 상가 0.72%입니다. 자본수익률은 집합상가 0.10%, 중대형 0.03%, 소규모 -0.03%로 소규모 상가는 자산 가치가 하락한 것으로 나타났습니다.

서울 오피스는 1.95%, 경기는 1.88% 수익률을 기록한 반면, 세종 집합상가는 -0.18%로 지역 간 격차가 뚜렷합니다.

상가매매대출의 기본 구조

LTV : 주택보다 훨씬 보수적이다

상가매매대출의 LTV는 1금융권 기준 통상 40~60%입니다. 일부 은행과 상가 유형에 따라 60~70%까지 가능하지만, 이것도 우량 상가에만 해당됩니다.

2금융권, 신탁, 특수금융을 활용하면 70~80% 또는 그 이상 LTV도 시도할 수 있지만, 공실과 업종 리스크가 크거나 비선호 입지 상가는 40% 이하로 제한되기도 합니다.

감정평가액을 기준으로 LTV를 곱해 한도를 산정하므로, 감정가를 어떻게 끌어올리느냐가 상가매매대출 최대 한도 확보의 핵심 변수입니다.

실제 사례로, 같은 건물의 상가라도 임대료 수준, 보증금 구조, 실제 영업 현황에 따라 감정가가 1억원 이상 차이 나는 경우를 봤습니다. 임대계약서, 수선이력, 매출자료를 체계적으로 준비할수록 유리합니다.

금리 : 4~6%가 기본, 2금융은 더 높다

1금융권(시중은행)의 금리 범위는 연 4% 중후반~6%대이며, 대표 은행 금리는 약 3.7~5.8%입니다. 농협은행 평균금리는 3.90~4.60% 수준입니다.

급여이체, 카드 사용, 자동이체 등 우대조건 적용으로 0.3~0.9%p 정도 금리 인하가 가능합니다. 2금융권의 경우 저축은행과 캐피탈은 6~15%, 보험·신탁·특수금융은 6~10%+ 수준입니다.

2금융권은 금리가 높은 대신, 임대소득 중심 심사와 사업자대출 구조 등을 통해 LTV를 70~80%까지 열어주거나, DSR 적용을 다르게 가져가는 상품을 제공하기도 합니다.

DSR·RTI 규제 : 상가매매대출의 진짜 벽

2025년 ‘6·28 대책’ 이후 가계대출 전반에 스트레스 DSR이 도입되었습니다.

대출금액 1억 이상 시 DSR 40%(1금융), 50%(2금융) 한도를 유지하면서도 미래 금리 상승을 반영해 1.5% 수준의 가산금리를 더해 한도를 산정합니다.

동일 소득과 금리 조건이라도 2025년 이후 상가매매대출 가능 한도는 줄어드는 방향입니다. 10·15 대책 이후 1·2금융권 동일 DSR·LTV 기준 적용으로 2금융권의 레버리지 메리트가 축소되었습니다.

임대사업자나 법인 명의 상가대출에는 RTI(Rent To Interest) 규제가 적용되는 경우가 많습니다. 통상 임대수익 대비 이자비용이 1.25~1.5배 이상 나와야 한도가 제대로 나옵니다.

• 가계자금 구조 : DSR 적용, RTI 미적용
• 임대사업자 구조 : RTI 적용, LTV 확대
• 일반 사업자 구조 : DSR 예외 적용 가능

목적과 소득 구조에 맞는 통로를 찾아내는 방식이 활용됩니다. 제가 상담한 한 고객은 개인 명의로 신청했다가 DSR 때문에 한도가 3억밖에 안 나왔습니다.

그런데 임대사업자로 전환하고 RTI 기준을 충족시키니 4억 5천까지 늘어났죠. 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

상가매매대출 한도 극대화 전략

감정평가를 끌어올려라

동일 상가라도 임대료 수준, 보증금 구조, 실제 영업 현황에 따라 감정가가 갈립니다. 임대계약서, 수선이력, 매출자료를 체계적으로 준비할수록 유리합니다.

• 최근 2년간 임대계약서 원본
• 월세 입금 통장 내역
• 건물 수선 및 리모델링 증빙
• 주변 유사 상가 시세 자료
• 상권 분석 리포트

임대수익과 공실을 관리하라

공실이 많은 상권이나 건물은 LTV가 40% 이하로 떨어질 수 있습니다. RTI 기준 미달 시 임대료 인상, 임차인 교체, 공실 리모델링 계획서를 제시해 보완하는 방법이 실제로 활용됩니다.

시장 임대료 대비 현재 임대료 수준을 점검하고, 임차인 업종 및 영업 상태를 확인하세요. 공실 예상 시 사전 임차인 물색과 리모델링을 통한 경쟁력 강화 계획이 필요합니다.

금리를 낮추는 실전 노하우

1금융권 우대조건을 최대화하려면 급여 이체, 카드 실적, 자동이체, 기존 거래 실적을 활용해야 합니다.

