후순위 주택담보대출 DSR 막혔다면? 10년 경력 상담사가 알려주는 해법

후순위 주택담보대출, 규제 속에서도 가능할까?

안녕하세요. 10년 경력의 대출상담사 임동원입니다.

최근 상담실에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. “임 상담사님, 이미 선순위 주택담보대출이 있는데 추가로 돈을 더 빌릴 수 있나요?”

정답은 “네, 가능합니다”입니다. 바로 후순위 주택담보대출을 통해서 말이죠.

2025년 부동산 규제가 강화되면서 많은 분들이 “이제 대출은 끝났다”고 생각하십니다. 하지만 제가 10년간 상담하며 봐온 현장은 다릅니다.

규제가 강화될수록 오히려 후순위 주택담보대출의 활용도가 높아지고 있습니다. 물론 조건은 까다로워졌지만, 방법을 알면 여전히 충분히 활용 가능합니다.

오늘은 2025년 실전 노하우를 바탕으로, DSR 등 규제에 막혔을 때 후순위 담보대출을 받을 수 있는 “실질적인 방법”까지 다뤄보겠습니다.

후순위 주택담보대출, 정확히 무엇인가요?

후순위 주택담보대출은 이미 선순위 주택담보대출이 설정된 부동산을 담보로 추가로 받는 대출입니다. 쉽게 말해 같은 집을 담보로 금융기관이 다시 돈을 빌려주는 것이죠. ‘추가 담보대출’ 또는 ‘2순위 대출’이라고도 부릅니다.

실제 상담 사례를 보면 급하게 목돈이 필요할 때 많이 찾으십니다. 사업자금, 의료비, 자녀 학자금 등 갑작스러운 목돈 수요가 생겼는데 신용대출로는 한도가 부족한 경우가 많습니다.

또한 2~3년 전 집을 샀는데 집값이 상승해서 추가로 대출받을 수 있는 여력이 생긴 경우에도 유용합니다.

신용카드 현금서비스, 마이너스 통장 등 고금리 대출을 저금리 후순위 주택담보대출로 갈아타는 것도 좋은 전략입니다.

신용대출과 뭐가 다른가요?

담보가 있기 때문에 신용대출보다 훨씬 유리합니다. 후순위 담보대출 평균 약정 금액은 약 8,282만 원으로, 신용대출 평균 약정 금액의 5배를 상회하는 금액만큼 추가 한도를 받을 수 있습니다.
금리도 신용대출보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 부동산이 처분될 경우 선순위 대출이 먼저 상환되고, 그 다음에 후순위 대출이 상환되는 구조입니다. 그래서 금융기관 입장에서는 위험이 크다고 판단하여 선순위보다 높은 금리가 적용됩니다.

규제 폭풍 속 후순위 주택담보대출 시장

6월 27일, 첫 번째 규제의 시작

2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 부동산 대책은 후순위 주택담보대출 시장에 큰 변화를 가져왔습니다.

수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한되었습니다. 집값이 20억이든 30억이든 상관없이 1인당 6억 원을 초과할 수 없게 된 것이죠. 수도권 및 규제지역에서 생활안정자금 목적 주담대 한도가 최대 1억 원으로 축소되었습니다.

더 큰 문제는 2주택 이상 보유 시 해당 대출이 아예 불가능해졌다는 점입니다.

소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고, 신용대출 한도가 연소득 이내로 제한되었습니다. 전세대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 축소되었습니다.

9월 7일, 규제가 더 강화되다

2025년 9월 7일 발표된 후속 대책에서는 대출 규제가 한층 더 강화되었습니다.

규제 지역(강남 3구, 용산구) 내 후순위 주택담보대출 LTV가 기존 50%에서 40%로 축소되었습니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트의 경우 예전에는 5억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 4억 원까지만 가능합니다.

수도권과 규제지역 내 매매 사업자와 임대 사업자에 대한 대출이 전면 금지되었습니다. 기존에는 보증기관(SGI, HF, HUG)에 따라 달랐던 전세대출 한도가 2억 원으로 통일되었습니다.

10월 15일, 2금융권까지 규제 확대

2025년 10월 15일 발표된 추가 대책은 후순위 주택담보대출 시장에 결정타를 날렸습니다. 전 금융권에 동일한 주택담보대출 한도 규제를 적용하면서 2금융권의 후순위 대출 창구가 사실상 막히게 되었습니다.

수도권과 규제지역 내 주담대는 15억 원 이하 주택의 경우 최대 6억 원, 15억~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한되었습니다.

