전세퇴거자금대출 한눈에 정리 : 5가지 꿀팁으로 걱정 끝!

전세퇴거자금대출, 어렵기만 한 게 아닙니다!

안녕하세요! 전세 계약이 끝나갈 때, 집주인분들은 “전세보증금을 어떻게 마련해서 돌려줘야 하지?”라는 고민을 가장 많이 하실 거예요.

요즘처럼 집값이나 전세 가격이 출렁이는 시기라면 더욱 그렇죠. 세입자분이 이사를 가기로 했다면, 정해진 시점에 맞춰 보증금을 그대로 반환해야 하는데, 이미 다른 대출이 있거나 현금 여유가 많지 않다면 쉽지 않은 문제입니다.

이때 많이들 찾아보시는 것이 전세퇴거자금대출이에요.

전세보증금을 돌려줄 목적으로 받을 수 있는 담보대출 상품인데, 규제지역인지 비규제지역인지, 1주택자인지 다주택자인지, 게다가 DSR(총부채원리금상환비율) 규정까지…

알아볼수록 복잡해서 머리가 아프실 수 있습니다.

그래서 오늘은 전세퇴거자금대출에 대해 처음부터 끝까지, 최대한 친근하고 쉽게 풀어드리려고 해요. 그리고 요즘 많은 분들이 문의하시는 역전세반환자금대출 부분도 함께 설명해드리겠습니다.

글을 읽기 불편하시면, 아래 유튜브 영상을 눌러 편하게 내용을 확인해 보세요!

전세퇴거자금대출이란 뭔가요?

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금을 마련하는 데 특화된 대출이에요. 보통 주택담보대출과 비슷한 구조이지만, 구체적으로 ‘전세보증금 반환’을 목적으로 해서 금융기관에서 따로 상품을 운영하곤 합니다.

전세계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 해요. 그런데 가지고 있는 현금이 부족하거나, 이미 다른 대출을 쓰고 있다면, 손쉽게 거액을 마련하기 어렵죠.

이때 집주인이 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받아, 그 돈으로 세입자 보증금을 반환하는 것이 전세퇴거자금대출입니다.

전세퇴거자금대출이라고 해서 특별한 것이 있는 건 아니지만, 신청 시점이나 대출 서류가 전세퇴거 목적임을 강조하게 됩니다.

그래서 일반 주택담보대출과는 다른 조건(금리, 한도, 서류 등)을 적용받을 수 있어요.

전세퇴거자금대출, 왜 필요한 걸까요?

목돈 마련이 쉽지 않다

전세보증금은 보통 수억 원 단위의 큰돈이죠. 처음엔 집주인이 직접 자금을 마련했거나, 이미 대출 일부를 받아서 세입자 보증금을 마련했을 수도 있습니다.

하지만 시간이 흐르면서 다른 곳에 재투자를 했거나, 현금 흐름이 빡빡해졌다면, 만기가 돌아온 전세보증금을 한 번에 돌려주기가 어려울 수밖에 없어요.

세입자가 재계약을 안 한다

보통 전세는 2년 계약이 기본이지만, 세입자가 더 살기를 원치 않거나, 집주인 역시 재계약을 하지 않겠다고 결정하면 계약이 끝난 시점에 보증금을 돌려줘야 합니다.

혹시 “새로운 세입자를 구하면 되지 않느냐”고 생각하실 수도 있지만, 거래시장이 바로 연결되지 않거나 전세가가 떨어져서 예전만큼의 보증금을 받기 어려운 상황이라면, 집주인 입장에서 큰 부담이 되겠죠.

금리 혹은 한도 측면에서 혜택이 있을 수도

주택담보대출의 종류는 다양하지만, 전세퇴거자금대출은 ‘전세보증금 반환’이라는 분명한 목적이 있어요.

이 때문에 일부 금융기관에서는 전세퇴거자금대출 고객을 대상으로 특별 우대금리를 적용하기도 하고, 심사를 좀 더 빠르게 진행해주는 경우도 있습니다.

물론 모든 은행이 동일하게 적용하는 건 아니지만, 요즘처럼 대출 규제가 꽤 엄격한 상황에서 전세보증금 반환 목적을 인정받으면 은근 유리한 점이 생기기도 합니다.

