전세퇴거자금대출 한눈에 정리 : 5가지 꿀팁으로 걱정 끝!

전세퇴거자금대출, 어렵기만 한 게 아닙니다!

안녕하세요! 전세 계약이 끝나갈 때, 집주인분들은 “전세보증금을 어떻게 마련해서 돌려줘야 하지?”라는 고민을 가장 많이 하실 거예요.

요즘처럼 집값이나 전세 가격이 출렁이는 시기라면 더욱 그렇죠. 세입자분이 이사를 가기로 했다면, 정해진 시점에 맞춰 보증금을 그대로 반환해야 하는데, 이미 다른 대출이 있거나 현금 여유가 많지 않다면 쉽지 않은 문제입니다.

이때 많이들 찾아보시는 것이 전세퇴거자금대출이에요.

전세보증금을 돌려줄 목적으로 받을 수 있는 담보대출 상품인데, 규제지역인지 비규제지역인지, 1주택자인지 다주택자인지, 게다가 DSR(총부채원리금상환비율) 규정까지…

알아볼수록 복잡해서 머리가 아프실 수 있습니다.

그래서 오늘은 전세퇴거자금대출에 대해 처음부터 끝까지, 최대한 친근하고 쉽게 풀어드리려고 해요.

글을 읽기 불편하시면, 아래 유튜브 영상을 눌러 편하게 내용을 확인해 보세요!

전세퇴거자금대출이 뭔지부터 정확히 알아보기

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금을 마련하는 데 특화된 대출이에요. 보통 주택담보대출과 비슷한 구조이지만, 구체적으로 ‘전세보증금 반환’을 목적으로 해서 금융기관에서 따로 상품을 운영하곤 합니다.

전세계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 해요. 그런데 가지고 있는 현금이 부족하거나, 이미 다른 대출을 쓰고 있다면, 손쉽게 거액을 마련하기 어렵죠.

이때 집주인이 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받아, 그 돈으로 세입자 보증금을 반환하는 것이 전세퇴거자금대출입니다.

전세퇴거자금대출의 핵심 특징

주요 활용 상황은 다음과 같습니다.

• 집주인이 직접 입주하는 경우
• 새로운 세입자를 받을 때 까지 잠깐 사용하고자 하는 경우
• 집을 매매하기 위해 기존 세입자 보증금을 정리하는 경우

기존의 주요 장점 (규제 전)

• DSR 규제를 받지 않아 다주택자도 접근 가능했음
• 생활안정자금으로 분류되어 주택시세의 최대 70%까지 대출 가능 (단, 보증금 한도내에서만 가능)
• 세입자가 나가는 당일에는 빈집으로 간주되어 일반 주택담보대출처럼 진행

그런데 2025년 6월 27일을 기점으로 이 모든 것이 바뀌었습니다.

6월 27일, 전세퇴거자금대출 규제의 분수령

규제 전후 완전 비교 분석

전세퇴거자금대출 조건이 어떻게 바뀌었는지 비교표로 살펴보겠습니다.

전세퇴거자금대출 규제 전후 비교

구분	2025년 6월 27일까지	2025년 6월 28일부터
1주택자 대출	규제지역 :  LTV50% 비규제지역 : LTV70%	수도권 : 1억원 제한 비수도권 : LTV 70%
다주택자 대출	규제지역 : LTV40% 비규제지역 : LTV60%	수도권 : 완전 차단 비수도권 : LTV 60%
자력반환심사	‘자력 반환 불가’ 증명 의무 無	‘자력 반환 불가’ 증명 의무 有

현장에서 체감하는 변화는 정말 극적입니다. 요즘 전세퇴거자금대출에 대해서 하루에 10건 정도 상담한다면, 그 중 실제 승인 가능한 케이스가 1건도 안 될 정도예요.

은행별 대출 중단 및 재개 현황

규제 발표 후 5대 시중은행들이 모두 대출을 중단했다가 순차적으로 재개했습니다.

은행별 전세퇴거자금대출 재개 현황

은행명	재개일	특징
신한은행	7월 18일	가장 먼저 재개, 가장 엄격한 심사
우리은행	7월 21일	중간 수준의 심사 기준
NH농협은행	7월 21일	상대적으로 유연한 해석
KB국민은행	7월 25일	보수적 심사 기준
하나은행	7월 28일	가장 늦게 재개, 까다로운 조건

재개했다고 해서 예전처럼 쉽게 되는 건 아닙니다. 오히려 더 까다로워진 조건들 때문에 실제 승인 받기가 훨씬 어려워졌어요.

