무설정 하우스론, 아무데서나 받으면 손해봅니다 (현직 상담사 조언)

현장에서 쌓은 10년의 노하우

안녕하세요. 대출상담사 임동원입니다.

지난 10년간 수천 건의 대출 상담을 진행하면서 무설정 하우스론에 대한 문의가 꾸준히 증가하는 것을 체감하고 있습니다. 특히 DSR 규제가 강화되면서 담보대출 한도가 부족한 분들, 등기부등본에 기록을 남기고 싶지 않은 분들의 문의가 급증했습니다.

많은 분들이 “아파트가 있는데 왜 대출이 안 되나요?”라고 물으십니다. 담보 여력은 있지만 규제에 막혀 자금을 융통하지 못하는 상황, 저도 현장에서 수없이 목격했습니다. 이런 분들께 실질적인 대안이 되는 것이 바로 이 상품입니다.

이 글에서는 현장에서 직접 경험한 사례들을 바탕으로, 근저당 없이 주택 자산을 활용하는 대출의 모든 것을 알려드리겠습니다. 어떤 금융기관을 선택해야 하는지, 어떤 함정을 피해야 하는지, 10년의 경험을 담아 솔직하게 말씀드립니다.

무설정 하우스론이란 무엇인가

무설정 하우스론은 이름 그대로 ‘근저당 설정 없이’ 주택 소유자에게 제공되는 대출 상품입니다. 무설정 아파트론, 아파트 신용대출, 무담보 아파트론, 자산론 등 금융기관마다 다양한 이름으로 불리지만 본질은 동일합니다.

일반적인 주택담보대출은 등기부등본 을구에 근저당권을 설정합니다. 이를 통해 금융기관은 차주가 상환을 못할 경우 해당 부동산을 처분할 수 있는 법적 권리를 확보하죠.

반면 이 상품은 근저당을 설정하지 않습니다. 대신 차주가 보유한 아파트, 빌라, 오피스텔 등의 시세를 평가하여 이를 신용 평가에 반영합니다. 법적으로는 ‘신용대출’이지만, 실질적인 심사에서는 부동산 자산 가치가 핵심 기준이 됩니다.

저는 이것을 ‘그림자 담보’라고 표현합니다. 금융기관 입장에서 담보물에 대한 직접적인 처분 권한은 없지만, 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체가 상환 능력의 강력한 증거가 되기 때문입니다.

핵심 정리

• 근저당 설정: 없음
• 법적 분류: 신용대출
• 심사 기준: 부동산 시세 + 소득 + 신용점수
• 등기부등본 기록: 남지 않음
• 다른 명칭: 무설정 아파트론, 아파트 신용대출, 무담보 아파트론, 자산론

이 상품이 필요한 사람들

10년간 상담을 진행하면서 무설정 하우스론을 찾는 고객층은 크게 네 부류로 나뉩니다.

첫째, LTV 한도를 모두 사용한 분들

이미 선순위 담보대출로 LTV(담보인정비율) 한도를 소진한 경우입니다. 투기과열지구는 LTV 50%, 조정대상지역은 60~70%로 제한되어 있어 추가 담보대출이 불가능한 상황이 많습니다.

이 상품은 신용대출로 분류되므로 LTV 규제를 적용받지 않습니다. 따라서 담보 여력이 없어도 부동산 소유 사실만으로 추가 자금 조달이 가능합니다.

둘째, 전세보증금 반환이 급한 임대인

역전세 상황이나 전세 계약 만료로 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 당장 현금이 부족한 경우입니다. 특히 다주택자는 생활안정자금 대출 한도 규제로 은행 대출이 제한적인 경우가 많아 근저당 없는 주택 연계 대출을 많이 찾습니다.

셋째, 등기부등본을 깨끗하게 유지하고 싶은 분들

근저당 설정 기록은 향후 매매나 세입자 유치에 불리하게 작용할 수 있습니다. 금리가 다소 높더라도 등기부등본에 기록을 남기지 않기 위해 무설정 방식을 선호하는 분들이 의외로 많습니다. 배우자 동의 없이 대출을 진행해야 하는 상황에서도 활용됩니다.

넷째, 소득 증빙이 어려운 주부나 프리랜서

전업주부나 프리랜서처럼 정규 소득 증빙이 어려운 분들도 주요 수요층입니다. 일반 신용대출은 소득 증빙이 필수지만, 이 상품은 부동산 소유 사실과 신용카드 사용 내역 등으로 추정 소득을 인정받을 수 있어 무직자 대출의 대안으로 활용됩니다.

