아파트 후순위대출 규제, DSR 40% 넘어도 대출받는 3가지 방법

아파트 후순위대출, 규제 속에서 나도 가능할까?

집은 있는데 돈이 없다는 말, 혹시 지금 이 글을 클릭한 여러분의 이야기인가요?

선순위 주택담보대출을 이미 받았지만 급하게 목돈이 필요한 상황, 카드론과 신용대출로 버티기엔 금리가 너무 높은 상황. 이럴 때 아파트 후순위대출이 하나의 해결책이 될 수 있죠.

그러나 2025년, 정부의 강력한 부동산 규제로 대출 환경이 급변하고 있어 아파트 후순위대출이 어려워진 것은 사실입니다.

나도 지금 가지고 있는 아파트로 후순위대출 받을 수 있을까, 궁금증을 모두 해결하실 수 있도록 아파트 후순위대출의 현실적인 이야기부터 실전 전략까지 준비했습니다.

후순위대출, 정확히 무엇이 다른가요?

아파트 후순위대출은 이름 그대로 순위가 뒤인 대출입니다. 이미 주택담보대출이 설정된 아파트를 담보로 추가 자금을 빌리는 것이죠.

같은 아파트에 1순위 근저당권 위에 2순위로 또 다른 근저당권을 설정하는 구조입니다.

여기서 중요한 건 순위의 의미입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 아파트가 경매로 넘어가면, 낙찰금액에서 1순위 대출부터 먼저 변제됩니다.

2순위인 후순위대출은 그 다음이죠. 그래서 금융기관 입장에서는 위험이 크고, 그 위험만큼 금리도 높아지는 겁니다.

예를 들어볼까요? 시세 5억 원 아파트에 선순위 대출 2억 원이 있다면, LTV 70% 적용 시 총 대출 가능 금액은 3억 5천만 원입니다.

여기서 이미 빌린 2억 원을 빼면 후순위로 최대 1억 5천만 원까지 추가 대출이 가능한 거죠.

2025년 대출 규제, 무엇이 달라졌나

6.27 대책이 가져온 변화

올해 6월 27일 발표된 부동산 대책은 아파트 후순위대출 시장에 지진과 같은 충격을 줬습니다. 상담을 하다 보면 예전에는 됐는데 왜 안 되나요라는 질문을 정말 많이 받습니다. 바로 이 대책 때문입니다.

주택담보대출 한도가 대폭 축소됐습니다. 수도권과 규제지역 내에서 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한됐어요.
주택 가격대별로 보면 15억 원 이하 아파트는 최대 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 가능합니다.

생애최초 주택구입자의 LTV도 80%에서 70%로 줄었습니다. 여기에 6개월 이내 전입 신고 의무까지 생겼죠.
그리고 수도권 및 규제지역 내 2주택자는 아예 주택 구입 목적 대출이 사실상 불가능해졌습니다.

10.15 추가 규제의 파장

저축은행에서라도 받으면 되지 않나요? 많은 분들이 이렇게 물으셨는데, 10월 15일 발표된 추가 대책으로 이마저도 어려워졌습니다.
1금융권뿐 아니라 저축은행, 상호금융, 보험사까지 동일한 규제가 적용되면서 아파트 후순위대출 시장은 급격히 위축됐습니다.

스트레스 DSR 3단계의 영향

7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 대출 한도 계산에 현재 금리가 아닌 스트레스 금리를 적용합니다. 현재 금리에서 1.5%포인트를 더한 금리로 계산하는 거죠.

실제 사례를 들어볼게요. 연소득 7천만 원인 직장인 A씨의 경우, 기존에는 약 2억 8천만 원까지 대출이 가능했습니다.
하지만 스트레스 DSR 적용 후에는 약 2억 3천만 원으로 5천만 원이나 줄었어요. 아파트 후순위대출을 고려할 때 이 부분을 반드시 감안해야 합니다.

금융권별 금리와 한도, 어디가 유리할까

금융권별 아파트 후순위대출 금리 및 한도 비교

금융기관	대출 금리	대출 한도
1금융권 시중은행	연 4.2~7.8%	시세의 10~25%
2금융권 저축은행	연 5.0~13.5%	시세의 20~40%
상호금융	연 7.2~12.8%	유동적
대부업체와 P2P	연 10~20%	높은 한도 가능

1금융권 시중은행

금리는 연 4.2~7.8% 수준입니다. 선순위 주택담보대출 금리에서 1.5~3%포인트가 추가되는 구조죠. 한도는 아파트 시세의 10~25% 범위 내에서 DSR 여유분만큼 가능합니다.

