전세퇴거자금대출, 이거만 보면 100% 문제 해결 가능!

전세퇴거자금대출

세입자의 갑작스러운 퇴거로 인해, 어려움을 겪고 계시지 않으신가요? 그 해결방안을 이 글을 통해서 얻어 가셨으면 하는 바램입니다.

저는 오랜 경력을 가진 금융 전문가로서, 이 글을 통해 일반적인 전세 퇴거 자금 대출과 사업자 담보 대출을 활용한 전세 퇴거 자금 대출

두 가지 방식에 대한 모든 정보를 자세히 알려드리겠습니다.

전세퇴거자금대출이란?

• 집주인이 임차보증금을 반환해주기 위해 받는 대출
• 신규임차인을 구하지 못하거나 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 어려울 때 이용

전세퇴거자금대출 경우의 수

• 신규 임차인을 제때 못구하는 경우
• 집주인이 들어가서 살고자 하는 경우
• 임차인을 내보내고 매도하고자 하는 경우

전세퇴거자금대출 신청시기

그렇다면, 전세퇴거자금대출은 언제 신청해야 하는 것일까요?

전세퇴거자금대출은 원칙적으로 전세퇴거일 2개월 전부터 신청 가능하나, 금융시장 변동성에 따라 30일 전에 신청하는 것을 권장합니다.

다만, 임대차계약서상의 전세퇴거일과 상이하게 상호 합의에 의해 임대차계약이 해지된 경우, 합의된 계약해지일이 전세퇴거일로 간주됩니다.

그리고, 서류심사 및 승인까지 약 2~3주 정도 소요되는 것을 고려하여 신청하는 것을 권장드립니다.

• 신청 가능 시기 : 전세퇴거일 2개월 전
• 추천 신청 시기 : 전세퇴거일 1개월 전

전세퇴거자금대출 시장의 근본적 변화

전세퇴거자금대출 시장은 6.27 부동산 대책 이후 완전히 새로운 국면에 접어들었습니다.

10년 경력의 대출상담사로서 현장에서 직접 경험한 바에 따르면, 이번 변화는 단순한 조정이 아니라 구조적 대변혁입니다.

핵심 변화 내용

• 수도권 전체 1억원 상한제 도입
• 다주택자 전면 대출 금지
• 실거주 의무 강화 (6개월 내 전입신고, 2년 이상 거주)
• DSR 규제 강화 적용
• 자력 반환 불가 조건 신설

과거 강남 지역 1주택자가 LTV 50%로 6억원까지 받을 수 있었던 것이 이제는 1억원으로 제한되었습니다. 이런 고민은 현재 많은 집주인들이 겪고 있는 현실적인 문제입니다.

은행별 대출 재개 현황과 대응

규제 발표 직후 은행들은 해석의 모호함 때문에 전세퇴거자금대출을 일시 중단했습니다. 특히 “임대인이 자력으로 전세금을 반환할 수 없는 상황”이라는 조건이 무엇을 의미하는지 명확하지 않았기 때문입니다.

주요 은행별 재개 일정

• BNK부산은행 (7월 16일) : 지방은행 중 가장 먼저 제한적 재개
• 신한은행 (7월 18일) : 역전세 발생 시만 1억원 초과 허용
• 우리은행 (7월 21일) : 개정 약정서 적용하여 재개
• NH농협은행 (7월 21일) : 5대 시중은행 중 재개
• KB국민은행 (7월 25일) : 유권해석 확정 후 재개

금융당국의 유권해석이 나온 후에야 은행들이 순차적으로 대출을 재개했지만, 여전히 조건은 매우 까다로운 상황입니다.

현재 대출 조건 상세 분석

2025년 현재 전세퇴거자금대출을 받으려면 다음 조건들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

수도권 vs 지방 대출 조건 비교

항목	수도권	지방
대출한도 (1주택자)	최대 1억원	LTV 범위 내
대출한도 (다주택자)	전면 금지	LTV 60~70%
금리	연 3.5~5.5%	연 3.2~5.0%
대출기간	30년 제한	최대 40년
DSR 제한	1금융권 40%, 2금융권 50%	동일

대출 대상자 요건

전세퇴거자금대출을 받을 수 있는 대상자 조건은 다음과 같습니다.

• 주택소유자 : 1주택 소유자 (수도권 다주택자 제외)
• 임대차관계 : 확정일자를 받은 전세 임대차계약 체결자
• 퇴거 사유 : 정상적인 계약 해지 통보를 받거나 한 경우 or임대차계약 기간이 만료된 경우
• 소득 요건 : 제한없음

1억원 초과 대출 가능한 특수 조건

6월 27일 이전 계약에 한해서만 1억원을 초과하는 전세퇴거자금대출이 가능하지만, 매우 까다로운 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 계약 시점 : 2025년 6월 27일 이전 임대차계약 체결
• 자력 반환 불가 : 집주인이 자력으로 보증금을 반환할 수 없음을 증명
• 대출 목적 : 보증금 반환 목적으로만 사용 가능
• 실거주 의무 : 본인 거주 시 1개월 내 전입신고, 2년 이상 실거주 의무 있음

“자력 반환 불가”는 전산으로 조회하고 약정서까지 작성해야 해서, 실제 1억원 초과 대출은 예전보다는 상당히 어려워 졌습니다.

