상가대출한도 규제지역 40%? 70% 받는 3가지 조건 완전 정리

상가대출한도, 규제지역이라고 다 막힌 건 아닙니다

안녕하세요. 10년째 대출 상담 현장을 지키고 있는 임동원입니다.

요즘 상담실에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. “상가대출도 이번에 다 막힌 거 아닌가요?” 6월, 9월, 10월 연속으로 쏟아진 부동산 대책 때문에 많은 분들이 상가대출한도까지 크게 줄어들었다고 오해하고 계시더군요.

결론부터 말씀드리면, 상가대출한도는 아파트 대출처럼 극적으로 축소되지 않았습니다. 다만 몇 가지 조건에 따라 천차만별로 달라지는 게 2025년의 현실입니다.

오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로, 여러분의 상가대출한도가 정확히 얼마나 나올 수 있는지 꼼꼼히 짚어드리겠습니다.

2025년 대출 대책, 상가는 정말 ‘직접 타격’을 받았나

주택과 상가, 규제의 온도차가 확연합니다

2025년 6월 27일, 금융위원회가 긴급 가계부채 점검회의를 열었을 때 많은 분들이 긴장했습니다. 그리고 9월 7일, 10월 15일까지 연이어 강력한 대출 규제가 발표되면서 부동산 시장 전체가 얼어붙는 분위기였죠.

하지만 이 대책들의 핵심 타깃은 주택담보대출이었습니다. 서울과 수도권 핵심 지역의 아파트 대출은 LTV가 70%에서 40%로 뚝 떨어졌고, 대출 한도도 주택 가격대별로 2억~6억으로 칼같이 잘렸습니다.

게다가 DSR 계산할 때 적용하는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 높아지면서, 실제 체감 한도는 예상보다 훨씬 적게 나오는 상황이 됐습니다.

반면 상가대출한도는 원칙적으로 기존 70% 수준을 유지하고 있습니다. 금융위원회도 공식 FAQ를 통해 “비주택 담보대출은 기존 LTV 70% 수준을 유지한다”고 명확히 밝혔습니다. 이 부분은 많은 분들이 놓치고 계신 중요한 사실입니다.

그렇다면 상가대출은 규제에서 완전히 자유로운가

여기서 주의하셔야 할 점이 있습니다. 상가대출한도 자체는 70%를 유지하지만, 토지거래허가구역 지정 방식에 따라 예외가 발생합니다.

정부가 지정한 토지거래허가구역 중에서 ‘비주택까지 포함’해서 묶인 지역에서는 상가담보대출 LTV가 70%에서 40%로 축소됩니다. 이게 바로 많은 분들이 혼란스러워하시는 지점입니다.

실제로 지난달 상담했던 사례를 말씀드리겠습니다. 강남구에서 상가를 매수하려던 김 사장님은 “규제지역이니까 상가대출한도도 40%겠지”라고 생각하셨습니다.

하지만 해당 상가가 위치한 곳은 ‘주택만’ 토지거래허가구역으로 지정된 지역이었고, 결과적으로 LTV 70% 기준으로 대출이 나왔습니다.

반대 케이스도 있습니다. 경기도 일부 지역에서 상가를 보시던 분은 “여긴 서울도 아닌데 괜찮겠지”라고 안심하셨는데, 알고 보니 해당 지역이 비주택까지 포함된 토지거래허가구역이어서 상가대출한도가 40%로 제한됐습니다.

상가대출한도를 결정하는 3가지 핵심 축

첫 번째 축 : 담보가치 기준 LTV

상가대출한도를 계산할 때 가장 먼저 보는 게 담보가치입니다. 여기서 중요한 건 ‘시세’가 아니라 ‘감정가’라는 점입니다.

시세 10억짜리 상가라고 해서 10억을 기준으로 계산하지 않습니다. 은행이나 저축은행에서 감정평가사를 보내 평가한 금액, 보통 시세의 80~90% 수준이 감정가로 나옵니다. 이 감정가를 기준으로 LTV를 적용하는 겁니다.

일반 지역의 상가대출한도 계산

시세 10억, 감정가 9억인 상가를 예로 들어보겠습니다.

• 일반 지역(비주택 포함 토지거래허가구역 아님) : 9억 × 70% = 최대 6.3억
• 비주택 포함 토지거래허가구역 : 9억 × 40% = 최대 3.6억

같은 상가라도 위치에 따라 상가대출한도가 2배 가까이 차이 나는 겁니다.