장점은 상대적으로 낮은 금리와 신용등급 관리에 유리하다는 점입니다. 중도상환수수료도 0.6~0.7% 수준으로 낮은 편이고요.

단점은 심사가 까다롭다는 겁니다. DSR 규제가 엄격하게 적용되고, 신용등급이 낮거나 소득 증빙이 약하면 승인받기 어렵습니다.

2금융권 저축은행

금리는 연 5.0~13.5%로 범위가 넓습니다. 신용도와 담보 가치에 따라 큰 차이가 나죠. 한도는 아파트 시세의 20~40%까지 가능하며, 경우에 따라 LTV 90%까지도 인정됩니다.

장점은 승인 속도가 빠르다는 겁니다. 1~3일이면 결과가 나오고, 신용등급이 다소 낮거나 소득 증빙이 어려워도 담보 가치가 충분하면 승인받을 수 있습니다.

그러나 DSR 규제에서는 1금융과 비슷한 규제를 적용받습니다. 또한 금리가 비교적 높고, 중도상환수수료도 1~2%로 부담스럽습니다.

상호금융

연 7.2~12.8% 수준의 금리로, 심사 기준이 비교적 유연한 편입니다. 지역 농협이나 신협을 이용하시는 분들이 고려해볼 만합니다.

특히 상호금융은 사업자 등록 조건으로 DSR 규제에 걸리지 않는 아파트 후순위대출을 적극적으로 취급하고 있습니다. 

현재 사업자가 아니더라도, 연매출 2000만원 이하는 직장에서 알 수 없기에 일반 직장인분들도 많이 사용하시는 방법입니다.

사업자 아파트 후순위대출은 DSR 규제에 걸리지 않아서 많은 상황에서도 추가 대출이 가능합니다.

P2P 대출 (온라인투자연계금융)

P2P(온라인투자연계금융) 대출은 최근 아파트 후순위대출의 대체 수단으로 주목받고 있습니다. 강도 높은 금융권 대출 규제로 인해 P2P 시장으로 자금이 유입되고 있습니다. 국내 P2P 금융 시장은 2021년 말 누적대출액 10조 원을 돌파했습니다.

P2P 대출의 가장 큰 장점은 1금융권이나 2금융권에서 받기 어려운 경우에도 담보 가치를 인정받아 자금을 조달할 수 있다는 점입니다.

LTV와 DSR 규제를 받지 않아 이미 대출이 많은 상황에서도 추가 대출이 가능하며, 온라인 플랫폼을 통해 언제 어디서나 신청할 수 있는 편리성도 갖추고 있습니다.

승인 속도가 빠르다는 것도 큰 장점입니다. 특히 아파트 담보대출 상품은 P2P 투자 상품 중에서도 대중화된 상품으로 자리 잡았습니다.

금리와 주의사항

금리는 연 10~20% 수준으로 대부업보다는 낮지만 금융권보다는 높은 편입니다. 다만 P2P 상품은 원금 보장이 되지 않는 고위험 상품이므로, 투자자와 대출자 모두 상품설명서의 담보물건, 채권순위, 담보권 행사방식 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

대부업체

대부업의 특징은 신용등급이 매우 낮거나 기존 금융기관에서 거절당한 경우에도 담보만 있으면 대출이 가능하다는 점입니다. 여전히 신용등급이 낮거나 소득 증빙이 어려운 분들에게는 필요한 자금 창구로 기능하고 있습니다.

금리와 주의사항

금리는 연 10~20% 수준이며, 개인신용대출의 경우 대형 대부업자 기준으로 평균 18.1% 정도입니다. 다만 연체율이 12.1%로 높고, 중도상환수수료나 각종 부대비용이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

아파트 후순위대출을 고려할 때 DSR 등의 이유로 1·2금융권에서 모두 거절당했다면, 대부업도 하나의 선택지가 될 수 있습니다. 높은 금리와 연체 위험을 충분히 고려해야 합니다. 등록된 합법 대부업체인지 반드시 확인하시기 바랍니다.

아파트 후순위대출 받을 수 있는 사람

기본 자격 조건

• 연령 : 만 19세 이상 만 70세 이하 대한민국 국민
• 담보물 : KB시세 확인 가능한 아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔
• 신용등급 : NICE 600점 또는 8등급 이상

1~8등급까지 폭넓게 승인되는 편이에요.

소득 증빙은 어떻게 하나요

직장인이라면 원천징수영수증, 재직증명서, 급여명세서가 필요합니다. 자영업자는 사업자등록증, 소득금액증명원, 부가가치세과세표준증명원을 제출해야 하고요.

무직자나 프리랜서라고 포기하지 마세요. 소득 증빙이 어려워도 담보 가치가 충분하면 아파트 후순위대출이 가능한 경우가 있습니다. 특히 2금융권은 이런 부분에서 더 유연합니다.