1억원 초과 전세퇴거자금대출, 정말 불가능할까?

가장 많이 받는 질문이 “1억원 넘는 전세퇴거자금대출은 정말 안 되는 건가요?”입니다. 결론부터 말하면, 불가능하지는 않지만 정말 까다로운 조건들을 모두 충족해야 합니다.

1억원 초과 대출의 필수 조건들

계약 시점 증명 (가장 기본적인 조건)

• 2025년 6월 27일 이전에 주택 매매계약 체결
• 2025년 6월 27일 이전에 임대차계약 체결
• 등기부등본에서 소유권 이전일자 확인 가능해야 함

자력 반환 불가 증명 (가장 까다로운 조건)

이 부분이 현실적으로 가장 어려운 조건입니다. 은행마다 해석이 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 상황을 요구합니다.

• 집주인의 현금성 자산이 부족한 상황
• 다른 부동산 매각으로도 자금 조달이 어려운 상황
• 신용조회를 통해 금융자산 조회 및 약정서 작성 후 대출실행

대출금 사용 목적 제한

• 전세보증금 반환 목적으로만 사용 가능
• 타 용도 사용 적발 시 즉시 전액 상환

후속 조치별 세부 조건

집주인이 직접 입주하는 경우의 조건

거주 의무 조건은 매우 엄격합니다.

• 대출 후 1개월 내 전입신고 완료 필수
• 최소 2년 이상 실거주 의무
• 2년간 다른 임대차계약 체결 금지

모니터링 및 위반 시 조치도 강화되었습니다.

• 은행에서 주기적으로 거주 여부 확인
• 임대 적발 시 즉시 전액 상환 요구
• 허위 신고 시 계약 해지 가능

새로운 세입자를 받는 경우의 조건

임차인 보호 조치가 필수가 되었습니다.

• 전세금반환보증보험 의무 가입
• 새 임차인에게 받은 보증금으로 기존 대출 즉시 상환
• 보증금을 줄여 받은 경우 차액만큼만 대출 가능

후속 임차인을 구하지 못한 경우에 대한 조치도 있습니다.

• 대출 실행일로부터 1년 내 임차인 구해야 함
• 미이행 시 전액 상환 또는 본인 입주 선택

실제 은행 창구에서 일어나는 일들

10년간 이 업계에서 일하면서 이번만큼 현장이 혼란스러웠던 적은 없었습니다.

은행 직원들의 현실적 어려움

“자력 반환 불가를 어떻게 판단하라는 건지 기준이 애매해서 고객과 마찰이 많다” 실제로 신한은행 모 지점 팀장님과 얘기해보니, 하루에 10명 이상 와서 전세퇴거자금대출 문의를 하는데 실제 승인 가능한 케이스는 1~2건 정도라고 하더라고요.

현장에서 자주 발생하는 상황들

• 고객은 “규제 전 계약인데 왜 안 되냐”며 항의
• 직원은 “자력 반환 불가 증명”을 요구하지만 명확한 기준 부재
• 서류 준비해와도 심사에서 거절되는 경우 빈번

실제 거절 사례들

가장 흔한 거절 사유들

• 예금·적금 잔고가 충분한 경우
• 다른 부동산 매각으로 자금 조달 가능한 경우
• 본인이 다른 곳에서 전세 거주 중인 경우

은행별 심사 기준의 차이점 파악하기

같은 조건이라도 은행마다 해석이 다릅니다. 이 차이를 잘 활용하면 승인 가능성을 높일 수 있어요.

보수적 해석을 하는 은행들

신한은행

• 역전세 상황만 1억 초과 인정
• 자력 반환 불가 증명을 가장 엄격하게 적용
• 서류 심사도 까다로운 편

KB국민은행, 하나은행

• 보수적 기준 적용
• 추가 서류 요구 많음

상대적으로 유연한 해석을 하는 은행들

BNK부산은행

• 전세퇴거자금대출 신청 자체를 자력반환불가로 인정하는 경우 있음
• 지방은행 중에서는 가장 접근하기 쉬운 편

지방은행들

• 시중은행 대비 상대적으로 기준 완화
• 지역 특성 고려한 유연한 해석

현실적인 은행 선택 전략

1단계 : 여러 은행 동시 상담

• 최소 3~4개 은행에서 사전 상담받기
• 각 은행별 해석 차이 파악하기
• 승인 가능성 높은 은행 우선 신청

2단계 : 사전 심사 활용

• 세입자 퇴거 전에 미리 한도 승인받기
• 서류 보완 사항 미리 준비하기

역전세 반환대출의 특별한 혜택

일반 전세퇴거자금대출과 구별되는 특별한 대출이 있습니다. 바로 역전세 반환대출인데요.

