상가주택 대출, DSR 규제에도 대출 더 받는다? 10년 상담사의 노하우

10년 경력 대출상담사가 알려주는 상가주택 대출의 모든 것

“상가주택을 매입하고 싶은데, 대출이 가능할까요?”

최근 상담하면서 가장 많이 받는 질문입니다. 2025년 들어 주택담보대출 규제가 강화되면서, 많은 분들이 상가주택 대출에 대해 궁금해하시더라고요.

10년간 대출상담사로 일하면서 수백 건의 상가주택 대출을 성사시켰습니다

오늘은 그 경험을 바탕으로 상가주택 대출의 A부터 Z까지, 실전에서 바로 쓸 수 있는 정보만 골라서 알려드리겠습니다.

부동산 규제, 상가주택 대출에 어떤 영향?

연이은 대출 규제 폭탄, 핵심만 정리하면

2025년 부동산 시장은 그야말로 규제의 해였습니다. 6월 27일 금융위원회가 가계부채 관리 방안을 발표한 데 이어, 9월 7일과 10월 15일에도 추가 규제가 쏟아졌죠.

6·27 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한한 것입니다.

다주택자의 수도권·규제지역 내 주택 구입 대출은 아예 전면 금지되었고, 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 축소되었습니다.

9·7 대책에서는 규제지역 내 주택담보대출 LTV 상한이 50%에서 40%로 더 떨어졌습니다. 수도권과 규제지역 내 주택 매매·임대업자 대출도 금지되었죠.

10·15 대책은 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다.

주택 가격에 따른 대출 한도 차등화도 도입되었는데요, 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 달라졌습니다.

상가주택은 규제에서 자유로울까?

여기서 중요한 포인트가 있습니다. 초기 발표 시 상가·오피스텔 등 비주택의 LTV가 70%에서 40%로 하향된다고 잘못 알려졌었는데요, 이후 정정되어 토지거래허가구역 내 비주택은 기존대로 LTV 70%가 유지됩니다.

즉, 상가주택의 상가 부분은 상대적으로 규제가 덜한 편입니다. 하지만 주택 부분은 여전히 규제 대상이므로, 상가주택 대출을 받으실 때는 이 복합적인 성격을 잘 이해하셔야 합니다.

상가주택 대출, 일반 주택담보대출과 뭐가 다를까?

상가주택의 독특한 특성 이해하기

상가주택은 1층은 상가, 2층 이상은 주택으로 구성된 복합 건물입니다. 이 독특한 구조 때문에 대출 심사도 일반 주택이나 상가와는 완전히 다르게 진행됩니다.

제가 상담하면서 가장 많이 받는 질문이 “그럼 주택담보대출인가요, 상가담보대출인가요?”인데요.

정답은 둘 다입니다. 상가주택은 주택과 상가의 성격을 모두 가지고 있어서, 두 가지 기준을 모두 충족해야 합니다.

LTV 한도, 얼마나 받을 수 있을까?

상가주택 대출의 한도는 감정가 × LTV(담보인정비율)로 결정됩니다.

• 은행(1금융권) : 60~70%
• 저축은행·캐피탈(2금융권) : 70~80%
• 신탁 및 특수금융 : 구조에 따라 80% 이상 가능

예를 들어볼까요? 감정가 10억원 상가주택이라면, 은행권에서 최대 6~7억원, 2금융권에서 최대 7~8억원까지 대출이 가능합니다.

실제 제가 진행했던 시흥시의 한 사례에서는 평균감정가 대비 86%를 적용받아 총 12억원의 대출이 승인되기도 했습니다.

사업자금 용도나 특정 조건 충족 시 감정가의 최대 90%까지도 가능합니다.

금리는 주택담보대출보다 높다

상가주택 대출 금리는 주택담보대출보다 일반적으로 1~3% 높게 책정됩니다.

2025년 금융권별 상가주택 대출 금리

금융기관	금리 범위
시중은행	연 4~6%대
저축은행·캐피탈	연 6~9% 이상
보험·신탁·특수금융	연 6~10% 이상

금리는 담보의 안정성, 차주의 신용 및 재무 상태, 상품 유형에 따라 결정됩니다. 급여이체·자동이체·카드 실적 등 우대 조건을 충족하면 0.3~0.9%포인트 인하받을 수 있습니다.

RTI, 상가주택 대출의 가장 중요한 심사 기준

RTI가 뭐길래 이렇게 중요할까?