역전세반환자금대출, 핵심만 간단히 정리해드립니다

규제 완화의 배경

• 역전세 상황 : 전셋값이 떨어져, 기존 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금이 더 많아지는 경우
• 정책 연장 : 2023년에 처음 시행 → 작년 7월 한 차례 연장 → 올해 말까지 추가 연장 결정
• 이유 : 지방·비(非)아파트 중심으로 역전세 위험이 커지고, 전세보증금 반환이 어려우면 세입자 피해가 커질 수 있음

달라진 규제 방식 : DSR 40% 대신 DTI 60%

• 기존 : 가계대출 중심인 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제
• 변경 : 역전세반환자금대출은 DTI(총부채상환비율) 60% 적용
• 결과 : 소득 대비 더 많은 대출이 가능해져, 역전세로 어려움을 겪는 집주인에게 “대출 여력” 확대

주의해야 할 점 : 빚 돌려막기 우려

• 차주 부담 증가 : 상환 능력이 부족한 상태에서도 대출이 실행될 가능성
• 은행권 모니터링 : 연체율·건전성 우려로, 대출심사와 사후관리에 신중
• 한도만 늘어나는 것? : 빚이 많은 차주에게도 추가 자금을 빌려주다 보니, 재무건전성 우려

전세 시장 전망

• 전세가 상승 가능성 : 입주 물량 감소, 매매 위축 등으로 전세 수요 늘어날 수도
• KB부동산 통계 : 2022년 12월 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율 ≈ 67.8% (2021년 4월 이후 최고치)
• 집주인 부담 증가 : 전세가율이 높으면, 반환해야 할 보증금 규모가 커짐

세입자 보호를 위한 장치

• 보증보험 가입 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 반환 보증보험 필수
• 당국 의도 : 세입자 보증금을 못 돌려주는 상황 최소화
• 추가 안전장치 : 보증보험 의무 가입, 차주 소득·부채 다각도 점검

역전세반환자금대출은 역전세 상황에 놓인 집주인의 부담을 덜어주는 제도입니다.

하지만, DTI 60% 규제로 대출 한도가 늘어난 만큼, 빚이 늘어나는 ‘돌려막기’ 부작용과 은행권의 건전성 우려가 공존하고 있어요. 정부는 세입자 보호라는 본래 취지를 살리기 위해 보증보험 가입 등 안전장치를 마련했고, 당분간은 이 완화 조치를 연장해 나갈 예정입니다.

금융소비자 입장에서는 반환보증보험을 꼼꼼히 확인하고, 무리한 추가 대출은 신중히 결정하시는 것이 중요합니다.

전세퇴거자금대출의 기본 구조

전세퇴거자금대출을 알아보실 때 가장 중요하게 확인하셔야 할 부분이 LTV(담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 그리고 실제로 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금 액수도 커다란 기준이 되죠.

• LTV(Loan To Value): 집값 대비 몇 %까지 대출이 가능한지 보여주는 지표
• DSR(Debt Service Ratio): 내 소득 대비 모든 대출 원리금을 갚는 데 들어가는 비율

이 중 어느 기준을 적용했을 때 금액이 가장 적게 나오는지를 최종 한도로 보는 것이 일반적이에요.

예를 들어 LTV상 최대 3억 원 대출이 가능해도, 소득이 충분치 않아 DSR 기준에서 2억 원밖에 안 나오면, 결국 2억 원이 최종 한도가 되는 식입니다.

그리고 세입자에게 돌려줘야 할 금액이 1억 5천만 원이라면, 최종 대출액은 1억 5천만 원이 되는 거예요.

규제지역 vs 비규제지역

정부가 부동산 시장 안정을 위해 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)을 지정하면, 해당 지역의 주택담보대출 한도(LTV)가 뚝 떨어집니다.

1주택자 기준

• 비규제지역 : LTV 70%
• 규제지역 : LTV 50%

다주택자 기준

• 비규제지역 : LTV 60%
• 규제지역 : LTV 40%

규제지역에 포함되면 한도가 크게 줄어들기 때문에, 원하던 금액을 전부 대출받지 못할 수도 있어요.

1금융권과 2금융권의 DSR 차이

• 1금융권(시중은행) : DSR 40%
• 2금융권(저축은행, 캐피탈, 보험사 등) : DSR 50%

소득이 적거나 기존 대출이 많은 분들은, 조금이라도 한도를 더 받고자 2금융권을 알아보기도 해요. 물론 2금융권은 금리가 조금 더 높을 수 있다는 점이 단점이지만, “한도가 중요하냐, 금리가 중요하냐”에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.

전세퇴거자금대출 한도는 어떻게 결정될까요?

아까 살짝 얘기했듯이, 전세퇴거자금대출은 담보가치(LTV), 소득(DSR), 그리고 실제로 돌려줘야 하는 보증금 중에서 가장 낮은 금액을 최종 한도로 봅니다.