여기서 한 가지 더 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다. 금융기관마다 내부 심사 기준이 다릅니다. 제도상으로는 LTV 70%가 가능해도, 실제로는 60%나 심지어 50%만 인정하는 은행도 있습니다.

특히 공실률이 높거나, 입지가 애매하거나, 건물이 오래된 상가는 감정가 자체도 보수적으로 나올 뿐 아니라 LTV 적용률도 낮아집니다.

두 번째 축 : DSR로 본 실질 상환능력

LTV로 계산한 숫자는 어디까지나 ‘최대 상한선’일 뿐입니다. 실제 상가대출한도는 여러분의 소득과 기존 대출을 모두 고려한 DSR로 결정됩니다.

2025년 현재 은행권 기준으로 총 대출금액이 1억을 넘으면 DSR 40% 규제를 받습니다. 이게 무슨 뜻이냐면, 여러분의 연소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비중이 40%를 넘으면 추가 대출이 불가능하다는 겁니다.

실제 계산 사례로 이해하기

연소득 8,000만 원인 박 대표님의 경우를 봅시다.

• DSR 40% 기준 : 연간 상환 가능액 3,200만 원 (월 약 267만 원)
• 기존 주택담보대출 잔액 3억 (금리 4%, 월 상환액 약 160만 원)
• 기존 신용대출 5,000만 원 (금리 5%, 월 상환액 약 45만 원)
• 기존 대출 월 상환액 합계 : 약 205만 원

이 상황에서 박 대표님이 추가로 상환할 수 있는 금액은 월 62만 원(267만 원 – 205만 원) 정도입니다. 상가대출 금리를 연 5%로 가정하고, 만기 15년 원리금 균등상환으로 계산하면, 추가로 받을 수 있는 상가대출한도는 약 7,000만 원 수준입니다.

감정가 9억짜리 상가의 LTV 70%는 6.3억이지만, DSR 때문에 실제로는 7,000만 원밖에 안 나오는 겁니다.

세 번째 축 : 대출 목적과 유형

같은 상가를 담보로 잡아도 대출 목적과 유형에 따라 상가대출한도가 달라집니다.

가계자금 상가담보대출

생활안정자금이나 개인 대환 목적으로 받는 대출입니다. 이 경우 은행에서는 ‘가계대출’ 항목으로 분류하고, DSR 규제를 그대로 적용합니다.

2025년 들어 가계대출 총량 규제가 강화되면서, 은행들이 가계자금 상가담보대출 심사를 매우 보수적으로 하고 있습니다.

사업자 운전자금·시설자금 상가담보대출

사업자등록증을 가지고 있고, 실제 사업 운영을 위한 자금이라면 사업자대출로 신청할 수 있습니다. 이 경우 개인 소득뿐 아니라 사업장의 매출과 수익성도 함께 봅니다.

카페를 운영하는 이 사장님은 연 매출 3억, 순이익 6,000만 원 정도 나오는 상가 건물을 담보로 대출을 받으셨습니다. 개인 신용대출은 좀 있었지만, 사업장 수익성이 좋아서 상가대출한도를 LTV 65% 수준까지 받을 수 있었습니다.

하지만 여기서 주의할 점이 있습니다. 2025년 9월과 10월 대책에서 금융위원회가 ‘사업자대출을 이용한 부동산 투기 우회’를 강력히 단속하겠다고 밝혔습니다.

상가를 담보로 사업자대출 받아서 실제로는 주택을 사거나 투자용으로 쓰는 경우, 용도 외 유용으로 걸려서 대출 회수 조치를 당할 수 있습니다.

실제로 최근 금융감독원에서 주요 시중은행의 사업자대출을 전수 조사한다는 공문이 내려왔습니다. 약정한 용도와 실제 자금 흐름이 다르면 큰 불이익을 받을 수 있으니, 반드시 대출 목적에 맞게 사용하셔야 합니다.

2025년 달라진 심사 환경, 숫자로만 판단하면 안 됩니다

은행들의 태도 변화

제도상으로는 상가대출한도가 70%를 유지한다고 해도, 실제 현장에서는 은행들의 태도가 확연히 달라졌습니다.

주택담보대출 규제가 강해지면서 은행들의 부동산 관련 여신 전체에 대한 위험 관리 수위가 올라갔습니다. 10월 15일 대책으로 주택담보대출의 위험가중치가 15%에서 20%로 상향되면서, 은행 입장에서는 같은 금액을 대출해주더라도 더 많은 자기자본을 쌓아야 하는 상황이 됐습니다.