금리 유형도 전략적으로 선택해야 하는데, 고정금리는 금리 상승 예상 시, 변동금리는 금리 하락 예상 시, 혼합형은 초기는 고정 후기는 변동으로 구성하는 것이 효과적입니다.

만기 구조는 장기 분할상환으로 이자 비용을 절감하거나, 단기 만기일시상환으로 현금흐름을 관리할 수 있습니다.

2025년 금리 인하 기대 속에 투자심리가 개선되고 있지만, 거시경제 둔화와 공실률 상승 리스크가 동시에 존재해 변동성 관리가 핵심입니다.

필요 서류와 심사 기간

기본 필수 서류

신청자 관련 서류로는 사업자등록증 사본, 대표자 신분증, 소득금액증명원, 최근 6개월 통장거래내역서가 필요합니다.

담보물 관련으로는 임대차계약서 또는 등기부등본, 감정평가서, 수선이력 및 매출자료가 요구됩니다.

사업 관련 서류로는 부가가치세과세표준증명원, 재무제표(최근 1년), 매출증빙서류를 준비해야 합니다.

심사 기간의 현실

1금융권은 통상 5영업일~2주가 소요되며, 신용대출은 1주일 내외, 개인사업자대출은 2주 이상 걸립니다. 2금융권은 통상 3~5영업일이 소요되고, 컨설팅 포함 시 최대 1~2개월이 걸릴 수 있습니다.

급하게 자금이 필요한 고객의 경우, 1금융권보다 2금융권을 먼저 알아보는 게 현명할 때가 있습니다. 금리는 조금 높지만 속도가 생명인 경우엔 시간이 돈이니까요.

중도상환수수료 함정

중도상환수수료는 대출 약정 만기일 이전 원금 조기 상환 시 발생합니다. 5대 시중은행 기준으로 가계대출은 0.5~1.4%, 기업대출은 0.9~1.4%, 캐피탈사는 0~2%입니다.

대출 계약 성립일로부터 3년 이후에는 부과되지 않습니다. 대환 계획 시 이를 반드시 고려하세요.

상환 방식 : 어떤 게 유리할까?

만기일시상환

이자만 납입하다 만기에 원금을 일시 상환하는 방식으로, 5년간 총 이자가 가장 많습니다. 수익형 부동산 투자로 현금흐름 관리가 중요할 때, 임대수익으로 이자를 감당하고 매각이나 재대출로 원금 상환을 계획하는 경우에 적합합니다.

원금균등분할

원금을 균등 분할하여 매월 이자와 함께 상환하는 방식으로, 총 이자가 가장 적습니다. 장기 보유하며 이자 비용을 최소화하고 싶을 때, 안정적인 현금흐름이 확보된 경우에 적합합니다.

원리금균등분할

원금과 이자를 합한 금액을 균등하게 나눠 상환하는 방식으로, 초기 부담이 적습니다. 초기 현금흐름이 부족하지만 점진적으로 개선될 전망이거나, 월 상환액을 일정하게 유지하고 싶을 때 적합합니다.

수익형 부동산 투자 시 현금흐름 관리를 위해 만기일시상환을 선택하는 경우가 많지만, 장기적으로는 원금균등분할이 이자 비용 절감에 유리합니다. 자신의 투자 전략과 현금흐름 상황을 정확히 분석한 후 결정하세요.

감정평가와 임대수익 분석

감정평가 방식

상가 감정평가는 세 가지 방식으로 이루어집니다. 원가방식(원가법, 적산법)은 건물의 재조달 원가에서 감가상각을 차감합니다. 비교방식(거래사례비교법, 임대사례비교법)은 유사 상가의 거래 사례와 비교합니다.

수익방식(수익환원법, 수익분석법)은 예상 임대수익을 환원하여 가치를 산정합니다. 순수익은 유효총수익(보증금 운용수익 + 연간 임대료 + 관리비 수입 + 주차·광고 수입 등)에서 운영경비, 공실손실상당액, 대손충당금을 차감하여 계산합니다.

임대수익 계산의 진실

상가 투자 수익률 공식은 (연간 순수익 / 투자금액) × 100입니다. 투자금액은 매매가액(분양가 + 취득세 + 수수료)에서 대출금과 임대보증금을 차감한 금액입니다.

연간 순수익은 {(월 임대료 × 12개월) × (1 – 공실률)} – 연간 운영비 – 연간 대출이자로 계산합니다.

최근 상가는 공실률을 감안할 때 5~6% 수익률이면 괜찮은 편으로 평가됩니다. 서울 핵심 상권은 3~4%도 경쟁이 치열합니다.

상가 투자 시 반드시 체크할 것들

입지와 상권 : 모든 것의 시작

유동인구를 시간대별, 요일별로 확인하고, 주변 학원, 병원, 편의시설을 체크해야 합니다. 경쟁 상가 밀집도와 대규모 개발 계획 여부도 반드시 확인하세요.

사람들의 이동 경로를 지도에 그려가며 상권을 파악하세요. 업종별 수익 구조를 창업 박람회 등을 통해 미리 파악하는 것도 중요합니다. 최소 15곳의 입지와 시세를 파악한 후 상가 임장을 진행하는 것이 권장됩니다.