상가주택 대출에서 가장 독특하고 중요한 심사 기준이 바로 RTI(Rent To Interest, 임대업 이자상환비율)입니다. 10년간 상담하면서 RTI 때문에 대출이 거절되는 경우를 정말 많이 봤습니다.

RTI는 연간 임대소득 ÷ 연간 이자비용으로 계산합니다. 주택은 RTI 1.25배, 상가는 RTI 1.5배 이상이 되어야 대출이 가능합니다.

실전 계산 예시로 이해하기

구체적인 예시를 들어보겠습니다.

• 4억원짜리 상가
• 월 임대료 120만원 (연 1,440만원)
• 대출금리 4.0%
• 60% 대출 (2억 4,000만원)

연 이자비용은 2억 4,000만원 × 4.0% = 960만원 (월 80만원)입니다. RTI는 1,440만원 ÷ 960만원 = 1.5가 나옵니다. 이 경우 RTI가 정확히 1.5가 나오므로 대출이 가능합니다.

연간 임대소득이 연간 이자비용을 충분히 감당할 수 있다는 의미죠.

RTI가 안 나올 때는 어떻게 할까?

RTI가 충족되지 않으면 대출이 거절되거나 한도가 크게 줄어듭니다. 하지만 방법이 없는 건 아닙니다.

• 2금융권 활용 : 일부 2금융권에서는 RTI 기준을 1.5배가 아닌 1.2배까지 낮춰 심사합니다.
• 공실 직접 사용 계획서 : 공실을 직접 사업장으로 사용하겠다는 구체적인 계획서를 제출하면, 해당 공간의 시세 임대료를 소유주의 임대수익으로 인정받을 수 있습니다. 온라인 쇼핑몰의 오프라인 매장, 창업 공간 활용 등의 계획을 구체적으로 작성하면 됩니다.
• 가족 소득 참조 : 배우자나 가족의 소득을 함께 참조하여 대출 심사를 받는 방법도 있습니다.

DSR 규제, 이렇게 피해가세요

DSR이 상가주택 대출에 미치는 영향

상가주택은 주택(가계대출)과 상가(사업자대출)의 성격을 모두 지니기 때문에 이중 규제를 받습니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 까다로운데요. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%가 기준입니다.

DSR 40%라는 건 연소득의 40%까지만 대출 원리금 상환에 쓸 수 있다는 의미입니다. 연소득 5,000만원이라면 연간 2,000만원, 월 166만원까지만 대출 상환에 쓸 수 있죠.

DSR 규제 걸려도 방법은 있다?

여기서 중요한 팁 하나 드립니다. DSR 규제는 가계자금 대출에만 적용됩니다. 대출 목적을 사업자금 용도로 변경하면 DSR 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.

사업자 개설 조건의 상호금융 대출

사업자가 있거나, 사업자가 아니어도 신규 개설을 통해 대출을 받을 수 있습니다. 연매출 2000만원이 넘지 않으면 직장에서도 알 수 있는 방법이 없기에 직장인들도 많이 활용하는 방법입니다.

특히 이런 대출은 거의 상호금융에서만 가능하고, 지점별로 내부 규정과 여신여력이 다르니, 상담을 통해 직접 심사를 받아보시는 편이 유리합니다.

제가 진행했던 많은 케이스에서 이 전략으로 대출 한도를 크게 늘릴 수 있었습니다.

감정평가, 대출 한도를 좌우하는 핵심

감정가가 곧 대출 한도다

금융기관은 상가주택의 실제 가치를 평가하기 위해 감정평가를 실시하며, 이 감정가가 대출 한도를 산정하는 기준 금액으로 직접 사용됩니다.

감정가가 높으면 대출 가능 금액도 많아지고, 낮으면 시세가 높더라도 대출금은 줄어듭니다.

시세 10억원이어도 감정가가 8억원으로 나오면 대출은 감정가 기준으로 계산됩니다.

감정평가는 어떻게 진행될까?

감정평가사가 현장을 방문하여 다음 사항들을 종합적으로 평가합니다.

• 건물 상태 (외벽, 누수, 노후도 등)
• 입지 (역세권, 유동인구, 상권 등)
• 시세 (주변 거래 사례)
• 임대차 계약 상황
• 공실률

상가주택의 경우 주택과 상가 부분을 분리하여 평가하며, 각 부분의 면적 비율에 따라 가격이 안분됩니다.

높은 감정가를 받는 팁

건물을 깔끔하게 관리하고 청소와 정리정돈을 해두세요. 임대료 입금내역, 세금계산서, 관리비명세, 임대차계약서(확정일자 포함) 등을 준비하면 좋습니다.