이런 이유로 ‘질 좋은 담보’에만 집중하려는 경향이 뚜렷합니다. 역세권이나 대로변의 우량 상가, 공실률이 낮고 임대료 수익이 확실한 상가는 심사가 빠르게 진행되지만, 그렇지 않은 상가는 LTV를 낮게 적용하거나 아예 취급을 꺼리는 모습을 보입니다.

스트레스 DSR의 실질적 영향

2025년 7월부터 수도권에서는 스트레스 DSR을 적용합니다. 실제 대출 금리에 1.5%포인트를 더해서 상환 능력을 계산하는 겁니다.

상가대출 금리가 5%라면, DSR 계산할 때는 6.5%로 계산합니다. 이렇게 되면 월 상환액이 늘어나니까, 같은 소득이라도 받을 수 있는 상가대출한도가 줄어드는 겁니다.

실제로 계산해보면 기존 대비 상가대출한도가 10~15% 정도 줄어드는 효과가 있습니다. “왜 작년에는 되던 게 올해는 안 되냐”고 항의하시는 분들이 많은데, 바로 이 스트레스 DSR 때문입니다.

상가대출한도 제대로 알아보는 4단계 체크리스트

1단계 : 해당 상가의 정확한 위치 확인

무조건 첫 번째로 확인해야 할 것은 해당 상가가 어디에 있느냐입니다.

• 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 여부
• 토지거래허가구역 지정 여부
• 특히 ‘비주택 포함’ 토지거래허가구역인지 ‘주택만’ 해당하는지

이 정보는 국토교통부 홈페이지나 해당 구청·시청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 부동산 중개업소에서 알려주는 정보가 부정확한 경우도 많으니, 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

서울 강남구의 한 상가를 보러 가신 분이 중개업소에서 “여기는 상가라서 규제 없어요”라는 말만 듣고 계약금을 넣으셨다가, 나중에 알고 보니 비주택 포함 토지거래허가구역이어서 상가대출한도가 40%로 제한돼 큰 곤란을 겪으신 사례가 있습니다.

2단계 : 내 소득과 기존 대출 정리

상가대출한도는 담보가치만큼이나 여러분의 현재 재무 상태가 중요합니다.

준비해야 할 정보는 다음과 같습니다.

• 연소득 (급여, 사업소득, 임대소득 등 모두 포함)
• 기존 대출 내역 (주택담보대출, 전세대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등)
• 각 대출의 월 상환액
• 신용카드 할부 월 상환액

이 정보들을 가지고 은행 앱이나 금융감독원 홈페이지의 DSR 계산기를 돌려보면, 대략적인 추가 대출 가능 금액을 알 수 있습니다.

많은 분들이 “나는 집도 있고 신용대출도 받았는데, 상가대출도 받을 수 있을까요?”라고 물으십니다. DSR을 직접 계산해보면 답이 나옵니다. 기존 대출이 많으면 아무리 상가 담보가치가 높아도 상가대출한도는 제한될 수밖에 없습니다.

3단계 : 상가의 수익성 직접 계산하기

상가담보대출은 결국 그 상가에서 나오는 수익으로 원리금을 갚아야 합니다. 은행도 이 점을 중요하게 봅니다.

반드시 확인해야 할 항목들

• 현재 임대차 계약 내역 (임대료, 계약 기간, 갱신 여부)
• 공실 기간과 가능성
• 주변 상가 임대료 시세
• 월 유지관리비 (관리비, 재산세, 화재보험료 등)

실제 사례를 들어보겠습니다. 월 임대료 300만 원 받는 상가를 5억에 매수하려고 합니다. 상가대출한도 LTV 70%로 3.5억을 받고, 금리 5%, 만기 20년으로 대출받으면 월 상환액이 약 230만 원입니다.

월 임대료 300만 원에서 월 상환액 230만 원을 빼면 70만 원이 남습니다. 여기서 재산세(연 400만 원 정도), 관리비(월 30만 원), 수리비 등을 빼면 실제 순수익은 매우 적습니다.

만약 공실이 2~3개월만 발생해도 대출 이자조차 못 갚는 상황이 올 수 있습니다. 이런 구조에서 상가를 매수하는 건 상당히 위험합니다.

은행 심사역들도 이런 계산을 합니다. 수익성이 불안한 상가는 감정가를 낮게 받거나, LTV 자체를 60% 이하로 낮춰 적용하는 경우가 많습니다.