금융권별 상품 비교 분석

무설정 하우스론은 금융권역에 따라 금리, 한도, 심사 기준이 크게 다릅니다. 제가 직접 비교 분석한 내용을 공유합니다.

지방은행 – 전북은행

전북은행은 1금융권이면서도 이 시장에서 공격적인 행보를 보이고 있습니다.

• 금리: 연 6.17% ~ 9.55%
• 한도: 최대 2억 원
• 조건: KB시세가 있는 아파트 보유자
• 장점: 1금융권 중 가장 낮은 금리, 소득 추정 진행 가능

고신용자이지만 DSR 문제로 시중은행 이용이 어려운 분들께 가장 먼저 추천드리는 상품입니다.

보험사 – 한화손해보험/한화생명

보험사는 기존 보험 계약 고객 중심으로 안정적인 상품을 제공합니다.

• 금리: 연 4.60% ~ 12.38%
• 한도: 최대 1억 원
• 조건: 보험계약자 또는 피보험자
• 장점: 업계 최저 수준 금리, 중도상환수수료 면제

우량 고객의 경우 4%대 금리는 시중은행과 비교해도 경쟁력이 있습니다. 보험 가입 이력이 있다면 반드시 먼저 확인해보세요.

캐피탈사 – 현대캐피탈

캐피탈 아파트론의 가장 큰 강점은 만기의 유연성입니다.

• 금리: 연 6.9% ~ 19.9%
• 한도: 최대 1.2억 원
• 만기: 최장 96개월(8년)
• 장점: 긴 만기로 월 상환액 축소, DSR 관리에 유리

스트레스 DSR 규제 하에서 월 상환액을 줄이는 것이 한도 확보의 핵심입니다. 현대캐피탈의 96개월 만기 상품은 이 점에서 큰 장점이 있습니다.

캐피탈사 – 롯데캐피탈

• 금리: 연 7.87% ~ 19.90%
• 한도: 최대 6,000만 원
• 장점: 신용카드 실적 연계, 빠른 심사

소액 생활자금이 필요한 분들께 적합합니다.

캐피탈사 – 하나캐피탈

• 금리: 연 6.9% ~ 19.9%
• 한도: 최대 2억 원 (행복아파트론 기준)
• 장점: 주부, 프리랜서 등 무직자도 배우자 명의 아파트로 신청 가능

저축은행 – OK저축은행

• 금리: 연 11.6% ~ 19.49%
• 한도: 최대 1억 원
• 장점: 사업자, 프리랜서 등 소득 증빙 유연

소득 증빙이 불규칙한 사업자나 프리랜서에게 문호가 열려 있습니다.

저축은행 – SBI저축은행

저축은행 하우스론의 대표 상품입니다.

• 금리: 연 11.8% ~ 19.9%
• 한도: 최대 1억 원
• 조건: NICE 신용평점 430점 이상
• 장점: 저신용자도 승인 가능

다른 금융기관에서 거절된 분들의 최후의 보루입니다. 다만 금리가 높으므로 단기 브릿지 자금 용도로만 활용하시길 권합니다.

금융권별 비교표

무설정 하우스론 금융권별 금리 및 한도 비교표

금융권	금리 범위	최대 한도	핵심 경쟁력
지방은행	6.17%~9.55%	2억 원	1금융권 저금리
보험사	4.60%~12.38%	1억 원	최저 금리, 수수료 면제
캐피탈	6.9%~19.9%	2억 원	최장 96개월 만기, 무직자 가능
저축은행	11.6%~19.9%	1억 원	높은 승인율

장점과 단점의 균형 잡힌 이해

장점

1) 빠른 대출 실행
근저당 설정 절차가 없으므로 서류 심사만 완료되면 당일 입금이 가능합니다. 급하게 자금이 필요한 상황에서 큰 강점입니다.

2) 등기부등본에 기록이 남지 않음
매매나 전세 계약 시 등기부등본이 깨끗한 상태를 유지할 수 있습니다. 배우자나 가족 몰래 대출을 진행해야 하는 상황에서도 유용합니다.

3) LTV 규제 회피
신용대출로 분류되므로 LTV 한도와 무관하게 추가 자금 조달이 가능합니다.

4) 설정비용 절감
근저당 설정 시 발생하는 등록면허세, 법무사 비용 등이 들지 않습니다.

5) 세입자 동의 불필요
담보대출과 달리 세입자가 있어도 별도 동의 없이 진행 가능합니다.