전 금융권이 동일한 기준의 스트레스 DSR 상향과 LTV 강화 조치를 받게 되면서, 고액 대출을 원하는 차주들이 통상 시중은행에서 선순위 주담대를 받은 뒤 2금융권에서 후순위로 채워오던 방식이 어려워졌습니다.

7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계의 영향

스트레스 DSR은 대출 상환 능력을 심사할 때 금리가 올라갈 가능성을 고려한 가산금리인 ‘스트레스 금리’를 더하여 계산하는 제도입니다.

2024년 2월 1단계에서는 스트레스 금리의 25%만 적용했고, 9월 2단계에서 50%까지 상향되었으며, 2025년 7월부터는 스트레스 금리를 100% 전면 적용하게 되었습니다.

3단계에서 100% 적용되는 스트레스 금리는 지역별로 다릅니다. 수도권(서울, 경기, 인천)은 1.5%, 비수도권(지방)은 2025년 말까지 0.75%를 유지하다가 이후 조정될 예정입니다.

이로 인해 대출 한도가 크게 줄어들게 됩니다. 예를 들어 연소득 1억 원 대출자(변동금리)의 경우, 스트레스 DSR 적용 전 대출한도는 6억 5,800만 원이었지만 3단계 시행 후에는 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 이상 감소하게 됩니다.

혼합형/주기형 후순위 주택담보대출에 대한 스트레스 금리 적용비율을 현행보다 상향 조정하여 순수 고정금리 대출의 취급 확대를 유도하고 있습니다. 다만 지방 주담대는 혼합형/주기형에 대한 스트레스 금리 적용비율도 2단계를 적용합니다.

후순위 주택담보대출 승인 조건, 현실은 이렇습니다

담보 가치와 LTV, 실제로 얼마나 받을 수 있나?

후순위 담보대출의 한도는 (주택 담보가치 × LTV) – 기존 선순위 대출 잔액으로 계산됩니다. 일반적으로 선순위 담보대출은 LTV 6070%가 적용되지만, 후순위 담보대출은 최대 LTV 80~90%까지 적용됩니다.

시세 5억 원 아파트에 선순위 대출 3억 원이 있다고 가정해보겠습니다. LTV 80% 기준으로 4억 원까지 가능하므로 후순위로는 최대 1억 원 수준의 대출이 가능할 수 있습니다.

DSR, 이제는 피할 수 없다?

2025년 현재 후순위 대출 심사에서 가장 중요하게 여겨지는 요소는 DSR 비율, 소득의 안정성, 부동산 가치, 그리고 신용등급입니다.

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 금융기관들은 이 비율이 40~50%를 넘지 않도록 엄격히 적용합니다.

특히 1금융권에서는 DSR 규제가 40%로 제한되지만, 2금융권은 50%로 다소 느슨하게 규제되어 대출 비교를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

다만 일부 대부업체의 담보대출 상품은 금융권 DSR 규제를 적용받지 않는 경우도 있습니다.

DSR 규제의 “실질적” 해결책

많은 분들이 후순위담보대출을 받으려고 할 때 가장 큰 걸림돌이 바로 저 DSR 규제입니다. 대부분의 고객분들이 DSR을 걱정하며 여쭤보실 때, 제가 답변해드리는 DSR 규제 해결책이 하나 있습니다.

바로 사업자 개설 조건 후순위 담보대출입니다. 사업자 대출은 DSR 규제에 적용받지 않기 때문에 가능한 방법입니다.

그렇다면 꼭 사업자만 가능할까? 그건 아닙니다. 현재 사업자가 아니어도 가능합니다. 연매출 2000만원 이하 사업자는 직장에서도 사업자 여부를 파악할 방법이 없기 때문입니다. DSR 규제에 걸린 직장인 분들도 많이 택하는 방식입니다.

소득 증빙, 이것만은 꼭 준비하세요

심사 시 금융기관은 차주의 재직 형태(정규직, 계약직, 프리랜서 등)와 소득원(근로소득, 사업소득, 기타소득 등)을 확인하며, 일정 기간 이상 지속된 소득이 있는지를 중요하게 판단합니다.

직장인의 경우 급여 명세서, 원천징수 영수증, 재직증명서가 필요합니다. 자영업자의 경우 세무 신고서, 사업자등록증 사본, 부가가치세과세표준증명원 등 추가 서류가 요구됩니다.

프리랜서의 경우 최근에는 12년간의 소득자료 제출이 필수적입니다. 세금 신고서(최근 23년), 거래 내역서, 은행 거래 내역서 등을 준비해야 합니다.

