부동산담보대출, LTV·DSR 규제 뚫는 현실적 해결책 (현직 상담사가 알려드립니다)

규제의 벽에 부딪힌 당신을 위한 실전 가이드

안녕하세요, 10년 경력의 대출상담사 임동원입니다. 6.27 부동산 대책 이후 매일 받는 질문이 있습니다.

“임 상담사님, 정말 현재 제 부동산으로 대출받을 방법이 없나요?” 솔직히 말씀드리면, 부동산담보대출이 완전히 막힌 것은 아닙니다.

하지만 현재 부동산담보대출 시장에는 과거와는 완전히 다른 규칙들이 적용되고 있습니다.

오늘은 현재의 상황을 정확히 진단하고, 여전히 가능한 대출 방법들과 그 위험성까지 정말 솔직하게 말씀드리겠습니다.

6.27 부동산대책, 이번엔 정말 다르다

전례없는 강력한 규제 3단 콤보

이번 규제는 과거와 차원이 다릅니다. 단순히 LTV나 DSR를 조정하는 수준이 아니라, 아예 대출 자체를 봉쇄하는 방향으로 가고 있어요.

주택담보대출 6억원 상한제

수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 부동산담보대출이 최대 6억원으로 제한되었습니다. 소득이 1억이든 10억이든 상관없이 무조건 6억원입니다.

실제로 6억원 이하 아파트 거래 비율이 14.7%에서 22.8%로 급증했습니다. 시장이 완전히 저가 아파트 중심으로 재편되고 있어요.

다주택자 대출 전면 금지

2주택 이상 보유자는 수도권과 규제지역에서 주택담보대출 LTV가 0%입니다. 완전히 막혔다는 뜻이에요.

1주택자도 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 조건부로만 구입자금대출이 가능합니다. 생활안정자금 목적도 1주택자는 1억원, 다주택자는 아예 금지입니다.

스트레스 DSR 추가 타격

7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계로 인해 수도권에서는 기존 금리에 1.2%p를 추가해서 대출 한도를 계산합니다.

실질 대출 한도가 10~20% 더 줄어든 상황이에요.

현재 부동산담보대출 시장의 참혹한 현실

저가 아파트로의 완전한 쏠림

시장 데이터를 보면 변화가 극명합니다. 9억원 이하 아파트 거래가 37.7%에서 49.5%로 급증했고, 15억원 초과 고가 거래는 23%에서 15.6%로 급감했습니다.

재미있는 건 30억원 이상 초고가 거래는 오히려 4.6%에서 6.2%로 늘었다는 점입니다. 현금 부자들만의 리그가 따로 형성되고 있어요.

가계대출 급증에 규제는 더욱 강화

역설적이게도 가계대출은 계속 늘고 있습니다. 2025년 6월에만 6.2조원이 증가했어요. 주택담보대출도 월 4~5조원씩 급증하고 있고요.

정부는 하반기 가계대출을 50% 축소, 정책대출을 25% 축소하겠다고 발표했습니다. 앞으로 더 막힐 거라는 얘기입니다.

그래도 여전히 가능한 부동산담보대출 방법들

솔직히 말씀드리면, 완전히 막힌 건 아닙니다.

다만 과거에 많이들 쓰셨던 방법들이 지금은 리스크가 더 커졌습니다.

1. 사업자 후순위담보대출 – 여전히 유효하지만 위험 급증

현재 상황 분석

사업자대출은 여전히 DSR 규제를 받지 않습니다. 이건 금융위원회 공식 가이드라인에서도 명확히 구분되어 있어요.

개인사업자대출은 기업대출로 분류되어 가계대출과는 별도 관리 체계가 적용됩니다.

구체적 조건

• LTV : 80~85%까지 가능
• 금리 : 연 5~12% (은행별 차이)
• DSR 규제 : 적용 안 됨
• 한도 : 담보가치 대비 높은 비율 가능

현실적 활용 방법

개인이 사업자 등록을 하고 실제 사업을 운영하면서 부동산담보대출을 받는 구조입니다. 부동산 임대업, 온라인 쇼핑몰 운영, 컨설팅업 등 다양한 업종으로 등록 가능해요.

사실 과거에는 실제 사업을 운영하지 않는 개인이나 직장인들도 많이 사용하던 방식입니다.

⚠️ 위험 요소

하지만 2025년 7월부터 상황이 바뀌고 있습니다. 금융감독원이 사업자대출에 대한 모니터링을 강화했어요.

• 1억원 이하 개인사업자대출까지 샘플 추출 점검
• 적발 시 즉시 회수 + 5년간 대출 금지
• 허위 사업자등록 시 형사처벌 가능

현재는 금감원이 직접 나서서 조사를 진행하려는 의지를 보이고 있습니다. 실제 사업장 방문, 카드 매출 내역 확인, 임대차계약서 실재성 검토까지 점검할 가능성도 있습니다.

전수 조사에 나선지 얼마되지 않았기 때문에, 어떻게 구체화될지 좀 더 지켜볼 필요가 있을 것 같네요.

