아파트 매매잔금대출, 부족할 때 대처법 7가지

아파트 매매 과정에서 매매잔금대출이 부족해 고민하는 분들이 많습니다.

강화된 DSR과 LTV 규제는 대출 한도를 크게 제한하고 있어, 기존 대출로 잔금을 충당하기 어려운 경우가 많아졌습니다.

이 글은 오랜 금융 경험을 바탕으로, 아파트 매매 시 부족한 잔금을 효과적으로 마련할 수 있는 다양한 전략을 알려드리고자 합니다.

후순위 담보대출, 신용대출 및 대환 전략 등 실질적인 해결책을 제시하여, 규제 상황 속에서도 안정적으로 자금을 준비할 수 있는 방법을 상세히 안내해 드리겠습니다.

 

아파트 매매잔금을 마련하는 대표적인 방법은?

후순위 담보대출로 추가 자금 마련하기

후순위 담보대출은 선순위 대출 이후에도 남은 담보 여력을 활용해 추가로 자금을 마련하는 방법입니다.

잔금이 부족할 때 후순위 담보대출을 통해 추가 자금을 확보할 수 있으며, 이 대출은 주로 P2P 금융사나 제3금융권에서 제공됩니다.

 

후순위 담보대출의 조건 및 주의사항

 

선순위 대출 비율 제한

후순위 담보대출은 선순위 대출이 주택 시세의 60% 이하일 때만 가능합니다.

만약 선순위 대출이 주택 시세의 60%를 초과할 경우 후순위 대출이 어려울 수 있습니다

금리 관리

후순위 담보대출의 금리는 높은 편이므로, 아파트 매매잔금대출 후에는 생활안정자금대출이나 사업자담보대출로 대환하여 금리 부담을 줄일 수 있습니다.

 

후순위 담보대출 진행 절차

 

가심사

먼저 후순위 담보대출 가능 여부를 확인하는 가심사를 진행합니다.

선순위 대출 금융사와 협의

선순위 대출을 진행 중인 금융사에 잔금일에 후순위 대출을 동시에 실행할 계획임을 알리고, 무리 없이 진행 가능한지 확인합니다.

법무사 상담

후순위 대출과 관련해 법무사와 상담을 통해 근저당 설정과 관련된 세부 사항을 조율하여 대출 실행이 원활하게 이루어지도록 합니다.

본심사 및 자서

필요 서류를 제출하고 본심사를 통과한 후 자서 절차를 완료합니다.

 

근저당 설정 순서 및 유의사항

후순위 담보대출 실행 시 근저당 설정 순서를 조정해야 합니다.

먼저 선순위 대출의 근저당이 설정된 후 후순위 대출의 근저당이 설정됩니다.

이 절차는 금융사 법무사가 조율하며, 선순위 대출을 제공하는 은행이 1순위 근저당권자가 되고 후순위 대출을 제공하는 금융사가 2순위로 등록됩니다.

설정 순서가 맞지 않으면 대출 진행에 차질이 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

후순위 담보대출의 대환 전략

아파트 매매잔금대출에 대한 후순위 담보대출은 높은 금리로 인해 장기적으로는 이자 부담이 될 수 있습니다.

이를 해결하기 위해 대출 실행 후 일정 기간이 지나면 후순위 담보대출을 생활안정자금대출이나 사업자담보대출로 대환하는 것이 유리합니다.

생활안정자금대출로의 대환

소득이 높은 경우, 규제 지역에 거주하며 DSR 기준을 충족한다면 생활안정자금대출로 대환 가능합니다.

사업자담보대출로의 대환

사업자담보대출은 DSR 규제를 받지 않으며, 후순위 대출을 대환하는 데 적합합니다. 다만, 주택 구입자금 용도로는 사용할 수 없기 때문에 대환 시 활용됩니다.

사업자담보대출의 금리는 약 5% 내외로 후순위 대출보다 낮아 대환 시 금리 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 또한, DSR 규제에서 벗어나 있기 때문에 소득과 관계없이 높은 한도를 받을 수 있습니다.

