1주택자 주택담보대출 완전정복: 7월 전 마지막 기회와 실전 대출 전략

6.27 부동산 대책이 1주택자에게 미친 충격

10년차 대출상담사로 요즘 가장 많이 듣는 질문이 “1주택자인데 대출이 안 된다고 하던데요?”입니다.

6.27 부동산 대책 발표 이후, 1주택자 주택담보대출 환경이 그야말로 천지개벽 수준으로 바뀌었습니다.

특히 수도권에 거주하는 1주택자분들은 기존에 받을 수 있던 대출 한도가 대폭 줄어들면서 당황하는 경우가 많습니다.

2025년 6월 27일, 정부가 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 그동안 상대적으로 자유로웠던 1주택자 주택담보대출에도 강력한 제동을 걸었습니다.

바뀐 변화에 당황하신 1주택자 분들을 위해, 오늘은 1주택자가 받을 수 있는 모든 주택담보대출의 규제와 변화를 총정리 했습니다.

규제 전후 1주택자 대출 환경 변화

규제 이전

• 1주택자여도 DSR, LTV 규제내에서 큰 문제없이 주택담보대출 가능
• 생활안정자금대출, 전세퇴거자금대출 등 각종 부대 대출도 자유롭게 이용 (DSR, LTV 조건 아래에서)
• 실거주, 전입 여부와 관계없이 동일한 조건 적용

규제 이후

• 처분조건부 구입자금대출 : 수도권·규제지역 1주택자 주택담보대출 한도 6억원 제한
• 처분조건부 구입자금대출 : 수도권·규제지역 6개월 내 전입 의무 부과
• 생활안정자금대출 및 전세퇴거자금대출 : 수도권·규제지역 1억원 한도 제한
• 수도권·규제지역 각종 부대 대출 조건 대폭 강화

지역별 1주택자 주택담보대출 한도 완전 분석

수도권·규제지역 1주택자 주택담보대출 조건

6억원 한도 제한이 가장 큰 변화입니다. 또한, 1주택자가 수도권 내 주택을 매수하기 위해 구입자금 대출을 받을 경우 기존주택을 6개월 이내 처분한다는 약정서 작성 조건으로만 대출이 가능합니다. 

대출 한도 제한

• 최대 6억원 한도 신설
• 규제지역 LTV50%, 비규제지역 LTV 70% 적용
• 스트레스 DSR 1.5%p 적용

전입 의무 조건

• 대출 실행 후 6개월 내 해당 주택 전입 의무
• 전입신고 완료해야 대출 유지 가능
• 위반 시 대출 조기상환 요구 가능

비수도권지역 1주택자 주택담보대출 조건

다행히 비수도권 지역은 상대적으로 여유로운 편입니다.

비수도권지역에 거주하는 1주택자분들은 기존과 크게 달라진 점이 없어서, 여전히 주택담보대출을 활용한 자금 운용이 가능합니다.

하지만 언제든 규제지역으로 추가 지정될 가능성이 있으니, 미리 대출 계획을 세워두시는 게 좋겠습니다.

대출 조건

• LTV 60% (단, 처분약정시 LTV70% 적용)
• 1금융권 DSR40%, 2금융권 DSR50% 적용
• 스트레스 DSR 0.75%p 적용
• 전입 의무 없음

1주택자 생활안정자금대출 대폭 축소 현실

생활안정자금대출은 1주택자들이 가장 많이 활용했던 대출 상품 중 하나였는데, 이번 6.27 대책으로 가장 큰 타격을 받았습니다.

규제 전후 변화

규제 이전

• 수도권에서도 LTV/DSR 한도내에서 제한 없이 이용 가능
• 생활비, 교육비, 의료비, 사업자금 등 다양한 용도로 활용

규제 이후

• 수도권·규제지역 : 최대 1억원으로 제한
• 다주택자 : 완전 이용 불가
• 비규제지역 : 은행 자율 결정

상담 과정에서 많이 받는 질문이 “생활안정자금대출로 받은 돈을 부동산에 쓰면 안 되나요?”인데, 원칙적으로는 생활비 목적이어야 합니다.