• 담보가치 : 은행에서 감정평가를 해주는데, 생각보다 집값이 낮게 책정될 수도 있어요.
• 소득(DSR) : 현재 가지고 있는 다른 대출이 많으면, DSR 한도가 줄어듭니다.
• 돌려줘야 하는 금액 : 세입자에게 2억 원을 반환해야 하는데, LTV와 DSR로 3억 원이 나온다고 해도, 실제론 2억 원까지만 받을 수 있어요.

그래서 “난 충분히 더 빌릴 수 있을 것 같은데, 왜 이만큼밖에 안 나와요?”라고 문의하시는 분도 계시지만, 전세퇴거자금대출은 기본적으로 ‘보증금 반환 목적’이라는 점을 꼭 기억하시면 좋습니다.

전세퇴거자금대출이 안 될 땐? 사업자담보대출이라는 대안!

일반적인 전세퇴거자금대출 심사를 받다가 DSR을 초과하거나, LTV가 모자라거나, 혹은 신용도 문제 등으로 거절당하는 상황이 있을 수 있어요. 그렇다면 방법이 전혀 없는 걸까요?

사실 이럴 때 활용할 수 있는 대안이 있습니다. 바로 신협, 새마을금고, 단위농협 등 상호금융조합에서 취급하는 사업자담보대출을 이용하는 거예요.

사업자담보대출을 활용한 전세퇴거자금 마련

• 기존에 사업자가 있는 분은 물론, 신규로 사업자등록을 내고 대출을 진행하는 경우도 있어요.
• 금융기관 입장에서는 ‘전세퇴거자금대출’이라는 이름이 아니라 사업자대출로 분류하므로, LTV를 좀 더 유연하게(예: 최대 80%) 적용해주는 편입니다.
• 다만, 상호금융권 내부 정책에 따라 ‘방 공제’ 같은 규정이 있으니 주의가 필요합니다.

방공제(방 공제)란?

예를 들어 주택이 방 3개라고 하면, 방 1개당 얼마씩 대출금액을 공제하는 식으로 계산하는 방식을 말해요.

하지만, 현실적으로 다가구 주택이 아닌 이상 방마다 공제하는 경우는 없고, 주택당 방 1개에 해당하는 소액임차보증금 만큼 공제하고 대출이 실행됩니다.

사업자담보대출은 지역이나 금융조합마다 기준이 조금씩 다릅니다. 이로 인해 실제 대출한도가 조금 줄어들긴 해도, 최대 LTV 80%까지 나오는 경우가 많기 있기 때문에, 1금융권 보다 훨씬 높은 한도를 받을 수 있을 가능성이 있습니다.

전세보증금보다 더 많은 금액도 대출 가능?

전세퇴거자금대출은 기본적으로 세입자에게 돌려줄 보증금만큼 대출이 나오지만, 사업자담보대출이라면 그 목적이 ‘사업 자금’이라는 설정이기 때문에, 더 많은 금액을 빌릴 수 있는 여지가 있어요.

예컨대 2억 원의 보증금을 돌려줘야 하는데, 사업자담보대출로 2억 5천만 원을 받으면, 5천만 원은 다른 용도로 쓸 수도 있겠죠. 물론 심사 결과에 따라 달라지지만, 추가적인 자금이 필요한 분들에겐 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

전세퇴거자금대출 진행 순서와 유의사항

미리 준비해야 할 서류

• 등기부등본 : 주택 소유자인지, 근저당이 있는지 확인
• 전세계약서 : 실제로 세입자와 맺은 계약서
• 신분증·주민등록등본 : 대출 신청자 본인 확인
• 소득증빙서류 : 1금융권, 2금융권 모두 DSR 계산 시 필요 (근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
• 기존 대출 내역 : 이미 다른 대출이 있다면, 상환액과 잔액 등을 확인해줘야 합니다.

대출 실행 시점

전세보증금 반환의 구체적인 시점에 맞춰 실행되는 경우가 많아요. 보통 세입자가 퇴거하기 직전 또는 전세계약 만료 시점이 되겠죠. 금융기관에서도 “정말 세입자를 내보내고 보증금을 반환하는 상황인지”를 확인할 수 있기 때문입니다.

금리와 상환기간

• 금리는 금융기관마다, 그리고 본인 신용도나 담보가치에 따라 달라집니다.
• 상환기간은 보통 5년 전후가 많고, 만기일시상환 또는 원리금균등상환 중 선택할 수 있어요.
• 1금융권은 금리가 낮지만 서류가 엄격, 2금융권은 금리가 높아도 DSR이나 심사 기준이 조금 더 느슨합니다.