금융권별 후순위 주택담보대출 비교 분석

1금융권 (시중은행), 낮은 금리의 함정

1금융권은 금리가 상대적으로 낮지만(연 47%), 심사가 까다롭고 시간이 걸립니다. 대출 한도는 시세 대비 7080%까지 가능하며, DSR 40~50% 이하를 충족해야 합니다.

신용등급 유지가 용이하고 대출 실행 후에도 큰 변동이 없으며 장기 대출에 유리합니다.

하지만 소득 증빙이 확실해야 승인 가능하고 신용점수가 낮으면 대출 승인이 어렵습니다. 최근 KB국민은행, 신한은행, 하나은행 등 주요 시중은행들은 갑작스럽게 선순위 부채가 있다면 후순위를 불가하다는 방침을 실행하여 아쉬운 상황입니다.

2금융권 (저축은행, 캐피탈, 보험사), 유연성의 선택

2금융권은 금리가 높은 편(연 615%)이지만 승인 속도가 빠릅니다(13일). 대출 한도는 시세 대비 70~85%까지 가능하며(일부 지역 최대 90%), DSR 규제가 1금융권보다 완화되어 있습니다.

신용등급이 낮거나 소득 증빙이 어려워도 승인 가능하고, 주택 보유 수 제한이 없으며, 승인 속도가 빠릅니다.

하지만 대출 실행 시 신용등급 하락 가능성이 있고, 다중채무자로 등록될 가능성이 있어 추가 대출이 어려워질 수 있습니다.

현대캐피탈의 경우 후순위 생활자금대출 및 사업자금대출의 금리는 연 4.6312.88%(구입자금대출은 연 5.548.58%)이며, 중도상환 수수료는 0~2%입니다.

상호금융권 (신협, 새마을금고, 농협), 숨은 강자

상호금융권의 경우 대출한도는 LTV 80~85% 내외이며, 대출금리는 연 4.9% 수준입니다. 사업자 등록 즉시 진행 가능하며, 일부 지점에서는 최대 30년 원리금 균등 상환도 가능하여 장기 상환 부담을 줄일 수 있습니다

각 조합마다 한도와 금리 정책을 다르게 운영하고 있어, 다주택자 대출자들은 발품을 팔아 한도가 높은 곳을 찾아 후순위 주담대를 받고 있습니다.

실제로 지역농협에서 연봉 7000만 원에 1금융권 대출과 카드론이 있는 상태에서도 6억 원 초반 아파트를 담보로 LTV 82%에 5.7% 금리로 후순위 주담대 2억 원을 승인받은 사례도 있습니다.

특히, 앞서 언급드린 사업자 후순위 담보대출을 적극적으로 취급하는 금융권이기도 합니다.

P2P 온투업, 마지막 선택지

온라인투자연계금융업(온투업, 구 P2P) 플랫폼에서도 후순위 주택담보대출을 취급하고 있습니다. 금리가 연 10~17%로 높은 수준이지만 대부분 후순위 대출로 은행권 대출이 있어도 돈을 더 빌릴 수 있습니다.

온투업 주담대의 경우 만기 일시상환방식으로 1년 동안 10%대 수준의 이자만 납부하면 되므로 초기 상환 부담이 적다는 장점이 있습니다.

에잇퍼센트의 지난 2024년 11월 기준 부동산담보대출 잔액은 992억 원으로 올해 들어 15.8% 증가했으며, 6월부터 꾸준한 증가세가 이어지고 있습니다.

후순위 주택담보대출의 양날의 검

장점 : 이런 경우엔 정말 유용합니다

기존 대출 한도를 초과하여 필요한 자금을 마련할 수 있어 주택 구매 자금, 생활 자금, 긴급 자금 등 다양한 용도로 활용됩니다.

급하게 필요한 사업자금 마련, 의료비, 학자금 등 긴급 생활자금, 기존 고금리 주담대 상환(리파이낸싱), 부동산 투자 자금 확보 등에 유용합니다.

단순히 신용점수만 보고 돈을 빌려주는 신용대출은 한도가 작을 수 있지만, 후순위 대출은 집이라는 담보가 추가로 잡히기 때문에 신용대출보다 더 큰 금액을 빌릴 수 있습니다.

신용점수가 낮아 대출이 어려운 경우에도, 집이라는 담보 덕분에 승인 가능성이 올라갑니다. 후순위 담보대출은 최대 1030년까지 상환 기간을 길게 설정할 수 있어, 신용대출이 보통 35년 내에 갚아야 하는 것보다 부담이 적습니다.

단점 : 이것만은 꼭 알아야 합니다

은행 입장에서 후순위 대출은 위험이 크기 때문에 금리를 더 높게 책정합니다. 후순위 담보대출의 금리는 1순위보다 1.5%~3% 이상 높은 편입니다.