공실 리스크 : 상가 투자의 아킬레스건

공실이 발생하는 이유는 주변 상권 침체, 입지 경쟁력 약화, 임대료 과다 책정, 건물 노후화, 업종 규제 및 경기 침체 등입니다. 특히 2층 이상 상가, 숨은 위치 상가, 특정 업종 밀집 지역은 위험합니다.

공실 중에도 대출 이자, 재산세, 관리비, 보험료 등 고정지출은 계속 발생합니다. 상가매매대출을 받아 투자할 경우 최소 6개월치 운영비를 별도로 준비해두세요.

권리금과 계약 특약

권리금 계약은 구두 계약이 아닌 반드시 서면 계약으로 진행해야 합니다. 임대인의 권리금 거래 동의 여부를 사전에 확인하고, 계약서에 권리금 반환 조항을 포함시키세요.

상가 매매계약서에는 계약금·중도금·잔금 액수 및 지급일, 소유권 이전 조건, 부가세 별도 여부, 특약사항(잔금일 엄수, 임차인 명도 책임, 세금 처리 등)을 반드시 명시해야 합니다.

한 고객이 권리금 계약을 구두로만 하고 서면 계약을 생략했다가, 나중에 임차인이 권리금 반환을 거부해서 큰 손실을 본 사례가 있습니다. 아무리 급해도 서면 계약은 반드시 하세요.

금융사별 상품 비교

주요 은행 금리

2025년 최저금리 기준으로 케이뱅크 2.90%, iM뱅크 3.62%, SC제일은행 3.75%, KB국민은행 3.78%, 하나은행 3.808%, IBK기업은행 3.88%, NH농협은행 4.12%입니다.

상가담보대출 금리는 KB국민은행 4.3~5.4%, 농협은행 3.7~5.8% 수준입니다.

2금융권 옵션

저축은행의 경우 SBI저축은행 사업자 스피드론이 최대 5,000만원까지 가능합니다. 캐피탈은 현대캐피탈 개인사업자론이 5,000만원 이상이며, 금리는 5.9~19.9%입니다.

특수금융으로는 보험, 신탁, 특수금융사가 6~10%+ 수준이며, 수익형 부동산과 PF 결합 구조로 패키지 구성이 가능합니다.

상가매매대출 상품을 비교할 때는 전국은행연합회 소비자포털, 각 은행, 저축은행, 캐피탈사의 부동산담보 및 상가담보대출 상품 안내를 통해 금리, LTV, 만기, 중도상환수수료, 우대조건, RTI 적용 여부를 확인하는 것이 필수입니다.

규제 리스크 : 앞으로는 어떻게 될까?

현재는 상대적으로 여유롭다

주택은 LTV, 한도, 다주택 규제가 극단적으로 강화된 반면, 상가는 현재 LTV 40~60% 범위 내에서 상대적으로 레버리지 활용 폭이 남아 있는 자산군으로 평가됩니다.

하지만 안심할 수 없다

2025년 이후 대출 규제가 주택에서 비주택, 사업자 대출까지 확산되는 추세입니다. 추가 LTV 축소나 사업자대출 규제 강화 가능성을 전제로 보수적인 상환 계획을 세우는 것이 필요합니다.

정책은 언제든 바뀔 수 있습니다. 지금 상가매매대출이 상대적으로 유리하다고 해서 과도한 레버리지를 쓰는 건 위험합니다. 최소 30% 이상은 자기자본으로 준비하세요.

상가매매대출, 결국은 전략

10년간 대출 상담을 하면서 느낀 건, 상가매매대출은 주택담보대출보다 훨씬 복잡하고 변수가 많다는 것입니다. LTV는 더 낮고, 금리는 더 높으며, 임대수익과 공실률, RTI까지 고려해야 하죠.

하지만 2025년 6·27, 9·7 부동산 대책으로 주택담보대출이 극도로 강화되면서, 상가는 여전히 레버리지를 활용할 수 있는 몇 안 되는 자산군이 되었습니다.

금리 인하 기조도 긍정적으로 작용하고 있고요. 성공적인 상가매매대출의 핵심은 감정평가를 최대한 끌어올리고, 임대수익과 공실을 철저히 관리하며, 1금융권 우대조건을 최대한 활용하는 것입니다.

가계자금, 임대사업자, 일반 사업자 구조를 전략적으로 선택하는 것도 중요하죠. 무엇보다 입지와 상권 분석을 철저히 하고, 공실 리스크를 현실적으로 대비하며, 권리금과 계약 특약을 꼼꼼히 챙기는 게 실패하지 않는 비결입니다.

상가 투자는 주택 투자와는 완전히 다른 게임입니다. 하지만 제대로 알고 준비한다면, 안정적인 임대수익과 자산 가치 상승을 동시에 노릴 수 있는 매력적인 투자처입니다. 여러분의 성공적인 상가 투자를 응원합니다.

상가매매대출 FAQ

참조 : 신한은행