DSR 규제, 피할 방법은 없나요

1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50% 기준이 적용됩니다. 아파트 후순위대출은 기존 선순위 대출과 합산해서 DSR을 계산하는데, 일부 금융사에서는 별도 심사를 진행하기도 합니다.

예외가 있습니다. 임차보증금 반환, 부채 통합 등 특정 목적의 경우 DSR 적용 예외가 인정될 수 있어요. 비규제 지역이나 디딤돌대출 같은 정책대출도 DSR 규제에서 제외됩니다.

신청 절차와 필요한 서류들

대출 받기까지의 과정

1. 금융기관 방문이나 온라인 상담을 통해 한도와 금리 확인
2. 필요한 서류 준비 및 제출
3. 아파트 감정평가와 선순위 대출 확인 등 담보 심사 진행
4. 평균 7~10일 정도 걸려 한도 결정 및 승인
5. 근저당권 설정 후 자금 지급

서류가 미비하면 지연될 수 있으니 꼼꼼히 챙기세요.

꼭 필요한 서류 목록

공통 서류는 신분증, 인감증명서, 주민등록등본과 초본, 가족관계증명원, 기본증명서, 국세와 지방세 완납증명서, 건강보험과 연금보험 완납증명서입니다.

담보 관련 서류로는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 그리고 선순위 대출 은행에서 발급받는 금융거래확인서가 필요합니다.

소득 증빙은 직장인의 경우 원천징수영수증, 재직증명서, 근로소득원천징수영수증을, 사업자는 소득금액증명원, 사업자등록증, 부가가치세과세표준증명원을 준비하세요.

세입자가 있다면 전월세 계약서 원본, 확정일자부여현황, 세입자의 등본, 초본, 인감증명서 등 동의서류가 추가로 필요합니다.

세입자가 있을 때 주의할 점

아파트에 전세나 월세 세입자가 살고 있다면 상황이 복잡해집니다. 금융기관은 실제 거주 여부와 전세보증금 규모를 확인하기 위해 세입자의 동의와 협조를 요청하거든요.

세입자 입장에서 생각해보세요. 자기 보증금 뒤로 집주인이 추가 대출을 받는다는 건 달갑지 않은 일입니다.

경매 상황이 생기면 선순위 임차인은 보호받지만, 집주인이 아파트 후순위대출 후 보증금을 증액해 재계약했다면 증액분은 후순위로 밀려 전액 보호받지 못할 수 있거든요.

실무에서 세입자의 비협조로 아파트 후순위대출이 무산되는 경우를 종종 봅니다. 세입자와의 관계가 좋다면 사전에 충분히 설명하고 양해를 구하는 게 중요합니다.

후순위대출의 양날의 검

이럴 때 도움이 됩니다

• 추가 자금 확보가 가능합니다
• 신용대출보다 큰 한도를 받을 수 있습니다
• 신용점수가 낮아도 담보 가치로 승인 가능성이 높습니다
• 여러 고금리 대출을 통합할 수 있습니다

선순위 대출이 있어도 담보 여력을 활용해 필요한 자금을 조달할 수 있죠. 담보가 있으니 훨씬 많은 금액을 빌릴 수 있어요.

카드론, 캐피탈 대출 등을 아파트 후순위대출 하나로 모아 이자 부담을 줄일 수 있죠.

하지만 이런 위험도 있습니다

금리가 높습니다. 선순위 대출보다 1.5~3%포인트 이상 높게 책정됩니다.

빚 부담이 늘어납니다. 기존 대출 위에 추가 부채가 얹혀 매달 상환 부담이 커집니다.

변제 순위가 불리합니다. 집값 하락이나 경매 시 선순위 대출 상환 후 남은 금액으로만 회수되어 손실 위험이 있습니다.

세입자 협조가 필요합니다. 세입자가 있으면 동의 절차가 필요하고 거절 시 진행이 어렵습니다.

왜 거절당했을까? 부결 사유

가장 흔한 거절 이유들

담보 가치 부족이 가장 많습니다. 선순위 대출 비율이 이미 과다해서 추가 여유가 없는 경우죠.
신용등급 저조도 문제가 됩니다. 7등급 이하거나 연체 이력이 있으면 어렵습니다.

DSR 초과는 피할 수 없는 벽입니다. 소득 대비 총 부채상환비율이 기준을 초과하면 아무리 아파트가 좋아도 거절됩니다.
법적 분쟁이 있으면 당연히 안 됩니다. 근저당 설정 제한, 소송, 압류 등이 걸려 있는 경우죠.