중도상환수수료

만약 집을 금방 매매할 계획이 있거나, 잠깐만 대출이 필요하다면 중도상환수수료를 꼭 확인하세요. 대출을 빨리 갚으면 그만큼 수수료가 붙을 수 있어요. 이자 아끼려고 조기 상환했다가, 예상치 못한 수수료로 손해를 볼 수도 있기 때문이죠.

매매 계획이 있는 경우

가끔 집주인이 “내 집을 팔려고 하는데, 매수자가 전세를 그대로 승계하겠대요.” 하는 상황도 있어요. 이럴 땐 전세퇴거자금대출을 할 필요가 없을 수도 있죠.

하지만 매수자가 실제로 보증금을 인수하지 않는다면 결국은 집주인이 돌려줘야 하니, 매매 계약 조건을 꼼꼼히 확인하세요.

전세퇴거자금대출 선택 시, 이것만은 꼭 체크해요!

• 집이 규제지역인지 : 투기과열지구나 조정대상지역이면 LTV가 줄어듭니다.
• 주택 보유 수 : 무주택, 1주택, 다주택에 따라 LTV가 달라집니다.
• DSR : 내 소득과 이미 갖고 있는 다른 대출로 인해, 실제 한도가 달라질 수 있어요.
• 금융권 선택 : 1금융권(낮은 금리) vs 2금융권(높은 한도) 중 내 상황에 맞춰 결정.
• 금리·상환 조건 : 변동금리냐 고정금리냐, 상환 방식은 무엇이냐 등 꼼꼼히 확인!
• 중도상환수수료 : 언제 대출을 상환할 계획인지에 따라 수수료 부담이 달라집니다.
• 심사기간 : 전세 만료일에 보증금 못 돌려주면 법적 문제가 생길 수도 있어요.
• 역전세 여부 : 전세 시세가 떨어져 차액을 내줘야 하는 상황이면, 역전세반환자금대출 상품도 함께 검토.

전문가와 상담이 필요한 이유

부동산 시장 정책은 워낙 자주 바뀌고, 금융권 대출 규정도 계속 달라져서, 인터넷 정보만으로 정확히 파악하기가 쉽지 않아요. 게다가 내 상황(소득, 신용, 보유자산, 주택 소재지)에 따라 대출 한도도 천차만별입니다.

직접 여러 은행이나 상호금융을 알아보는 것도 좋지만, 시간이 많이 걸리고, 금리나 수수료 조건을 꼼꼼히 비교하기가 어렵죠. 그래서 전문 상담사나 금융기관 담당자와 미리 상의하면서, 한도와 금리, DSR 계산 등을 한눈에 파악하시는 게 좋아요.

특히 전세퇴거나 역전세 상황에서는 만기가 임박해 시간적 여유가 없는 경우가 많으니, 미리 준비하시면 좋겠습니다.

마무리 및 추가 도움

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 때, 부족한 자금을 마련하는 데 정말 큰 도움이 돼요. 다만 규제지역인지, 본인 주택이 몇 채인지, DSR은 어떻게 되는지 등 다양한 변수를 체크해야 하죠.

먼저 은행(1금융권, 2금융권, 보험사) 에 문의해보고, 그래도 한도가 부족하면 신협, 새마을금고, 단위농협 등의 사업자담보대출을 살펴보는 방법도 있어요. 역전세 상황이라면, 전세 시세 하락으로 반환해야 할 금액이 더 커질 수 있으니, ‘역전세반환자금대출’도 고민해보시고요.

집을 곧 팔 계획이 있거나, 다주택 상태라 대출이 복잡할 것 같다면, 반드시 여러 옵션을 놓고 비교해보세요. 지인의 사례나 인터넷 정보만 믿기보다, 직접 전문 상담을 받아보시는 게 훨씬 정확합니다.

이 글이 전세퇴거자금대출, 그리고 역전세반환자금대출을 알아보는 분들에게 도움이 됐길 바라요. 혹시라도 더 궁금한 점이나 현재 상황에서 빠르게 대출이 가능한지 알고 싶으시다면, 아래 우측 하단에 있는 전화번호 버튼을 눌러 문의해보세요! 실제로 상담을 받아보시면, 내게 맞는 대출 한도와 조건을 훨씬 수월하게 확인하실 수 있을 거예요.

그럼 모두 원활하게 전세보증금을 정리하고, 마음 편히 새로운 출발 하시길 응원하겠습니다. 감사합니다.

전세퇴거자금대출 & 역전세반환자금대출 FAQ

참조 : 우리은행