만약 부동산 가격이 하락하거나 급매로 집을 팔아야 할 상황이 오면, 1순위 대출 상환만으로도 집값이 다 소진될 수 있습니다.

이 경우 후순위 대출은 회수되지 못할 위험이 있습니다. 만기일에 대출 원금을 한 번에 상환해야 하므로 목돈 마련에 대한 계획이 철저해야 합니다.

세입자가 거주하는 경우 대출 승인 과정에서 어려움이 생길 수 있습니다.

금융사에서 대출 심사를 할 때 실제 거주 여부 등을 확인하기 위해 세입자의 협조를 요청할 수 있으므로, 대출 전 세입자에게 미리 상황을 설명하고 양해를 구하는 과정이 꼭 필요합니다.

실전! 후순위 주택담보대출 신청 가이드

공통 필수 서류 체크리스트

• 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 중 하나)
• 인감도장 및 인감증명서(본인발급 일반용) 3부
• 주민등록등본 1부
• 주민등록초본(주소변경포함) 3부
• 가족관계증명원 1부
• 기본증명서 1부
• 지방세 세목별 과세증명서(최근 1년) 1부
• 지방세완납증명서 1부
• 전입세대열람원(신주소, 구주소 각각 1장씩)
• 통장사본
• 담보 제공 주택의 등기부등본

소득별 증빙 서류

사업자는 소득금액증명원 1부(1년), 사업자등록증 사본, 부가가치세과세표준증명원(최근 1년)이 필요합니다. 직장인은 원천징수영수증, 재직증명서, 급여명세서를 준비해야 합니다.

프리랜서는 세금 신고서(최근 2~3년), 거래 내역서(고객과의 계약서나 거래명세서), 은행 거래 내역서가 필요합니다.

세입자가 있다면?

세입자가 있는 경우 미동의 시 생략 가능하나, 동의 시에는 세입자의 등본, 주민등록초본, 인감증명서, 신분증, 인감도장이 필요합니다.

일반적으로 집주인이 자신의 집을 담보로 대출을 받을 때 세입자의 동의는 필수는 아니지만, 대출기관에서 세입자가 선순위로 있는 것이 맞는지 확인 차원에서 연락을 해올 가능성은 있습니다.

대출 신청 전 체크사항

대출 실행 후 일정 기간 내(보통 2~3년) 중도 상환 시 수수료가 발생할 수 있습니다. 가계대출의 경우 약 0.94%, 기업대출은 0.90% 수준이며, 대출취급일로부터 3년 경과 시 면제되는 경우가 많습니다.

2025년부터 대출 중도상환수수료 인하가 시행되면서 수수료율이 최대 1.2%에서 0.6% 이하로 인하되고, 적용기간도 대출 후 3년에서 2년으로 단축되었습니다.

특수 상황별 후순위 주택담보대출 활용법

프리랜서·자영업자를 위한 전략

프리랜서는 일정한 급여를 받는 정규직과는 달리 수입이 일정하지 않기 때문에 대출 심사 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

은행이나 금융기관은 대출 상환 능력을 평가할 때 소득의 안정성을 중시하기 때문입니다.

프리랜서의 경우 3.3 신고만으로는 소득인정이 되지 않아 무직자 조건으로 이용되는 경우가 있으며, DSR 규제를 피하려면 사업자금 목적으로 진행하는 것이 유리합니다.

매매 시 쓴 자금 뒤로, 전세 보증금 뒤로 추가로 이용 가능하며 다주택자 규제지역도 동일하게 적용됩니다.

무직자도 가능할까?

무직자의 경우에도 담보물건만 있다면 후순위 담보대출이 가능했으나, 최근 들어 조건이 까다로워지고 있습니다.

직장인은 일부 지역에서 LTV 95%까지 자금 이용이 가능하지만, 소득이 확인되지 않는 무직자의 경우 LTV 90%도 이용이 어려워지고 있습니다.

무직자도 카드 사용 내역, 건강보험료 납부 내역 등으로 추정소득을 인정받아 심사가 가능하다는 장점이 있으며, 주택 시세는 1억 원 이상, 신용점수가 650점 이상이면 진행이 가능합니다.

다주택자의 현실적인 선택

2023년 3월부터 다주택자도 규제지역에서 후순위 주택담보대출이 가능해졌습니다. 다주택자는 규제지역에서 주택구입목적 주택담보대출 비율이 최대 30%까지 허용되며, 전 지역 주택담보대출이 금지됐던 임대·매매 사업자의 경우 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역은 60% 한도로 허용됩니다.