역전세 반환대출의 특별 조건

규제 완화 혜택

• DSR 40% 대신 DTI 60% 적용 (개인)
• RTI 1.0배 적용 (임대사업자)
• 일반 전세퇴거자금대출보다 접근성 높음

적용 대상 및 기간

• 2023년 7월 3일 이전 임대차계약 체결
• 2024년 7월 31일까지 반환 수요 발생
• 적용 기간 : 2023년 7월~2025년 12월 31일

현실적 활용 방안

• 역전세 상황이 명확한 경우 일반 전세퇴거자금대출보다 유리
• DTI 60% 적용으로 소득 대비 대출 여력 확대

전세퇴거자금대출 받기 위한 실무 체크리스트

현장에서 10년간 경험한 노하우를 바탕으로 실제 승인 확률을 높이는 방법들을 정리해드립니다.

사전 준비 단계 (1개월 전부터)

필수 서류 준비

• 2025년 6월 27일 이전 매매계약서 원본
• 2025년 6월 27일 이전 임대차계약서 원본
• 등기부등본 (소유권 이전일 확인용)
• 신용조회 동의서
• 여유자금 부족 약정서
• 소득증명서류 (최근 3개월)
• 기존 대출내역서
• 전세금반환보증보험 가입서류 (해당시)

상황별 추가 서류

• 본인 입주 시 : 전입신고 예정 확약서, 2년 거주 의무 약정서
• 새 임차인 시 : 임차인 보호조치 이행 약정서, 대출 상환계획서

신청 및 심사 단계

1단계 : 은행별 사전 상담

• 최소 3개 은행에서 조건 확인
• 해석 기준 차이점 파악
• 승인 가능성 높은 곳 우선 순위 결정

2단계 : 서류 완비 및 신청

• 체크리스트 기반 서류 완비
• 추가 요구 서류 즉시 준비
• 허위 작성 절대 금지

3단계 : 심사 결과 대응

• 거절 시 다른 은행 즉시 신청
• 조건부 승인 시 조건 이행 방안 검토
• 한도 삭감 시 추가 대안 모색

전세퇴거자금대출 거절 시 대안들

현실적으로 전세퇴거자금대출이 거절되는 경우가 많아졌습니다. 이런 상황에서 활용할 수 있는 대안들을 소개해드립니다.

보금자리론 활용하기

보금자리론 조건

• 대상 : 무주택자 또는 1주택자
• 한도 : 최대 5억원
• LTV : 70%
• DTI : 60%
• 금리 : 시중은행 대비 우대금리 적용

보금자리론의 장점

• 전세퇴거자금대출보다 접근성 좋음
• 상대적으로 까다롭지 않은 심사 기준
• 금리 혜택도 있음

기타 대안적 방법들

사업자 담보대출

• 가장 접근하기 쉬운 대안
• 금리는 상대적으로 높지만 승인률 높음
• 단기 자금 조달 후 재대출 전략 가능

P2P 담보대출

• 상대적으로 유연한 심사
• 금리는 높지만 신속한 진행 가능
• 소액 부족분 보완 시 유용

대출 신청전 필수 확인사항

전세퇴거자금대출을 신청하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이를 미리 점검하면 대출 승인 가능성을 높일 수 있어요.

본인의 주택 보유 현황 정확히 파악하기

먼저 본인이 1주택자인지 다주택자인지를 명확히 해야 합니다. 6.27 이후 규제로 다주택자는 아예 대출이 불가능하니까요. 또한 배우자 명의 주택도 합산되므로 가족 전체의 부동산 보유 현황을 정확히 파악해야 합니다.

계약 체결 날짜의 중요성 재확인

임대차계약서와 주택 매매계약서의 계약 체결일을 다시 한번 확인하세요. 6월 27일 이전에 두 계약을 모두 완료했는지가 대출 가능 여부의 핵심입니다. 계약서에 기재된 날짜가 실제 계약 체결일과 다를 수 있으니 주의깊게 살펴보시기 바랍니다.

현재 거주 형태와 임차보증금 확인

본인이 현재 어디에 어떤 형태로 거주하고 있는지 확인해야 합니다. 자가 거주, 전세 거주, 월세 거주에 따라 대출 한도가 달라지거든요. 특히 전세로 거주하고 있다면 그 보증금 규모가 대출 한도 계산에 직접 영향을 미칩니다.