단점

1) 높은 금리
담보대출 대비 3%~14%포인트 높은 금리를 부담해야 합니다. 이것이 ‘무설정의 대가’입니다.

2) 신용대출로 분류되는 한계
DSR 산정 시 담보대출보다 불리하게 작용할 수 있습니다.

3) 신용점수 영향
특히 2금융권 고금리 상품 이용 시 신용점수 하락폭이 클 수 있습니다.

4) 규제 리스크
1억 원 초과 신용대출 보유 시 규제지역 주택 구입이 1년간 금지됩니다.

대출 전 반드시 확인해야 할 사항

10년간의 경험을 바탕으로, 신청 전 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했습니다.

1억 원 초과 신용대출 규제

가장 중요한 체크포인트입니다. 무설정 하우스론을 포함한 신용대출 총액이 1억 원을 초과하면, 1년 이내 규제지역 주택 구입이 금지됩니다. 위반 시 대출 즉시 회수 조치됩니다.

금융 전산망은 대출 실행 내역과 부동산 등기 내역을 자동으로 교차 검증합니다. 갭투자를 위해 이 상품을 활용하려는 분들은 각별히 주의하셔야 합니다.

주택 구입 계획이 있다면:

• 대출 한도를 1억 원 미만으로 설정
• 기존 신용대출 잔액 확인 후 총액 관리
• 자금 용도 명확히 분리

DSR 영향 분석

이 상품은 신용대출이므로 DSR 산정 시 불리할 수 있습니다. 주택담보대출은 30~40년 만기를 적용받지만, 신용대출은 실제 만기와 관계없이 보수적으로 계산됩니다.

DSR 규제 대출 환경에서의 대응 전략:

• 만기가 긴 상품(96개월) 선택으로 월 상환액 축소
• 금리가 0.5%포인트 낮은 것보다 만기가 2~3년 긴 것이 유리할 수 있음

신용점수 관리

2금융권, 특히 저축은행 고금리 상품 이용 시 신용점수 하락이 클 수 있습니다. 이는 향후 1금융권 대출 시 금리 인상 요인이 됩니다.

권장 순서:
보험사/전북은행 → 캐피탈 → 저축은행

이 순서대로 검토해야 신용점수를 방어할 수 있습니다.

중도상환수수료 확인

금리 환경이 변하거나 신용도가 개선되면 대환(갈아타기)을 시도해야 합니다. 이때 중도상환수수료가 발목을 잡을 수 있습니다.

한화손해보험처럼 중도상환수수료가 면제되는 상품을 선택하면 향후 유연성을 확보할 수 있습니다. 금리가 1%포인트 높더라도 수수료 없는 상품이 단기 자금용으로는 경제적일 수 있습니다.

현명한 활용 전략

전략 1: 금융기관 선택 순서 최적화

무조건 한도가 많이 나오는 곳을 선택하면 안 됩니다. 다음 순서로 검토하세요.

1순위: 보험사 (기존 계약이 있는 경우)
4%대 금리 가능, 중도상환수수료 면제

2순위: 전북은행
1금융권 중 최저 금리, 최대 2억 원 한도

3순위: 캐피탈사
DSR 관리가 필요하면 만기 긴 상품 선택

4순위: 저축은행
다른 곳에서 거절된 경우에만, 단기 브릿지로 활용

전략 2: 만기와 금리의 균형

스트레스 DSR 환경에서는 금리보다 만기가 더 중요할 수 있습니다.

예시:

• A상품: 금리 8%, 만기 36개월
• B상품: 금리 9%, 만기 96개월

월 상환액은 B가 훨씬 낮아 DSR 측면에서 유리합니다. 총 이자 부담은 B가 크지만, 한도 확보가 급한 상황이라면 B가 정답입니다.

전략 3: 출구 전략 수립

이 상품은 ‘브릿지 대출’로 활용하는 것이 바람직합니다. 장기간 고금리를 부담하는 것은 현명하지 않습니다.

출구 전략 예시:

• 6개월~1년 내 자산 매각 후 상환
• 신용점수 개선 후 저금리 상품으로 대환
• 보너스/퇴직금 등 일시금 발생 시 조기 상환

중도상환수수료가 없는 상품을 선택하면 출구 전략 실행이 수월합니다.

