2025년 오피스텔 매매대출, DSR 규제완화부터 소형 오피스텔 혜택까지

“2025년, 오피스텔 대출 시장이 달라진다!”

안녕하세요, 10년 경력의 대출상담사 임동원입니다.

2025년 6월 27일, 부동산 시장에 초강도 대책이 발표되었습니다. 6억 원 이상 주택담보대출 전면 금지, 다주택자 대출 원천 차단, 6개월 내 실거주 의무화 등 주택시장을 겨냥한 강력한 규제가 시행됐죠.

하지만 여기에 반전이 있습니다. 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류되어 이번 6·27 대책의 규제 대상에서 제외되었죠. 주택 구매가 어려워진 실수요자들에게 오피스텔이 새로운 대안으로 떠오르고 있는 상황입니다.

2027년 12월까지 연장된 소형 오피스텔 주택수 제외 혜택은 청년·무주택자에게 절호의 기회가 되고 있죠.

그렇다면 2025년 오피스텔 매매대출, 과연 어떤 변화가 있고 어떻게 활용해야 할까요?

그 물음표를 시원하게 풀어드리기 위해, 이번 글에서는 오피스텔 매매대출의 모든 것을 깊이 있게 살펴봅니다.

금리부터 DSR, 한시적 주택수 제외 혜택, 그리고 은행별 대출상품까지… 준비된 정보를 한꺼번에 확인해 보세요. 작은 차이가 인생의 큰 변화를 가져올 수도 있습니다.

2025년 오피스텔 매매대출, 과연 어떤 변화가 있고 어떻게 활용해야 할지, 이번 글에서 모든 것을 상세하게 알아보겠습니다.

6·27 부동산 대책, 오피스텔에게는 기회가 되다

주택담보대출 vs 오피스텔 담보대출, 완전히 다른 세상

6월 27일 발표된 부동산 대책은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자 대출을 전면 금지하는 초강도 규제였습니다.

하지만 오피스텔은 법적으로 ‘준주택’에 해당해 이번 규제에서 완전히 제외되었습니다.

주택담보대출 규제 현황 (6·27 대책 이후)

• 대출 한도 : 6억 원으로 제한 (수도권 및 규제지역)
• 다주택자 : 주담대 전면 금지 (수도권 및 규제지역)
• 실거주 의무 : 6개월 내 전입신고 필수 (수도권 및 규제지역)
• 만기 제한 : 최대 30년 (수도권 및 규제지역)

오피스텔 담보대출 조건 (규제 제외)

• 대출 한도 : LTV 70% 수준 유지
• 다주택자 : 제한 없음
• 실거주 의무 : 없음
• 만기 제한 : 은행별 자율 (최대 35년 가능)

급등하는 아파트 시세 vs 상대적으로 진입하기 쉬운 오피스텔

부동산R114에 따르면, 7월 셋째 주 기준 서울 아파트 평균 시세는 약 14억 7,961만 원입니다. 기존에는 LTV 70%를 적용해 약 10억 3,573만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 최대 6억 원까지만 받을 수 있어 약 8억 7,000만 원 이상을 자력으로 마련해야 합니다.

반면 KB부동산에 따르면, 6월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가는 3억 20만 원으로, LTV 70% 적용 시 약 2억 1,000만 원의 대출이 가능해 훨씬 낮은 진입장벽을 보여줍니다.

오피스텔 대출이란? 핵심 특징 한눈에 살펴보기

비주택 담보대출로 분류되는 오피스텔

오피스텔 대출은 ‘비주택 담보대출’에 해당합니다. 이는 금융기관이 아파트나 빌라 같은 ‘주택’으로 간주하지 않고, 상업용 부동산이나 그 외 비주택 자산으로 보는 데서 비롯된 개념인데요.

덕분에 규제지역 여부에 상관없이 비교적 여유로운 담보인정비율(LTV)을 적용받는 장점이 있습니다.

가령, 주택담보대출이 투기지역에선 LTV가 30~50%까지 묶일 수 있지만, 오피스텔 대출은 대체로 70% 안팎까지 가능하다는 점이 대표적이죠.