위험 관리는 이렇게

고금리 부담을 명심하세요. 아파트 후순위대출은 단기 자금으로 활용하고 빠른 상환 계획을 세워야 합니다.

집값 하락 리스크를 고려하세요. LTV가 80~90%로 높은 상태에서 집값이 떨어지면 담보 가치가 훼손되고 추가 담보 요구나 조기 상환 압박을 받을 수 있습니다.

중도상환수수료를 확인하세요. 1금융권은 0.6~0.7%, 2금융권은 1~2% 수준입니다. 조기 상환 계획이 있다면 사전에 꼭 확인하세요.

경매 위험을 잊지 마세요. 원리금 상환이 지연되면 아파트가 경매로 넘어갈 수 있고, 후순위는 선순위 변제 후 남은 금액으로만 회수되므로 손실 위험이 큽니다.

누가 받아야 하고, 누가 피해야 할까

이런 분들에게 적합합니다

긴급 자금이 필요한 경우 사업 운영자금, 의료비, 전세보증금 반환 등 급하게 목돈이 필요할 때 아파트 후순위대출이 해결책이 될 수 있습니다.

고금리 대출 대환에도 유리합니다. 카드론, 캐피탈 등 고금리 대출을 저금리 후순위 담보대출로 통합하여 이자 부담을 줄이려는 분들에게 적합합니다.

비규제 지역 1주택자는 DSR 규제가 완화되거나 적용되지 않는 비규제 지역에서 추가 자금이 필요한 분들이 활용하기 좋습니다.

단기 자금 운용을 고려하는 분들, 즉 3~6개월 내 상환 가능한 단기 자금으로 활용하려는 분들에게 적합합니다.

이런 분들은 신중하세요

• 소득이 불안정한 경우
• 장기 대출 목적
• 집값 하락 우려 지역

정기적인 상환 능력이 없거나 불안정하다면 위험합니다. 장기간 보유 시 고금리 부담이 커지므로 장기 자금으로는 부적합합니다.
담보 가치 하락 가능성이 큰 지역에 거주한다면 신중해야 합니다.

어디서 받을까? 금융기관 선택 전략

나에게 맞는 곳 찾기

신용등급이 높고 소득이 안정적이며 DSR 기준을 만족한다면 1금융권을 우선 고려하세요. 금리도 낮고 신용 관리에도 유리합니다.

반대로 1금융권 승인이 어렵거나 긴급하게 자금이 필요하거나 높은 한도가 필요하다면 상호금융권, P2P대출을 추천드립니다.

여러 곳을 비교하세요

아파트 후순위대출은 금융기관별로 금리, 한도, 심사 기준이 크게 다릅니다. 한두 곳만 알아보고 결정하지 마세요. 최소 3~5곳은 비교해보는 게 좋습니다.

개인이 직접 알아보기 어렵다면 대출 전문 상담사의 도움을 받는 것도 방법입니다. 10년 상담 경험으로 말씀드리면, 같은 조건에서도 어디를 찾아가느냐에 따라 승인여부, 금리 1~2%포인트 차이 나는 경우가 흔합니다.

정책 금융 활용하기

주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)는 주로 전세자금대출 보증을 제공합니다. 아파트 후순위대출의 경우 디딤돌대출이나 보금자리론이 선순위로 있을 때 후순위로 취급이 가능합니다.

2025년 들어 HUG와 HF 모두 전세자금 보증 심사 기준을 강화했습니다. 임차보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값의 90%를 초과하면 보증을 거절합니다.
전세사기 예방과 보증 기관의 재정 건전성을 위한 조치죠.

아파트 후순위대출 전 마지막으로

아파트 후순위대출은 잘 활용하면 급한 불을 끄는 소방수가 되지만, 잘못 쓰면 더 큰 빚의 늪이 됩니다. 대출 전 반드시 상환 계획을 명확히 세우세요.

소득과 지출을 꼼꼼히 따져보고 무리한 대출은 피하세요. DSR 비율, 중도상환수수료, 금리 변동 가능성 등을 확인하고, 필요하다면 법률 전문가의 자문을 구하세요.

2025년 11월 현재, 정부의 강력한 규제로 아파트 후순위대출 환경이 크게 변했습니다. 과거의 경험이나 지인의 조언이 지금은 맞지 않을 수 있어요.

본인의 재무 상황을 정확히 파악하고, 여러 금융기관의 상품을 비교한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

급하다고 아무 곳에서나 빌리지 마세요. 조금 시간을 들여서라도 제대로 알아보고 최선의 선택을 하세요. 그게 결국 내 집과 내 가족을 지키는 길입니다.

여러분의 건강한 금융생활을 응원합니다!

아파트 후순위대출 FAQ

참조: MG새마을금고