지역별 대출 조건의 극명한 차이

전세퇴거자금대출에서 지역별 차이는 단순히 한도의 문제가 아닙니다. 대출 가능 여부부터 조건까지 모든 것이 다릅니다.

지역별 전세퇴거자금대출 조건

지역 분류	해당 지역	대출 특징
수도권 규제지역	강남3구, 용산구	1억원 상한
수도권 비규제지역	서울 20개구, 경기 전지역	1억원 상한
비수도권	서울, 경기, 인천 제외 전지역	1주택자 LTV70%, 2주택자 LTV60%

다주택자 규제의 지역별 격차

수도권과 지방 간 다주택자 규제 차이는 상당히 극명합니다.

수도권 다주택자 현실

• 2주택 이상 소유자 전면 대출 금지
• 빌라나 오피스텔 다수 보유 소규모 임대사업자 큰 타격
• 투자용 부동산 처분 압박 증가

지방 다주택자 상황

• 여전히 LTV 60~70% 범위에서 대출 가능
• 부산, 대구, 광주 등 광역시도 대출 허용
• 포트폴리오 조정 기회 상존
• 상대적 투자 여건 양호

전세퇴거자금대출 절차

1. 대출신청

방문 신청

• 가까운 은행 또는 금융기관 지점 방문

온라인 신청

• 은행 또는 금융기관 홈페이지를 통한 온라인 신청

2. 신용 및 자산평가

• 신청인의 신용 상태와 담보로 제공되는 주택의 가치를 평가
• 신용평가 결과에 따라 대출 가능 여부와 대출 한도가 결정

3. 대출 심사 및 승인

• 신용평가 및 재산평가 결과와 함께 신청 서류를 종합적으로 검토하여 심사
• 심사 결과에 따라 대출이 승인되면 대출 계약을 체결

4. 대출 계약 체결 및 자금 지급

• 대출 계약서에는 대출금액, 이자율, 상환 기간, 상환 방식, 담보 설정 내용 등이 명시됨
• 대출 계약 체결 후 대출금이 지정된 계좌로 지급 됨

5. 퇴거확인

금융사마다 상이하지만, 전세 퇴거일에 실제로 임차인이 퇴거했는지 직접 확인하고, 전입세대 열람원의 제출을 요구합니다.

전세퇴거자금대출 유의사항

전세퇴거자금대출은 생활안정자금의 일종으로, 대출 신청 시 추가 주택 매수 금지 약정서에 서명해야 합니다.

이 약정을 위반하면 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지되는 불이익이 발생합니다.

전세퇴거자금대출 약정 위반 해결방법

약정 위반은 즉시 환수 통보를 받게 되어 매우 곤란한 상황입니다. 하지만 당황하지 마세요.

아래 제시된 순서들을 통해 해결책을 찾으실 수 있습니다.

• 배우자 명의의 사업자 담보대출로의 대환으로 해결가능
• 배우자가 현재 사업자가 아니어도 무관함
• 실무상의 절차 때문에 사업자담보대출로 곧바로 전세퇴거자금대출을 상환하는 것은 불가능
• 중간 단계로 브릿지 대출을 이용하여 전세퇴거자금대출을 상환하고, 이후 사업자담보대출을 실행

사업자담보대출

DSR이나 LTV 규제로 인해 전세퇴거자금대출 한도가 부족한 경우, 사업자담보대출을 활용하여 부족한 자금을 마련할 수 있습니다.

일반 직장인, 프리랜서, 무직자라도 신규사업자 조건으로 사업자담보대출을 신청할 수 있습니다.

따라서 전세퇴거자금 부족으로 어려움을 겪고 계신다면, 사업자담보대출을 고려해 보세요.

자격조건

• 주택보유자 또는 그 배우자
• 가능직군 : 직군무관 (사업자, 직장인, 무직자 등)
• 주택시세 : KB시세 1.5억 이상
• 주택종류 : 아파트, 빌라, 오피스텔 등

최대한도

금융사 분류	최대한도
상호금융	LTV 80% – 방공제
저축은행/캐피탈	LTV 85%

대출금리

금융사 분류	최대한도
상호금융	5% ~ 6%
저축은행/캐피탈	7% ~ 10%

전세보증금을 못돌려 주면?

전세 퇴거자금 대출로 부족한 금액을 메꿀 수는 있지만, DSR 한도 때문에 대출이 불가능할 경우 큰 손실을 볼 수 있습니다.

내려간 전세금을 돌려주지 못하면, 세입자로부터 경매 신청까지 당할 수 있다는 사실을 기억해야 합니다.

투자는 신중하게 결정해야

최대한 높은 전세금을 받아 재투자를 권장하는 강사들이 많지만, 전세가 하락 시 큰 어려움에 직면할 수 있습니다.

부동산 투자는 항상 최악의 상황을 대비하여 무리하지 않는 선에서 진행해야 오랫동안 투자 수익을 누릴 수 있습니다.

전세퇴거자금대출 관련 FAQ