오피스텔도 DSR 규제는 주택과 동일

반면, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 주택과 동일하게 적용된다는 사실을 기억해야 합니다. 소득 대비 부채 상환능력이 부족하면, 아무리 LTV가 70%여도 한도를 모두 인정받기 힘들 수 있습니다.

즉, 오피스텔이 법적으로는 ‘주택’이 아니어도, 대출을 실행받으려면 금융기관 심사 + 정부 금융 규제를 모두 살펴야 한다는 뜻입니다.

스트레스 DSR 3단계 시행, 오피스텔 대출에 미치는 영향

2025년 7월 1일, 모든 가계대출에 1.5%p 스트레스 금리 적용

7월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출, 기타대출)에 적용되며, 스트레스 금리는 1.50%입니다.

이는 오피스텔 담보대출에도 동일하게 적용되어, 동일한 소득 대비 대출 한도가 추가로 축소되는 효과를 가져왔습니다. 

그러나 일괄적으로 1.5%가 가산되는 것은 아닙니다. 보통 일반 주택담보대출은 5년 고정후 변동금리를 사용하기 때문에 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.45%가 가산됩니다.

DSR 규제 완화의 긍정적 효과는 여전히 유효

실제 만기 반영으로 대출 한도 대폭 증가

2023년 4월 개선으로 오피스텔 대출에서도 실제 만기를 그대로 반영해 DSR을 계산하게 되었습니다.

과거에는 오피스텔 대출 상환 기간을 일괄적으로 8년으로 잡아, 실제로는 20~30년 장기 분할상환을 계획하더라도 연간 원리금 부담이 과대하게 산출됐습니다.

DSR 산정 방식 변화

• 2022년 이전 : 8년 고정 산정
• 2023년 4월 이후 : 실제 만기 반영

효과 예시

• “2022년 땐 DSR 산정이 8년으로 되어서 1억 원 이하 한도만 승인”
• “2024년엔 동일 조건으로 2억 원까지 가능”

이로 인해 스트레스 DSR 3단계 시행에도 불구하고, 2022년 대비해서는 여전히 훨씬 많은 금액을 승인받을 수 있는 상황입니다.

온라인 대환대출 플랫폼 확대, 오피스텔도 포함

2024년 9월 30일부터 주거용 오피스텔까지 확대

2024년 9월 30일부터 실시간 시세 조회가 가능한 주거용 오피스텔 및 빌라 담보대출 갈아타기 서비스가 개시되었습니다.

기존에는 아파트 주택담보대출만 온라인 대환대출이 가능했지만, 이제 KB시세 등 실시간 시세 조회가 가능한 오피스텔도 손쉽게 갈아탈 수 있게 되었습니다.

온라인 대환대출 플랫폼 현황

• 참여 금융회사 : 29개사
• 비대면 신규대출 제공 : 13개사 (은행 12개사, 보험 1개사)
• 이용 플랫폼 : 네이버페이, 카카오페이, 토스, 핀다, 뱅크샐러드, 에이피더핀

대환대출 효과

• 평균 금리 인하폭 : 1.52%p
• 1인당 평균 이자 절감 : 179만 원

실제 금리 인하 사례들

KB국민은행 대환 사례

• 기존 : 5.9% (우리은행)
• 갈아타기 후 : 4.61% (KB국민은행)
• 월 상환 부담 대폭 절감

이제 오피스텔 대출도 이런 혜택을 받을 수 있게 되어, 기존에 높은 금리로 대출받았던 분들의 부담을 크게 덜어줄 것으로 예상됩니다.

소형 오피스텔 주택수 제외 혜택, 2027년까지 연장

무주택 혜택 유지하며 오피스텔 구매 가능

2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축주택까지 주택 수에 포함되지 않도록 세제 지원을 연장한다고 발표되었습니다.

혜택 대상

• 신축 소형 오피스텔 : 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하
• 기존 소형 오피스텔 : 등록임대주택 등록 시 주택수 제외
• 적용 기간 : 2027년 12월 31일까지

세제 혜택

• 취득세 산정 시 주택수 제외
• 양도소득세 산정 시 주택수 제외
• 종합부동산세 산정 시 주택수 제외

이는 청년·무주택자가 먼저 오피스텔을 마련하고도, 향후 아파트 구입 시 무주택 혜택을 유지할 수 있다는 점에서 매우 큰 장점입니다.