수익증빙을 깔끔히 준비하면 한도와 금리에 유리합니다.

상가주택 대출 절차, 이렇게 진행됩니다

상가주택 대출은 일반적으로 5영업일에서 2주 내외의 기간이 소요됩니다. 기관과 서류 충족도에 따라 달라질 수 있습니다.

처음부터 끝까지 단계별 가이드

1단계 : 조건·한도 사전 조회

금융기관에 문의하여 대략적인 대출 가능 한도와 금리를 확인합니다. 여러 곳을 비교해보는 게 중요합니다.

2단계 : 서류 접수 및 담보 감정평가

필요서류를 제출하고 탁상감정 또는 현장감정을 진행합니다. 감정평가는 보통 3~5일 정도 소요됩니다.

3단계 : 신용 조회 및 이자 상환 능력 심사

신용점수 확인과 함께 소득 증빙, RTI 계산 등을 통해 이자 상환 능력을 평가합니다.

4단계 : 내부 심사

RTI, DSR, 신용, 법적 하자 등을 종합적으로 심사합니다. 이 단계에서 최종 한도와 금리가 결정됩니다.

5단계 : 승인 및 근저당 설정

대출이 승인되면 근저당권 설정 절차를 진행합니다. 법무사를 통해 등기소에서 진행되며, 보통 1~2일 소요됩니다.

6단계 : 실행

최종적으로 대출금이 지급됩니다.

꼭 준비해야 할 서류 리스트

소유·담보 관련 서류로는 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서(있는 경우), 관리비·임대료 입증 자료가 필요합니다.

신분·사업 관련으로는 신분증, 주민등록등본, 사업자등록증(사업자·법인의 경우), 법인등기부등본·재무제표(법인의 경우)를 준비해야 합니다.

소득·재무 관련으로는 급여명세서·원천징수영수증, 종합소득세·부가가치세 신고서, 카드매출·계좌거래내역 등이 필요하고, 대환 시에는 대출잔액증명과 금융거래확인서를 준비하세요.

임대료 입금내역(통장), 세금계산서, 관리비명세 등 수익증빙을 깔끔히 준비하면 한도와 금리에 유리합니다.

상가주택 대출 승인률 높이는 실전 전략

승인에 유리한 상가주택의 조건

10년간 수백 건의 대출을 진행하면서 발견한 패턴이 있습니다. 대출 승인 가능성을 높이는 상가주택의 공통점이죠.

• 입지와 유동인구가 안정적 (역세권, 대단지 배후 등)
• 공실률이 낮고 임대차계약이 명확 (확정일자, 임대료 입금내역 등)
• 임대수익으로 RTI 충족 (임대료로 이자 충분히 감당)
• 등기가 깔끔 (선순위 근저당·가압류 정리)

반대로 재개발·분쟁 리스크가 있거나 과도한 선순위 채권이 있으면 한도와 조건이 불리해집니다.

가계대출 vs 사업자대출, 어떤 게 유리할까?

상가주택 대출은 용도에 따라 가계대출과 사업자대출로 구분됩니다.

가계대출과 사업자대출 비교

구분	가계자금 용도	사업자금 용도
DSR 규제	적용	RTI 충족 시 미적용
대환 가능성	어려움	추가 한도 이용 가능
대출 한도	상대적으로 낮음	상대적으로 높음

임대사업자의 경우 월세금액 기준으로 한도를 산출하게 되며, 일반 사업자의 경우 1년 이상 사업 운영 실적과 부동산 직접 사용 조건이 필요합니다.

법인사업자가 유리한 이유

법인사업자는 개인사업자보다 조금 더 한도가 잘 나오는 등 유리한 경우가 많습니다. 재무제표가 우량한 법인일 경우 담보 물건만 확실하다면 대출이 잘 나오는 편입니다.

금융기관 선택 전략

대출 조건은 금융기관과 지점에 따라 크게 다를 수 있습니다. 여러 곳을 비교하는 것이 정말 중요합니다.

1금융권에서 거절되더라도 2금융권의 특정 지점에서는 부동산 담보 가치를 높게 평가하여 소득 증빙 없이 추정 소득을 활용하거나 80% 한도를 제공하는 경우가 있습니다.

실제로 제가 진행했던 케이스 중 하나를 소개하면, 주거래은행에서 RTI 기준 미달로 거절되었던 상가주택 대출이 특정 은행 지점에서 사업자금 대출로 진행되어 평균감정가 대비 86%의 고한도로 승인받았습니다.