 

일반 매매와 분양아파트 잔금대출 차이점은?

후순위 담보대출은 일반 매매에 한해 가능하며, 분양 아파트의 경우 보존등기가 완료되지 않아 담보 설정이 어렵습니다.

이에 따라 분양 아파트의 잔금 대출은 주로 후취담보 대출 방식을 통해 진행됩니다. 후취 담보대출은 대형은행이나 상호금융권에서 주로 제공하며, 보존등기 후 담보 설정이 이루어지는 구조입니다.

매매잔금 신용대출 : 후순위 담보대출이 어려운 경우 대안

만약 선순위 대출이 LTV 60% 이상이라 후순위 담보대출이 불가하다면 매매잔금 신용대출을 고려할 수 있습니다.

주택담보대출과 함께 실행할 수 있도록 설계되어 주담대와 관계없이 잔금 마련이 가능합니다.

매매잔금 신용대출 주요 조건

• 대출한도 : 최대 1억 5천만 원까지 가능
• 대출금리 : 신용도에 따라 8%~13% 적용
• 상환기간 : 5~10년
• 거치기간 : 최대 3년
• 중도상환수수료 : 0.5~0.7%
• 상환방식 : 만기일시상환이나 원리금 균등 상환 중 선택가능

유의사항

 

신용대출 타이밍

대출 실행일 아침에 최종 신용조회를 진행하기 때문에, 주택담보대출 실행 후 신용대출을 받아야 주담대 실행 거절을 피할 수 있습니다.

대환 및 상환 계획

대출 조건을 충분히 검토하고 적절한 대환 전략을 세워 신용대출에 따른 부담을 최소화해야 합니다.

아파트 매매잔금대출이 부족할 때, 또 어떤 대안이 있을까?

앞서 설명드린, 후순위 담보대출이나 매매잔금 신용대출로도 잔금 충당이 어려운 경우가 있는데요. 이런 경우에도 다양한 대출 대안을 고려해볼 수 있습니다. 아래에서는 잔금 대출이 부족할 때 활용할 수 있는 5가지 방법을 소개합니다.

1. 지역 상호금융기관을 통한 대출 활용: 농협, 수협, 신협, 새마을금고 등

아파트 매매잔금대출을 찾을 때 시중은행만을 고려하는 분들이 많지만, 지역 농협, 수협, 신협, 새마을금고와 같은 상호금융기관에서도 경쟁력 있는 대출 상품을 제공하는 경우가 많습니다.

상호금융기관은 시중은행보다 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 다소 덜 엄격하고, 지역 주민을 대상으로 우대 금리를 제공하는 경우도 많습니다.

또한, 조합원으로 가입하면 추가적인 금리 혜택이나 대출 한도 상향 등의 혜택을 받을 수도 있으니, 여러 지점을 방문해 대출 조건을 비교해 보시는 것이 좋습니다.

2. 부동산 P2P 대출 플랫폼을 통한 자금 조달

후순위 담보대출이 어렵거나 신용대출로도 잔금을 충당하기 어려운 경우, 개인 투자자들로부터 자금을 조달할 수 있는 P2P 금융 플랫폼도 좋은 대안이 될 수 있습니다.

P2P 대출은 시중은행에 비해 심사 과정이 덜 까다로우며, 승인 절차가 빠르기 때문에 신용 점수가 낮거나 소득 증빙이 어려운 경우에도 활용할 수 있습니다.

다만, 시중은행보다 금리가 다소 높을 수 있고, 원금 손실 위험이 있을 수 있으므로, 이용하려는 P2P 플랫폼의 신뢰도와 상품의 세부 사항을 충분히 검토하는 것이 중요합니다.

3. 가족 간 금전 대차와 증여세 고려

가족이나 친척에게 자금을 빌려 잔금을 충당하는 것도 또 다른 방법입니다. 가족 간의 금전 대차는 낮은 금리 또는 무이자로 자금을 마련할 수 있어 경제적인 부담을 줄이는 데 유리합니다.