오피스텔 매매대출 상품별 상세 비교

시중은행 오피스텔 대출 조건 (2025년 8월 기준)

시중은행 오피스텔 대출 조건 비교

금융기관	변동금리	고정금리	최대 만기	LTV	특징
KB국민은행	4.5~5.5%	혼합형 제공	35년	70%	시중은행 중 경쟁력 있는 금리
신한은행	5.1~5.8%	혼합형 제공	30년	70%	부수거래 우대 0.3~0.5%p
우리은행	5.3~5.9%	혼합형 제공	30년	70%	대환 유치를 위한 금리 인하
하나은행	5.0~5.7%	혼합형 제공	30년	70%	비대면 프로세스 강화
NH농협은행	COFIX 연동	4.33% (5년)	35년	70%	5년 고정금리 경쟁력
SC제일은행	4.7~5.3%	4.4% (3년)	30년	70%	고정금리 상품 강점

새마을금고의 숨은 경쟁력

새마을금고 오피스텔 대출

• 개인 LTV : 70%
• 사업자 LTV : 80%
• 금리 : 4.4%부터 시작
• 특징 : 높은 LTV와 경쟁력 있는 금리로 실제 활용도 높음

구입자금대출 vs 담보대출, 상황별 선택 가이드

오피스텔 구입자금대출 : 매매 계약 시 최적

특징

• 용도 : 오피스텔 신규 매수용
• 서류 : 매매계약서 필수
• 거치기간 : 2~3년 부여 가능
• 심사 : 실수요 목적이 명확해 유리

장점

• 초기 원리금 부담 완화
• 매수 목적이 명확해 심사 유리
• 잔금일에 맞춰 실행 가능

오피스텔 담보대출 : 기존 소유자 활용

특징

• 용도 : 자유자금 (사업자금, 생활비 등)
• 서류 : 소유권 확인 서류
• 임차인 고려 : 선순위 보증금 제외 후 LTV 적용
• 심사 : 담보가치 중심

주의사항

• 임차인이 있을 경우 실제 대출 한도 축소
• 용도 제한이 적어 다양한 활용 가능

주거용 vs 업무용 오피스텔, 세금과 규제의 차이

법적 분류는 동일하지만 실제 사용 목적에 따라 달라져

금융 규제 측면

• LTV : 둘 다 70% 수준
• DSR : 동일하게 40% 적용
• 주택담보대출 DTI 규제 : 모두 해당 없음

세금 및 주택수 산정

• 업무용 : 주택수에 포함되지 않음, 부가세 발생 가능
• 주거용 (전입신고 시) : 주택수에 포함 가능, 종부세 대상

투자 관점

• 업무용 : 임대사업자 등록, 상업용 부동산 세무 처리
• 주거용 : 실거주 또는 주거용 임대

정부 지원 정책과의 관계

정책모기지는 적용 불가, 하지만 다른 장점 존재

적용 불가 상품

• 디딤돌대출
• 보금자리론
• 특례보금자리론
• 신혼부부 특별우대 보금자리론

대신 얻는 장점

• 규제지역에서도 LTV 70% 유지
• 다주택자도 대출 가능
• 실거주 의무 없음
• 6억 원 한도 제한 없음

청년·무주택자를 위한 오피스텔 매매대출 전략

미혼자도 기혼자와 동일한 조건

대출 심사 기준

• 결혼 여부 : 영향 없음
• 주요 평가 요소 : 소득, 신용등급, 부채비율
• 연령 제한 : 일반적인 은행 기준 적용

첫 내 집 마련으로서의 오피스텔

장점

• 낮은 진입장벽 (평균 3억원 vs 아파트 14억원)
• 도심 접근성 우수
• 관리 편의성
• 향후 아파트 구매 시 무주택 혜택 유지 가능

고려사항

• 시세 상승폭 제한적
• 정책모기지 활용 불가
• 주택수 포함 시 세금 부담 증가

오피스텔 시장 전망

6·27 대책 이후 반사이익 기대

올해 상반기 서울 오피스텔 매매 거래량은 총 6,985건으로 집계되어 전년 동기(5,633건) 대비 24% 증가했습니다. 이는 부동산 정책 변화 이전부터 회복 흐름을 보여주는 지표입니다.