상가주택과 다주택 규제, 꼭 알아야 할 것들

상가주택도 주택 수에 포함될까?

상가주택의 주택 부분은 개인의 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택을 보유하고 있는 상태에서 상가주택을 추가로 매입하면 다주택자로 간주되어 취득세 중과(최대 12%) 및 양도소득세 중과(최대 75%) 대상이 됩니다.

주택수 산정 기준, 세법마다 다르다

중요한 포인트가 있습니다. 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 세법에 따라 주택 수를 산정하는 기준이 모두 다릅니다.

주택담보대출의 경우 분양권도 주택 수에 포함되며, 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)이 주택 수 산정에 포함됩니다.

용도변경으로 규제 피하는 방법

최근 주택 규제가 강화되면서 주택을 근린생활시설(상가)로 용도변경하는 사례가 증가하고 있습니다.

• 대출이 수월해짐
• 레버리지를 활용한 자산 취득 가능
• 취득세 부담 감소

용도변경에는 일반적으로 1,000만원 전후의 비용과 한 달 정도의 기간이 소요됩니다. 용도변경을 완료하면 금융기관의 담보대출 심사에서도 유리한 조건을 받을 수 있습니다.

단, 근린생활시설로 허가받은 건물을 주택으로 이용하는 것은 원칙적으로 불법이므로 주의가 필요합니다.

상가주택 세금, 이것만은 알고 가자

취득세, 상가와 주택을 따로 계산한다

상가주택은 주거용 부동산과 상업용 부동산의 특성을 모두 가지고 있어 세금 계산 시 상가와 주택 부분을 각각 따로 산정합니다.

상가 부분 취득세

면적과 보유 수, 규제지역 여부 상관없이 4.6%(농특세·지방교육세 포함)입니다. 부가가치세 10% 납부의무가 발생하며 매수자가 실질 부담합니다. 임대사업자 등록 시 부가가치세 환급이 가능합니다.

주택 부분 취득세

• 1주택 : 1~3%
• 2주택 : 8%
• 3주택 : 12%
• 1주택도 취득금액에 따라 세율 상이 (6억원, 9억원 기준)

양도소득세, 면적 비율이 중요하다

양도소득세는 주택 부분이 상가보다 큰지에 따라 과세 방식이 달라집니다.

주택 연면적이 주택 외 연면적보다 클 경우 상가주택 전체를 하나의 주택으로 간주하며, 다른 주택이 없다면 1주택 비과세 대상입니다.

주택 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같을 경우 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 각각 과세됩니다.

고가주택 특례

2022년 양도분부터는 고가주택 기준인 12억원(양도액 기준)을 초과하는 상가주택은 주택과 상가의 연면적과 상관없이 각각 분리 과세합니다.

상가는 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 미만 보유 시 40%의 세율이 적용되는데, 주택의 단기보유 중과세(60%, 70%)보다는 낮습니다.

상가주택 투자 수익률, 계산해보셨나요?

수익률 계산의 기본

상가주택 투자의 핵심은 안정적인 임대수익입니다. 2025년 현재 한국부동산원 발표에 따르면 상업용 부동산의 연간 투자 수익률이 5~6%대를 기록하고 있습니다.

단순 표면 수익률은 연간 임대료 ÷ 투자금액 × 100으로 계산합니다. 하지만 실질적인 순수익률을 계산하기 위해서는 관리비, 세금, 수선비 등을 차감해야 합니다. 일반적으로 순수익률 4~5% 이상이면 양호한 투자처로 볼 수 있습니다.

실전 수익률 계산 예시

구체적인 예시로 살펴보겠습니다.

• 매입가 : 5억원
• 보증금 : 5,000만원
• 월세 : 200만원 (연 2,400만원)
• 대출 : 3억원 (금리 5%)
• 자기자본 : 2억 5,000만원

표면 수익률은 2,400만원 ÷ 5억원 × 100 = 4.8%입니다. 연간 대출이자는 3억원 × 5% = 1,500만원이고, 실질 임대 수익은 2,400만원 – 1,500만원 = 900만원입니다. 실질 수익률은 900만원 ÷ 2억 5,000만원 × 100 = 3.6%가 됩니다.

표면 수익률 4.8%와 실질 수익률 3.6%는 상당한 차이가 있습니다. 대출을 활용할 경우 이자 비용을 반드시 고려해야 합니다.