2. P2P 부동산담보대출 – 법적으론 가능, 현실적으론 제약

규제 예외 지위 유지

P2P 대출은 여전히 DSR과 LTV 규제를 받지 않습니다. 이건 온라인투자연계금융업법에 의해 개인 간 직접 거래로 분류되기 때문이에요.

구체적 조건

• 최대 한도 : 70억원 (개인당)
• LTV : 70~85%
• DSR 규제 : 적용 안 됨
• 6.27 대책 : 적용 안 됨

8퍼센트, 크플, 어니스트펀드 등에서 “DSR 규제 없음”을 전면 홍보하는 이유가 여기에 있습니다.

현실적 제약사항

법적으로는 가능하지만 현실적 제약들이 있습니다.

• 고금리 부담 : 연 9~12% (시중은행 대비 2배 이상)
• 제한된 공급량 : 전체 P2P 대출 잔액 1.2조원
• 투자자 모집 실패 위험 : 투자자가 없으면 대출 불가
• 금융당국 모니터링 강화 : 과장광고 자제 요청

2025년 7월 금감원이 P2P 업체들에게 “과장광고 자제”를 요청했는데, 이는 DSR 규제가 적용된다는 게 아니라 “너무 노골적으로 홍보하지 말라”는 의미입니다.

3. 비규제지역 부동산담보대출 – 상대적으로 안전한 대안

여전히 가능한 조건

지방 비규제지역에서는 여전히 LTV 70~80%까지 가능합니다.

다주택자도 목적에 따라 승인받을 수 있고, 스트레스 DSR 규제도 상대적으로 완화되어 있어요.

주의사항

• 수도권 대비 시세 상승 여력 제한적
• 유동성 리스크 고려 필요
• 향후 규제 확산 가능성

2025년 하반기 추가 규제 전망

정부는 추가 규제를 검토하고 있습니다.

검토 중인 추가 조치

전세대출·정책대출에도 DSR 적용 확대

현재 DSR 예외였던 대출상품들도 규제에 포함될 수 있어요.

규제지역 추가 지정

비규제지역도 규제지역으로 확대 지정될 가능성이 있습니다.

현실적 부동산담보대출 전략 제안

10년간 상담을 해오면서 느끼는 건, 무리한 규제 우회보다는 현실적 접근이 중요하다는 점입니다.

우선순위 1순위 : 정상 루트 활용

소득 대비 적정 수준의 1금융권 대출

여전히 가장 안전하고 금리도 낮습니다. 6억원 한도 내에서 가능한 범위를 찾아보세요.

비규제지역 부동산 검토

수도권에 고집하지 말고 지방 주요 도시의 좋은 입지를 고려해볼 필요가 있어요.

정책자금대출 자격 요건 확인

디딤돌대출 등이 한도가 축소되었지만 여전히 운영 중입니다. 소득 조건 충족 시 상대적 저금리 혜택을 받을 수 있어요.

불가피한 경우 신중 검토

2금융권 담보대출

1금융권이 막혔다면 상호금융, 보험사 등을 고려할 수 있습니다.

높은 금리(1~2%p 추가)를 감수해야 하지만 상대적으로 유연한 심사를 받을 수 있어요.

실제 사업 목적의 사업자대출

정말로 사업을 할 계획이 있다면 사업자대출을 고려할 수 있습니다.

다만 실제 사업 목적이어야 하고, 증빙이 필요해요.

절대 피해야 할 것들

• 허위 사업자등록 + 대출 조합
• 가짜 증빙서류 제출
• 불법 대출 브로커 이용
• 제도권 밖 고금리 대출

상담사로서의 솔직한 조언

6.27 대책은 과거의 “규제 우회” 방식에도 제재를 가하겠다는 의지를 보여준 것 같습니다.

현실을 받아들이고 단계적 접근

과도한 레버리지는 이제 정말 위험합니다. 적발되면 5년간 대출이 금지되는 상황에서 무리한 편법을 사용하는 건 너무 큰 리스크예요.

실제 상환능력 범위 내에서 계획을 세우세요. 금리가 오르고 있는 상황에서 과도한 대출은 나중에 더 큰 문제가 될 수 있습니다.

장기적 관점에서 접근하세요. 지금 당장 큰 집을 사는 것보다, 안정적으로 상환할 수 있는 범위에서 시작해서 단계적으로 업그레이드하는 게 현명합니다.

마무리하며

10년 동안 부동산담보대출 상담을 해오면서 이번처럼 강력한 규제는 처음입니다.

현재 상황에서는 무리한 대출보다는 단계적 접근이 가장 현명한 전략입니다.

규제를 우회하려고 애쓰기보다는, 현실을 받아들이고 가능한 범위에서 최선의 선택을 하는 게 중요해요.

부동산담보대출을 고려하고 계신다면, 반드시 전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다.

현재 상황은 너무 복잡하고 위험 요소가 많아서 혼자 판단하기엔 무리가 있거든요.

여러분의 현명한 선택을 응원하겠습니다.

부동산담보대출 관련 FAQ

참조사이트 : 한국주택금융공사