다만 2025년 3월 이후 일부 시중은행들이 다주택자에게 주택구입 목적 주담대를 내주지 않고 있으며, 10.15 대책 이후 전 금융권 동일 규제로 인해 2금융권 후순위 대출도 어려워지고 있는 상황입니다.

고금리 대출 갈아타기 전략

기존 신용대출이나 고금리 대출을 더 낮은 금리의 후순위담보대출로 전환할 수 있습니다. 여러 대출을 하나로 합치면 관리가 편해지고 신용점수에도 긍정적인 영향을 줍니다.

예를 들어 연 15% 금리의 신용대출로 5천만 원을 빌렸던 경우, 연 6% 금리의 후순위담보대출로 갈아타며 이자 부담을 크게 줄이고 여러 대출을 하나로 합쳐 신용평점까지 올릴 수 있습니다.

다만 후순위 갈아타기를 할 때는 중도 상환 수수료를 고려해야 하며, 일반적으로 1금융은 1.2%, 2금융은 2%, 3금융은 3% 정도의 수수료가 있습니다.

리스크 관리, 이것만은 꼭 기억하세요

집값 하락이 가져올 위험

후순위 담보대출은 편리하지만 위험도 큽니다. 선순위와 합치면 담보인정비율(LTV)이 80~90%까지 치솟아 집값이 조금만 하락해도 채무 부담이 커질 수 있습니다.

부동산 가격이 하락하거나 급매로 집을 팔아야 할 상황이 오면, 1순위 대출 상환만으로도 집값이 다 소진될 수 있으며, 이 경우 후순위 대출은 회수되지 못할 위험이 있습니다.

과도한 부채의 함정

후순위담보대출은 유용한 금융 수단이지만, 엄연히 ‘차입’이라는 점을 명심해야 합니다. 일반 주택담보대출보다 높은 금리와 높은 한도 때문에 과도하게 대출받으면 상환 부담이 커질 수 있습니다.

소득이 일정하지 않아 매달 원리금 상환이 불안정한 경우, 장기적으로 금리가 오르면 감당하기 어려운 경우, 집값 하락 가능성이 큰 지역에 거주하는 경우에는 피하는 것이 좋습니다.

전략적 활용법으로 한도 극대화하기

감정평가를 전략적으로 활용하라

리모델링 후 감정평가를 받거나, 부동산 시장 호황기에 감정평가를 요청하면 감정가 상승 효과를 볼 수 있습니다. 같은 집이라도 은행마다 감정가가 다를 수 있으니 꼭 비교해보는 것이 좋습니다.

소득 증빙을 최대화하라

세금 신고할 때 소득을 최대한 반영하고, 사업 매출을 증빙할 자료를 준비하며, 배우자 소득과 함께 대출을 신청하면 한도를 높일 수 있습니다.

DSR 개선 전략

기존 신용대출을 줄이면 DSR이 개선되어 대출 한도가 늘어납니다. 고금리 신용대출을 먼저 갚거나, 기존 대출을 장기 분할상환으로 변경하여 월 상환액을 줄이면 DSR 개선 효과를 볼 수 있습니다.

금융권 비교는 필수

1금융권에서 최대한 한도를 받고, 부족한 부분을 2금융권으로 보완하는 것도 좋은 방법입니다. 여러 금융기관의 대출 상품을 비교하여 금리, 한도, 조건을 한눈에 보고 최적의 조건을 선택해야 합니다.

10년 경력 상담사의 한마디

후순위 주택담보대출은 2025년 강화된 규제 속에서도 추가 자금이 필요한 차주들에게 여전히 유용한 금융 수단입니다.  한도와 조건이 까다로워졌지만, 담보 가치를 활용한 추가 자금 확보의 길은 여전히 열려 있습니다.

다만 높은 금리, 집값 하락 위험, 과도한 부채 부담 등 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 상환 계획을 세운 후 이용해야 합니다. 후순위 대출은 비상금처럼 단기 자금이 필요할 때 유용하지만, 오래 안고 가기엔 부담이 큰 대출이므로 신중한 접근이 필요합니다.

10년간 현장에서 수많은 사례를 상담하며 느낀 점은, 후순위 주택담보대출은 ‘마지막 수단’이 아니라 ‘전략적 도구’라는 것입니다.

상황에 맞게 잘 활용하면 자금난을 해소하고 재무 구조를 개선할 수 있는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

최신 규제와 동향을 파악하고, 여러 금융기관의 상품을 비교하며, 필요한 경우 전문가의 상담을 받아 전략적으로 활용한다면 후순위 주택담보대출은 자금난 해소의 효과적인 수단이 될 수 있을 것입니다.

후순위 주택담보대출 FAQ

참조 : 키움저축은행