지역별 수익률 차이

수도권 신도시 택지개발지구에 위치한 상가주택은 기존 도심지의 상가주택에 비해 연간 임대수익률이 3~5%로 상대적으로 높은 편입니다.

상가주택 매입 전 체크리스트

권리관계 확인은 필수 중의 필수

등기부등본을 통해 반드시 확인해야 할 사항들입니다.

• 실제 소유자 확인
• 압류·가압류·근저당 등 담보물권 여부
• 선순위 채권 상황

등기부 확인 없이 계약했다가 경매로 넘어간 상가도 있습니다. 절대 소홀히 하면 안 됩니다.

건축물대장과 용도 확인

건축물대장을 통해 합법적 건축허가 여부, 불법 증축이나 무단 용도변경 여부, 주거용과 상업용의 면적 비율을 확인하세요. 근린생활시설로 등록된 경우 전세자금대출이 불가능할 수 있으며, 면적 비율에 따라 대출 조건이 달라집니다.

임대 수익률과 공실률

월세 수입 대비 매매가, 현재 공실률, 장기 임차인 비율을 체크하세요. 임대차계약서, 임대료 입금내역, 관리비명세 등을 통해 실제 수익을 확인하는 것이 중요합니다.

건물 상태 및 시설물 점검

외벽 크랙, 지하 누수, 전기·배관 노후, 상하수도·냉난방·전기·가스 등 필요 시설, 수도·전기 계량기 개별/공용 여부를 점검하세요. 필요시 건축사 동반 점검을 받는 것이 좋습니다.

상권 분석과 입지 조건

유동인구, 주변 시설, 대로변 여부, 주차 공간, 도로 폭, 향후 개발 가능성(재개발, 역세권 연장 등)을 분석하세요. 지자체의 도시계획도를 통해 미리 확인하는 것이 좋습니다.

특정업종 제한 및 용도변경 가능성

기피업종이나 특정업종 제한 여부, 향후 용도변경 가능 여부를 확인하세요. 관할 구청이나 지역 건축사에 문의하면 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

중도상환수수료와 보증료

중도상환수수료, 2025년부터 대폭 인하

2025년 1월 13일부터 고정금리 주택담보대출의 중도상환수수료율은 평균 1.43%에서 0.56%로, 변동금리 신용대출은 0.83%에서 0.11%로 대폭 인하되었습니다.

계산식은 중도상환금액 × 중도상환수수료율 × 대출잔여일수 ÷ 대출기간입니다. 대출 계약 성립일로부터 3년까지 부과되며, 3년 이후에는 부과되지 않습니다. 농협·수협·신협·새마을금고 등 금융기관별로 수수료율이 다르므로 약관 확인이 필수입니다.

전세보증보험 보증료

상가주택(다가구) 전세보증보험 가입 시 보증료율은 보증금액과 부채비율에 따라 차등 적용됩니다. 보증금 2억원 초과, 단독·다중·다가구 주택, 부채비율 80% 초과의 경우 연 0.154%입니다.

계산식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365입니다. 예를 들어 보증금 6억원에 2년 계약의 경우 약 184만 8,000원의 보증료가 산정됩니다.

보증 조건은 주택가격이 보증금총액 + 선순위채권총액(근저당금액)보다 커야 합니다. 상가주택은 보통 공동저당으로 근저당이 설정되어 있기 때문에 전체 가격 대비 전체 보증금 및 전체 선순위 채권총액 비율로 계산합니다.

공실 관리, 상가주택 투자의 최대 리스크

공실이 장기화되면 어떻게 될까?

상가주택 투자에서 가장 큰 리스크는 공실입니다. 공실이 장기화되면 임대수익은 제로가 되고 대출 상환과 관리비만 부담하게 됩니다. 실제로 6개월 이상 공실이 지속되어 결국 낙찰가보다 낮은 가격에 매도한 사례도 있습니다.

공실 해소를 위한 실전 전략

단기 전략

• 임대료 조정 (초기 몇 개월간 임대료 인하)
• 관리비 절감
• 리모델링을 통한 공간 매력도 향상
• 온라인 플랫폼 활용 (네이버 부동산, 직방, 다방 등)
• 부동산 중개업소와 협력
• 현수막·배너 활용

장기 전략

• 상권 트렌드 파악
• 장기 계약 유도 (병원·학원·프랜차이즈 등 안정적인 업종 유치)
• 건물 관리 상태 유지

전문 관리회사 활용

전문 임대관리회사를 통해 임대대행, 공실관리, 연체관리, 체납관리, 소송진행, 민원관리 등 체계적인 관리를 받을 수도 있습니다.