보유 자산과 기존 대출 현황 정리

은행은 임대인의 자력 반환 능력을 철저히 심사합니다. 예금, 주식, 펀드 등 금융자산과 기존 대출 현황을 미리 정리해두세요. 다른 부동산에서 받은 임차보증금도 자산으로 계산되니 빠뜨리지 마시기 바랍니다.

향후 계획 명확히 설정하기

임차인 퇴거 후 해당 주택을 어떻게 활용할 계획인지 미리 결정해야 합니다. 본인이 직접 거주할 것인지, 새로운 임차인을 구할 것인지에 따라 대출 조건이 완전히 달라지니까요. 각각의 선택에 따른 의무사항과 제약사항을 충분히 이해하고 결정하시기 바랍니다.

자력 반환 불가 상황 객관적 증명

가장 까다로운 부분이 바로 자력 반환 불가를 증명하는 것입니다. 단순히 “돈이 없다”가 아니라 객관적인 근거를 제시해야 합니다. 예금 잔고, 주식 평가액, 다른 부동산 처분 가능성 등을 종합적으로 검토하고 부족분을 명확히 산출해야 해요.

대출상담사가 전하는 현실적 조언

10년간 이 일을 하면서 느끼는 것은, 대출 환경이 정말 빠르게 변하고 있다는 점입니다. 특히 이번 전세퇴거자금대출 규제는 그 변화의 속도와 강도 면에서 정말 파격적이었어요.

현재 상황에서의 대응 원칙

정확한 정보 파악이 최우선

• 본인 상황에 맞는 정확한 조건 확인
• 은행별 해석 차이 반드시 파악
• 전문가 상담 통한 정보 검증

다양한 대안 동시 검토

• 전세퇴거자금대출만 고집하지 말기
• 보금자리론, 2금융권 등 대안도 함께 검토
• 단계별 자금 조달 전략 수립

시간적 여유 확보

• 세입자 퇴거 최소 1개월 전부터 준비
• 서류 준비와 은행 상담에 충분한 시간 할애
• 급하게 진행하지 말고 신중하게 접근

앞으로의 대비 방안

단기적 대응

• 현재 규제 하에서 최적의 대출 방안 모색
• 은행별 심사 기준 차이 적극 활용
• 대안적 자금 조달 방법 사전 준비

중장기적 관점

• 전세시장 구조 변화에 대한 이해
• 월세 전환 등 임대 방식 다양화 검토
• 부동산 포트폴리오 재구성 고려

실무진이 전하는 마지막 조언

10년간 전세퇴거자금대출 업무를 해오면서 느낀 점은, 규제가 강화될수록 정확한 정보와 전략적 접근이 더욱 중요해진다는 것입니다.

현재 전세퇴거자금대출은 6.27 규제로 인해 진입장벽이 높아졌지만 완전히 막힌 것은 아닙니다. 계약 시점과 개별 상황에 따라 전략적 접근이 필요하며, 특히 자력 반환 불가 입증과 실거주 의무 준수가 핵심 관건입니다.

성공하는 고객들의 공통점

• 철저한 사전 준비와 서류 관리
• 다양한 금융기관 조건 비교 검토
• 규제 요구사항의 정확한 이해
• 장기적 관점에서의 실거주 계획
• 전문가와의 지속적 상담

무엇보다 중요한 것은 조급함보다는 신중함입니다. 규제 위반으로 인한 페널티는 단순히 대출만 회수되는 것이 아니라, 향후 3년간 주택담보대출 자체가 제한되는 치명적 결과를 가져올 수 있습니다.

혼란스러운 상황이지만, 정확한 정보를 바탕으로 차근차근 준비한다면 충분히 극복 가능한 과제입니다. 전세퇴거자금대출이 필요한 상황이라면, 개별 상황에 맞는 맞춤형 전략 수립을 통해 최선의 결과를 얻으시기 바랍니다.

규제가 복잡하고 까다로워졌지만, 올바른 준비와 정보를 바탕으로 접근한다면 여전히 전세퇴거자금대출을 활용할 수 있는 방법들이 존재합니다. 각자의 상황에 맞는 최적의 전략을 선택하여 성공적인 대출 진행을 이루시길 바랍니다.

그럼 모두 원활하게 전세보증금을 정리하고, 마음 편히 새로운 출발 하시길 응원하겠습니다. 감사합니다.

전세퇴거자금대출 & 역전세반환자금대출 FAQ

참조 : 우리은행