시장 전망 요인

• 아파트 매수 어려워진 수요의 오피스텔 유입
• 상대적으로 완화된 규제 환경
• 낮은 진입장벽으로 인한 실수요 증가

주의사항

• 실제 거래량은 여전히 신중한 관망세
• 시세차익보다는 실거주·월세 활용 목적 접근 필요
• 스트레스 DSR로 인한 대출 한도 축소 고려

성공적인 오피스텔 매매대출 가이드

금융 전문가 의견

장재현 대표 (부동산R114 연구소)

“오피스텔은 초기 자본이 부족한 실수요자나 청년층에게 비교적 진입장벽이 낮은 상품이다. 다만 주거 목적으로 사용할 때에는 주택수 포함 여부, 각종 세금 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다.”

김동환 연구위원 (한국금융연구원)

“DSR 규제가 완화되어 한도가 올라가긴 했지만, 스트레스 DSR 3단계로 인한 추가 제약과 금리가 다시 오를 가능성을 고려해 무리한 레버리지는 피하는 것이 좋다.”

성공적인 접근 전략

1단계 : 정확한 목적 설정

• 실거주용인지 투자용인지 명확히 구분
• 향후 아파트 구매 계획 있는지 검토
• 소형 오피스텔 주택수 제외 혜택 활용 계획

2단계 : 금융 조건 비교

• 최소 3개 이상 금융기관 상담
• 온라인 대환대출 플랫폼 활용 검토
• 스트레스 DSR 3단계 적용한 실제 한도 확인

3단계 : 세제 혜택 최대 활용

• 소형 신축 오피스텔 (2027년까지 주택수 제외)
• 생애최초 취득세 감면 (300만원까지)
• 업무용/주거용 구분에 따른 세무 전략

4단계 : 리스크 관리

• 스트레스 DSR 적용한 상환 능력 점검
• 금리 상승 시나리오 대비책 마련
• 공실 위험 고려한 여유 자금 확보

오피스텔 매매대출의 기회와 전략

2025년 오피스텔 매매대출 시장은 6·27 부동산 대책의 규제 제외라는 큰 변화를 맞았습니다.

주택 구매가 어려워진 상황에서 오피스텔이 새로운 대안으로 주목받고 있죠.

핵심 포인트 정리

• 6·27 대책 규제 제외 : 6억원 한도 제한, 다주택자 대출 금지, 전입 의무에서 자유
• 온라인 대환대출 확대 : 2024년 9월부터 오피스텔도 온라인으로 갈아타기 가능
• 소형 오피스텔 혜택 연장 : 2027년까지 주택수 제외로 무주택 혜택 유지
• DSR 규제 완화 지속 : 2023년부터 실제 만기 반영으로 한도 증가
• 스트레스 DSR 3단계 : 7월부터 1.5%p 추가 금리로 한도 일부 축소

성공적인 활용을 위한 최종 조언

목적을 명확히 하세요. 실거주용인지 투자용인지에 따라 전략이 달라집니다.

여러 금융기관을 비교해보세요. 새마을금고까지 포함해 폭넓게 상담받으세요.

세제 혜택을 적극 활용하세요. 소형 신축 오피스텔의 주택수 제외 혜택은 2027년까지 유효합니다.

무리한 레버리지는 피하세요. 스트레스 DSR을 고려한 상환 계획을 세우는 것이 중요합니다.

온라인 대환대출도 검토해보세요. 기존 대출이 있다면 금리 절감 기회를 놓치지 마세요.

2025년은 오피스텔 매매대출에 있어 기회와 도전이 공존하는 해입니다. 정확한 정보와 전략적 접근으로 성공적인 내집 마련의 첫걸음을 내디디시기 바랍니다.

FAQ – 오피스텔 담보대출 & 매매대출

참조 : 주택도시기금