금융감독원 규제와 주의사항

고위험여신 전수조사, 상가 대출도 예외 없다

2025년 11월 금융감독원은 은행권이 집합상가를 담보로 빌려준 대출을 ‘고위험여신’으로 규정하고 전수조사에 나섰습니다. 2020년대 초반부터 지식산업센터가 급격하게 늘어나면서 상업용 부동산 대출의 부실 위험이 커졌기 때문입니다.

조심해야 할 사례들

과거 상가 가치를 부풀려 대출을 내준 업무상 배임사고가 있었습니다. 상가 경매 투자에서 6개월 이상 공실이 지속되어 낙찰가보다 마이너스 매도 가능성이 있는 사례도 보고되고 있습니다. 상가주택 대출 시 감정평가와 수익성 분석을 철저히 해야 합니다.

정부지원 대출과 특수 상품

상가주택도 정부지원 대출 받을 수 있을까?

상가주택의 경우 일반적인 주택담보대출 정부지원 상품(디딤돌대출, 보금자리론 등)은 주택 부분에 한해서만 적용될 수 있으며, 상가 부분은 사업자금 대출이나 상업용 부동산 대출로 별도 처리해야 합니다.

활용 가능한 지원 프로그램

주택도시기금에서는 상가리모델링자금 융자 상품을 제공하고 있습니다. 지자체별로 소상공인 지원 대출과 임대사업자 지원 프로그램이 있습니다. 관할 지역의 중소벤처기업진흥공단이나 지역신용보증재단에 문의하면 자세한 정보를 얻을 수 있습니다.

상담사가 알려주는 성공 전략

이것만 기억하세요

10년간 수백 건의 상가주택 대출을 진행하면서 발견한 성공 패턴을 정리해드립니다.

• 전략 1 : 대출 목적을 전략적으로 설정 – 가계자금 대신 사업자금 용도로 신청하여 DSR 규제를 회피하세요.
• 전략 2 : 사업자 전환 활용 – 부동산임대업 사업자로 등록하여 DSR 미적용 혜택과 함께 한도 80%, 금리 4% 후반대의 유리한 조건을 확보하세요.
• 전략 3 : RTI 충족 전략 수립 – 공실의 경우 직접 사용 계획서를 제출하거나, 선임차 계약을 통해 수익 구조를 미리 확정하세요.
• 전략 4 : 복수 금융기관 비교 – 1금융권 거절 시에도 포기하지 말고 2금융권, 특히 특정 지점의 조건을 적극적으로 검토하세요.
• 전략 5 : 감정평가 대비 – 건물 관리 상태를 깔끔하게 유지하고, 임대료 입금내역·세금계산서·관리비명세 등 수익증빙을 철저히 준비하세요.
• 전략 6 : 세금 전략 수립 – 상가와 주택 면적 비율, 양도가액 등을 고려하여 개인 명의 또는 법인 명의 중 유리한 방법을 선택하세요.
• 전략 7 : 용도변경 검토 – 주택 규제가 부담스럽다면 근린생활시설로의 용도변경을 통해 대출과 세금 측면에서 유리한 조건을 확보할 수 있습니다.
• 전략 8 : 장기적 관리 계획 – 단기적인 대출 확보뿐만 아니라 공실 관리, 임차인 관리, 건물 유지보수 등 장기적인 운영 전략을 수립하세요.

마지막으로 전하는 당부

2025년 상가주택 대출 시장은 연속적인 부동산 규제로 인해 주택 부분에 대한 대출이 크게 제한되고 있지만, 상가 부분은 여전히 비교적 유연한 대출이 가능합니다.

상가주택의 복합적 성격을 잘 이해하고, RTI와 DSR 규제를 전략적으로 대응하며, 여러 금융기관의 조건을 비교한다면 필요한 자금을 확보할 수 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 철저한 사전 조사와 준비입니다. 권리관계 확인, 건축물대장 검토, 임대 수익률 분석, 상권 조사, 용도 확인 등을 꼼꼼히 체크하고, 전문가의 도움을 받아 최적의 대출 조건을 찾아야 합니다.

상가주택은 노후 대비에 적합한 수익형 부동산이지만, 공실 리스크와 관리 부담도 있으므로 장기적인 관점에서 신중하게 접근하시기 바랍니다.

궁금한 점이 있으시면 언제든지 전문 상담사와 상담해보세요. 여러분의 성공적인 상가주택 투자를 응원합니다.

상가주택 대출 FAQ

참조 : 우리은행