하지만 실제로는 이 자금이 부동산 투자로 많이 흘러들어갔고, 정부가 이를 차단하기 위해 한도를 대폭 줄인 것입니다.

생활안정자금대출 활용 전략

1억원 한도 내에서 효과적으로 활용하려면 우선순위를 명확히 설정해야 합니다.

우선순위 설정

• 실제 생활비 부족분 보전
• 자녀 교육비나 의료비 등 필수 지출
• 소액 사업자금

대출 조건 최적화

• 신용등급 관리로 최저 금리 확보
• 중도상환수수료 낮거나 없는 상품 선택

1주택자 전세퇴거자금대출 강화된 조건

6.27 부동산 대책 발표 이후 전세퇴거자금대출에도 상당한 제약이 생겼습니다.

특히 수도권과 규제지역에서는 1억원을 초과하는 대출에 엄격한 조건이 적용되기 시작했습니다.

지역별 대출 제한

• 수도권·규제지역 : 1주택자는 1억원 까지, 다주택자는 전세퇴거자금대출 전면금지, 단 6월 27일 이전 계약분은 기존 규제 그대로 적용 가능
• 비수도권 : 1주택자 LTV70%, 다주택자 LTV60%

1억원 초과 대출 시 추가 조건

수도권과 규제지역에서 종전규정을 적용받아 1억원을 초과하는 전세퇴거자금대출을 받기 위해서는 2025년 6월 27일까지 임대차계약을 체결하고 다음 중 하나의 조건을 반드시 충족해야 합니다.

임대인이 직접 거주하는 경우

• 1개월 내 해당 주택으로 전입신고 완료
• 전입 후 최소 2년간 거주 의무
• 거주 의무 위반 시 대출 조기상환 요구 가능

새로운 임차인을 구하는 경우

• 임차보증금 반환보증보험 가입 의무
• 1년 내 새 임차인을 구해야 함
• 1년 내 임차인을 구하지 못하면 대출 즉시 상환

전세퇴거자금대출 대안 전략

1억원 한도 내 활용

• 보증금이 큰 물건보다는 소액 다세대 활용
• 월세 전환을 통한 현금흐름 개선
• 임차보증금 반환보증보험 적극 활용

한도 초과 시 대안

• 사업자담보대출 활용
• P2P 또는 대부업담보대출 활용

1주택자 사업자담보대출 : 상대적 안전지대

사업자담보대출은 6.27 대책에서 상대적으로 큰 변화가 없어서, 1주택자들이 활용할 수 있는 거의 유일한 대용량 대출 상품이 되었습니다.

사업자담보대출의 장점

DSR 규제 적용 제외

• 일반 가계자금 목적의 주택담보대출과 별도 관리
• 사업 목적 대출로 분류되어 상대적으로 규제에서 자유로움

대출 조건

• 금리 : 연 4.5% ~ 6.0%
• LTV : 일반적으로 80% ~85% 적용
• 상환기간 : 기본3년 (최장5년)

하지만 주의할 점은 실제 사업을 영위해야 한다는 것입니다. 과거에는 직장인이나 일반 개인들이 사업자를 등록하고 실제 사업을 영위하지 않는 경우도 많았습니다.

그러나 최근 금융당국에서 사업자 담보대출 사후관리를 통해 용도에 맞게 사용하고 있는지 감독을 강화할 예정이라고 밝혀, 각별한 주의가 필요할 것입니다.

사업자담보대출 활용 가이드

적합한 업종

• 부동산임대업
• 온라인 쇼핑몰 운영
• 소규모 도소매업

준비 서류

• 사업자등록증
• 부가세과세표준증명원
• 소득금액증명원
• 사업계획서

정책대출 축소 : 디딤돌·버팀목대출 변화

서민들이 가장 많이 이용하는 정책대출도 전면적인 한도 축소가 이뤄졌습니다.