4단계 : 여러 금융기관 비교하기

같은 상가라도 어느 금융기관에 신청하느냐에 따라 상가대출한도와 금리가 크게 달라집니다.

금융기관별 상가대출 조건 비교

금융기관	금리 수준	심사 난이도	상가대출한도 특징
시중은행	연 4~6%	매우 까다로움	보수적 (LTV 60~70%)
지방은행·저축은행	연 5~8%	은행보다 유연	상대적으로 여유 있음
캐피탈·대부업체	연 8~15% 이상	담보가치 중심	금리 높지만 한도는 나오는 편

제 경험상 상가대출은 최소 3~4군데 이상 비교해보는 게 좋습니다. A은행에서는 안 된다고 했는데, B저축은행에서는 바로 승인 나는 경우도 많습니다.

단, 동시에 여러 곳에 대출 신청을 하면 신용조회 횟수가 늘어나서 오히려 불리할 수 있습니다. 먼저 상담만 받아보고, 조건을 비교한 뒤에 한두 곳을 선택해서 정식 신청하는 게 현명합니다.

2025년 상가대출, 이것만은 꼭 기억하세요

규제지역이라고 무조건 40%는 아닙니다

가장 많은 오해가 이 부분입니다. 서울이라고, 수도권이라고 무조건 상가대출한도가 40%로 묶이는 게 아닙니다. 비주택까지 포함된 토지거래허가구역인 경우에만 40% 제한을 받습니다.

실제로 서울 25개 자치구 중에서도 주택만 토지거래허가구역으로 묶인 곳이 많습니다. 이런 지역의 상가는 여전히 LTV 70% 적용이 가능합니다.

LTV는 상한선일 뿐, DSR이 진짜 한도입니다

“내 상가 감정가 10억이면 7억은 받을 수 있겠네”라고 생각하시면 안 됩니다. 실제 상가대출한도는 여러분의 소득과 기존 대출 상황에 따라 그보다 훨씬 적게 나올 수 있습니다.

DSR 계산을 먼저 해보시고, 현실적인 상가대출한도를 파악한 뒤에 상가 매수를 검토하셔야 합니다. 순서가 바뀌면 계약금만 날리는 불상사가 생길 수 있습니다.

사업자대출 우회는 이제 위험합니다

예전에는 상가를 담보로 사업자대출을 받아서 실제로는 주택을 사거나 다른 투자에 쓰는 경우가 있었습니다. 하지만 2025년 9월과 10월 대책으로 이런 우회 대출에 대한 감독이 대폭 강화됐습니다.

실제로 금융감독원에서 사업자대출 자금 흐름을 추적 조사하고 있고, 용도 외 사용이 적발되면 대출 회수는 물론 향후 모든 금융거래에서 불이익을 받을 수 있습니다.

상가 자체의 경쟁력이 가장 중요합니다

아무리 대출 조건이 좋아도, 상가 자체가 수익을 못 내면 의미가 없습니다. 상가대출한도를 알아보기 전에, 그 상가가 정말 투자 가치가 있는지, 안정적인 임대료를 받을 수 있는지, 공실 위험은 없는지 먼저 냉정하게 판단하셔야 합니다.

입지, 유동인구, 주변 상권, 건물 상태, 주차 시설 등 기본적인 것들을 꼼꼼히 체크하세요. 대출은 그 다음입니다.

마치며

2025년은 부동산 대출 시장이 큰 변화를 겪은 해입니다. 주택담보대출은 문턱이 높아졌지만, 상가대출한도는 생각보다 여전히 기회가 있습니다.

다만 예전처럼 담보만 있으면 무조건 나오던 시대는 끝났습니다. 담보가치, 소득, DSR, 상가의 수익성까지 모든 걸 종합적으로 평가받는 시대입니다.

10년간 수천 건의 대출 상담을 하면서 느낀 건, 정확한 정보를 가진 사람이 결국 좋은 조건으로 대출받는다는 사실입니다. 중개업소나 지인의 말만 믿지 마시고, 직접 확인하고 계산해보세요.

상가대출한도가 얼마나 나올지 궁금하시다면, 오늘 제가 알려드린 4단계 체크리스트를 따라 해보시기 바랍니다. 그리고 의문점이 있으면 언제든 전문가와 상담하세요.

여러분의 현명한 상가 투자를 응원합니다.

상가대출한도 FAQ

참조 : 우리은행