전략 4: 분산 대출 고려

한 곳에서 2억 원을 받는 것보다, 보험사에서 5,000만 원 + 캐피탈에서 5,000만 원 = 1억 원으로 분산하면:

• 평균 금리 인하 효과
• 1억 원 초과 규제 회피
• 신용점수 관리 용이

전문가의 최종 조언: 이렇게 활용하세요

10년간 현장에서 수천 건의 상담을 진행하면서 깨달은 것이 있습니다. 무설정 하우스론은 분명 유용한 금융 도구이지만, 올바르게 사용할 때만 그 가치를 발휘합니다.

왜 이 상품이 주목받는가

DSR 규제가 전 금융권으로 확대되면서, 주택을 보유하고도 자금을 융통하지 못하는 분들이 급증했습니다. 은행 문턱은 높아졌고, 담보 여력이 있어도 규제에 막혀 대출이 거절되는 일이 비일비재합니다.

이런 상황에서 이 상품은 ‘숨통’이 될 수 있습니다. LTV 규제를 받지 않고, 등기부등본에 흔적을 남기지 않으면서도 주택 자산 가치를 활용할 수 있기 때문입니다.

반드시 기억해야 할 네 가지 원칙

첫째, 순서를 지키세요.
보험사 → 전북은행 → 캐피탈 → 저축은행. 이 순서는 단순히 금리 때문만이 아닙니다. 신용점수 관리, 향후 대환 가능성, 금융 이력까지 고려한 최적의 경로입니다. 급한 마음에 저축은행부터 찾으면 나중에 더 큰 비용을 치르게 됩니다.

둘째, 출구 전략 없이 실행하지 마세요.
고금리 대출을 장기간 안고 가는 것은 재정에 심각한 부담을 줍니다. “언제, 어떻게 상환할 것인가”에 대한 구체적인 계획이 선행되어야 합니다. 자산 매각, 대환, 일시금 상환 등 최소 2~3가지 시나리오를 준비하세요.

셋째, 1억 원 규제를 절대 간과하지 마세요.
신용대출 총액 1억 원 초과 시 규제지역 주택 구입이 1년간 금지됩니다. 금융 전산망은 모든 것을 추적합니다. 이를 어기면 대출 전액 회수라는 최악의 상황을 맞을 수 있습니다. 주택 구입 계획이 조금이라도 있다면 한도를 1억 원 미만으로 유지하세요.

넷째, 중도상환수수료를 반드시 확인하세요.
금리 환경은 예측할 수 없습니다. 상황이 나아졌을 때 유연하게 대환할 수 있어야 합니다. 수수료 없이 대환할 수 있는 유연성을 확보하세요.

현장에서 본 성공 사례와 실패 사례

성공 사례: A씨는 전세보증금 반환이 급했습니다. 보험사에서 5,000만 원, 전북은행에서 5,000만 원을 분산 대출받아 평균 금리 7%대를 유지했습니다. 6개월 후 전세 재계약에 성공하여 전액 상환했고, 중도상환수수료는 0원이었습니다.

실패 사례: B씨는 급한 마음에 저축은행에서 1.5억 원을 18%대 금리로 받았습니다. 월 이자만 200만 원이 넘었고, 신용점수가 급락하여 대환도 어려워졌습니다. 결국 부동산을 급매로 처분해야 했습니다.

차이는 ‘준비’에 있었습니다.

마무리하며

무설정 하우스론은 규제 시대에 주택 소유자가 활용할 수 있는 몇 안 되는 유동성 확보 수단입니다. 잘 활용하면 급한 자금 문제를 해결하는 효과적인 도구가 되지만, 무계획하게 접근하면 더 큰 재정적 부담으로 돌아옵니다.

대출은 ‘받는 것’보다 ‘갚는 것’이 중요합니다. 한도가 나온다고 최대한 받는 것이 아니라, 상환 계획 내에서 필요한 만큼만 받는 것이 현명합니다.

무설정 하우스론 – 자주 묻는 질문(FAQ)

저축은행은 NICE 430점 이상이면 대부분 진행 가능하므로, 다른 곳에서 거절되었다면 저축은행을 마지막으로 검토해보시기 바랍니다.

글쓴이: 임동원
경력: 대출상담사 10년
전문 분야: 주택담보대출, 신용대출, 무설정 하우스론, 대환대출

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개인의 재정 상황, 신용 상태, 보유 자산에 따라 적합한 상품과 조건은 달라질 수 있으므로, 실제 대출 진행 시에는 반드시 금융기관 또는 전문가와 상담하시기 바랍니다. 금리와 한도는 금융 환경에 따라 변동될 수 있습니다.

참조사이트

금융감독원 금융상품한눈에

금융위원회

전국은행연합회 소비자포털