이 경우, 금전 대차 계약서를 작성하여 이자 지급 여부를 명확히 기록해 두면 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

또한, 금전 거래가 증여로 간주될 경우 증여세가 발생할 수 있으므로, 이러한 가능성도 고려해 진행하는 것이 좋습니다.

4. 보금자리론을 활용한 안정적인 매매잔금대출

소득과 주택 가격 요건을 충족하는 경우 주택금융공사의 보금자리론을 활용하여 장기 고정금리로 아파트 매매잔금대출을 받을 수 있습니다.

보금자리론은 금리 변동에 영향을 받지 않아 잔금을 안정적으로 상환할 수 있는 장점이 있습니다.

단, 소득과 주택 가격에 제한이 있기 때문에, 신청 전에 자격 요건을 충분히 확인하는 것이 필요합니다.

5. 고령자를 위한 주택연금 역모기지 활용

만 60세 이상의 고령자는 주택연금 역모기지를 통해 매매 잔금을 마련할 수 있습니다.

주택을 담보로 하여 매월 연금을 받는 방식으로, 주택에 계속 거주하면서도 매매잔금 마련과 동시에 노후 생활 자금을 마련할 수 있는 장점이 있습니다.

이 방식은 장기적인 재무 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 전문가와 충분히 상담한 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

아파트 매매잔금대출에 있어 주의할 점

금리변동과 상품비교

금리 변동 대비와 상품 비교는 아파트 매매잔금대출에 있어 중요한 요소입니다.

대출 상품의 금리가 일정 기간 고정되는지 변동되는지 확인하고, 본인의 재정 상황에 맞는 상품을 선택하는 것이 필요합니다.

DSR과 LTV 규제에 대한 이해

DSR과 LTV는 아파트 매매잔금대출 준비에 중요한 개념입니다.

DSR은 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 나타내며, 대출자의 상환 부담을 조절하는 데 목적이 있습니다.

LTV는 담보 인정 비율로 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 나타내며, 지역별로 상이할 수 있습니다.

LTV(담보인정비율)

주택 담보 대출 시 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율입니다.

예를 들어 주택 가격이 10억 원이고 LTV가 70%로 책정된 경우 최대 7억 원까지 대출이 가능합니다. 지역별로 LTV 비율이 다르며 주택 가격이나 주택 수에 따라 변동될 수 있습니다.

DSR(총부채원리금상환비율)

연간 소득 대비 총 부채의 원리금 상환액 비율을 나타내며, 신용 대출이나 할부금까지 포함해 대출자의 전체 부채를 산정합니다.

이는 대출자의 상환 능력을 평가하기 위한 지표로 사용되며, 대출자의 소득 대비 상환 부담을 조절하는 데 목적이 있습니다.

성공적인 아파트 매매잔금대출을 위한 준비 전략

아파트 매매잔금대출을 준비할 때 몇 가지 유의사항을 잘 기억해 두면 원활한 대출 진행과 부담 없는 상환이 가능합니다.

금융사와의 협력 및 전문가 상담

선순위와 후순위 대출을 동시에 진행할 경우, 두 금융사와의 협력이 필수적입니다.

또한, 필요 시 금융 전문가와 상담하여 아파트 매매잔금대출을 효과적으로 관리할 수 있는 대환 상품 및 상환 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

상환 계획 수립 및 사후 재정 안정화

후순위 담보대출의 높은 금리로 인해 이자 부담이 커질 수 있으므로, 대환 가능한 시기를 미리 파악하고 대환할 수 있는 상품을 조사하여 상환 계획을 수립하는 것이 좋습니다.

상환 후에는 비상 자금을 마련하거나 추가 대출을 자제하고 생활비 및 고정 지출을 효율적으로 관리하는 것도 필요합니다.

아파트 매매잔금대출 자주하는 질문(FAQ)

참조 : 주택도시기금