디딤돌대출 한도 변화

디딤돌대출 주택구입 한도 변화

대상	기존 한도	변경 한도	축소율
일반	2.5억원	2억원	20%
생애최초	3억원	2.4억원	20%
신혼부부	4억원	3.2억원	20%
신생아특례	5억원	4억원	20%

강화된 조건

LTV 하향 조정

• 생애최초 주택구입자도 80% → 70%로 하향
• 모든 대상에게 동일한 LTV 적용

전입 의무 강화

• 1개월 내 해당 주택 전입 필수
• 위반 시 대출 조기상환 요구

연간 공급량 축소

• 기존 53조원에서 40조원으로 25% 감축
• 더 까다로운 심사 기준 적용

1주택자 주택담보대출 지역별 비교 총정리

수도권·규제지역 vs 비규제지역 핵심 차이

구분	수도권·규제지역	비규제지역
주택담보대출 한도	최대 6억원	제한 없음
생활안정자금대출	최대 1억원	은행 자율
LTV (생애최초)	70%	80%
스트레스 DSR	1.5%p	0.75%p
실거주 의무	6개월 내 전입	적용 안됨
전세퇴거자금	1억원 초과 제한	제한 없음

이 표를 보시면 수도권과 비규제지역의 차이가 얼마나 큰지 알 수 있습니다.

특히 주택담보대출 한도 6억원 제한은 수도권 1주택자들에게 가장 큰 충격을 준 부분입니다.

1주택자 대출 실전 활용 전략

수도권 1주택자 전략

6억원 한도 내 최적화

• 주택 가격대 조정 : 9억원 이하 물건 위주로 검토
• 자기자금 비중 증가 : 최소 30% 이상 자기자금 확보
• 사업자담보대출 추가 검토

실거주 의무 대응

• 6개월 내 전입계획 수립
• 기존 거주지 처분 계획
• 주민등록 이전에 따른 세금 변화 검토

비규제지역 1주택자 전략

기존 조건 최대한 활용

• 한도 제한이 없는 현재가 기회
• LTV 70% 적극 활용 (처분조건부)
• 향후 규제 확산 대비 선제 대응

규제 확산 대비책

• 대출 실행 시기 앞당기기
• 장기 고정금리 상품 우선 고려
• 중도상환수수료 없는 상품 선택

금리별 1주택자 주택담보대출 상품 비교

시중은행 주요 상품

국민은행

• 금리 : 연 4.2% ~ 7.8%
• 한도 : 수도권 6억원, 비규제지역 제한없음
• 특징 : KB스타뱅킹 우대금리 0.3%p

신한은행

• 금리 : 연 4.1% ~ 7.6%
• 한도 : 수도권 6억원, 비규제지역 제한없음
• 특징 : 신한 메인 고객 우대금리 0.5%p

하나은행

• 금리 : 연 4.3% ~ 7.9%
• 한도 : 수도권 6억원, 비규제지역 제한없음
• 특징 : 하나멤버스 우대금리 0.4%p

인터넷은행 상품

카카오뱅크

• 금리 : 연 3.8% ~ 7.2%
• 한도 : 수도권 6억원, 비규제지역 제한없음
• 특징 : 비대면 처리, 빠른 승인

토스뱅크

• 금리 : 연 3.9% ~ 7.4%
• 한도 : 수도권 6억원, 비규제지역 제한없음
• 특징 : 토스 생활패턴 반영 우대금리

1주택자 주택담보대출 심사 통과 노하우

심사 강화 포인트

실거주 의무 입증

• 전입 계획서 작성
• 기존 거주지 처분 또는 임대계획서
• 직장과의 거리, 자녀 학교 등 합리적 사유

상환능력 입증

• 안정적인 소득 증빙
• 기존 대출 관리 이력
• 신용점수 750점 이상 유지

서류 준비 체크리스트

기본 서류

• 신분증, 주민등록등본
• 소득 증빙서류
• 주택 관련 서류

추가 서류

• 전입계획서
• 기존 거주지 처분/임대 계획서
• 합리적 거주 사유서

향후 전망 : 추가 규제 가능성과 대응 전략

정부 추가 조치 예고사항

규제지역 확대 검토

• 부산, 대구 등 광역시 추가 지정 가능성
• 수도권 인근 도시 규제지역 편입 검토

DSR 적용 대상 확대

• 사업자담보대출까지 DSR 적용 검토
• 3단계 스트레스DSR 2025년 7월 도입

1주택자 대응 전략

단기 대응

• 현재 조건에서 최대한 대출 실행
• 장기 고정금리 상품 우선 검토
• 실거주 의무 충족 계획 수립

중기 대응

• 추가 규제 대비 자기자금 확충
• 신용관리로 최저금리 확보
• 대안 투자처 다각화

장기 대응

• 부동산 시장 변화에 따른 전략 수정
• 실거주 vs 투자 목적 명확한 구분
• 세제 변화 대응 전략 수립

신청 전 필수 확인사항

수도권·규제지역 거주자

• 6억원 한도 제한으로 인한 자기자금 추가 확보 계획
• 6개월 내 전입 가능 여부 및 구체적 계획
• 기존 거주지 처분 또는 임대 방안
• 사업자담보대출 가능 여부 검토

비규제지역 거주자

• 향후 규제지역 편입 가능성 대비책
• 현재 유리한 조건 최대한 활용 방안
• 장기 고정금리 상품 검토
• 중도상환수수료 조건 확인

공통 확인사항

• 신용점수 750점 이상 확보
• 안정적인 소득 증빙 준비
• 기존 대출 관리 상태 점검
• DTI, DSR 한도 내 관리
• 각종 우대조건 활용 방안

성공적인 1주택자 대출 실행을 위한 단계별 가이드

1단계 : 현황 분석 및 전략 수립

가장 먼저 본인의 현재 상황을 정확히 파악해야 합니다.

거주지역이 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 전략이 완전히 달라지기 때문입니다.

또한 실거주 목적인지 투자 목적인지도 명확히 구분해야 합니다.

현황 분석 체크리스트

• 현재 거주지역 규제 여부 확인
• 목표 매입지역 규제 여부 확인
• 총 필요 자금 대비 자기자금 비율
• 현재 소득 대비 상환 가능 금액
• 기존 대출 현황 및 신용등급

2단계 : 대출 상품 선택 및 조합

하나의 대출 상품으로 모든 자금을 조달하기 어려운 경우가 많아졌습니다.

여러 대출 상품을 적절히 조합하는 것이 핵심입니다.

대출 상품 조합 예시

• 주택담보대출 + 사업자담보대출
• 정책대출 + 시중은행 대출
• 주택담보대출 + 신용대출

3단계 : 서류 준비 및 신청

규제 강화로 인해 서류 심사가 까다로워졌습니다.

특히 실거주 의무와 관련된 서류는 더욱 신경써서 준비해야 합니다.

단계별 서류 준비

• 기본 서류 : 신분증, 소득증빙, 재산증빙
• 주택 관련 서류 : 등기부등본, 건축물대장, 감정평가서
• 실거주 관련 서류 : 전입계획서, 거주사유서
• 추가 서류 : 사업관련 서류, 가족관계증명서

4단계 : 실행 후 관리

대출 실행 후에도 지속적인 관리가 필요합니다.

특히 실거주 의무가 있는 경우 전입신고를 반드시 완료해야 합니다.

실행 후 관리 포인트

• 전입신고 완료 및 확인
• 금리 변동 모니터링
• 중도상환 또는 대환 시기 검토
• 추가 규제 변화 대응

1주택자 주택담보대출 고려중이라면

6.27 부동산 대책으로 1주택자 주택담보대출 환경이 완전히 바뀌었습니다. 특히 수도권과 비규제지역의 격차가 극명해지면서, 지역별 맞춤 전략이 필수가 되었습니다.

10년간 대출상담을 해오면서 이렇게 급격한 정책 변화는 처음입니다.

하지만 바뀐 규제를 정확히 이해하고, 본인 상황에 맞는 최적 전략을 세우신다면 충분히 원하는 목표를 달성할 수 있을 것입니다.

여러분의 1주택자 주택담보대출 성공과 현명한 금융 결정을 진심으로 응원합니다!

현장에서 가장 많이 받는 1주택자 주택담보대출 질문들

참조 : 신한은행