2025년 오피스텔 매매대출, DSR 규제완화부터 소형 오피스텔 혜택까지

“2025년, 오피스텔 대출 시장이 달라진다!”

금리 인상기 동안 숨죽였던 오피스텔 매수자들이 서서히 움직이기 시작했습니다. 예전엔 대출 한도가 턱없이 부족해 계약금을 날릴 위기에 처하거나, 5%를 훌쩍 넘는 이자를 감당해야 했던 이들이 많았죠. 하지만 이제는 이야기가 달라지고 있습니다.

한때 ‘비주택’이라 주택담보대출 규제를 비껴가면서도, 정작 DSR(총부채원리금상환비율) 산정이 불리해 제약이 많았던 오피스텔이 최근들어 새롭게 조명받고 있습니다.

DSR 규제 완화로 갑갑했던 대출 한도가 뚫리고, 금리 인하와 온라인 대환대출 플랫폼 도입으로 갈아타기의 장벽도 한결 낮아졌습니다.

게다가 소형 오피스텔을 먼저 사도 무주택으로 간주해주는 한시적 혜택까지 거론되면서, 청년·무주택자·미혼자 입장에서는 이전보다 훨씬 매력적인 선택지가 되고 있죠.

“규제가 완화됐다니까 한번 알아볼까?” 하는 호기심이 드는 순간, 아마 가장 먼저 궁금해질 거예요. “정말 대출이 더 잘 나오는 걸까?” “전에는 안 됐던 금액이 이제는 가능하다고?”

바로 그 물음표를 시원하게 풀어드리기 위해, 이번 글에서는 오피스텔 매매대출의 모든 것을 깊이 있게 살펴봅니다.

금리부터 DSR, 한시적 주택수 제외 혜택, 그리고 은행별 대출상품까지… 준비된 정보를 한꺼번에 확인해 보세요. 작은 차이가 인생의 큰 변화를 가져올 수도 있습니다.

2025년을 맞이하는 지금이야말로, ‘오피스텔 대출’에 대한 편견과 고민을 한 번에 해소할 절호의 기회가 될 겁니다.

오피스텔 대출이란? 핵심 특징 한눈에 살펴보기

비주택 담보대출로 분류되는 오피스텔

오피스텔 대출은 ‘비주택 담보대출’에 해당합니다. 이는 금융기관이 아파트나 빌라 같은 ‘주택’으로 간주하지 않고, 상업용 부동산이나 그 외 비주택 자산으로 보는 데서 비롯된 개념인데요.

덕분에 규제지역 여부에 상관없이 비교적 여유로운 담보인정비율(LTV)을 적용받는 장점이 있습니다.

가령, 주택담보대출이 투기지역에선 LTV가 30~50%까지 묶일 수 있지만, 오피스텔 대출은 대체로 70% 안팎까지 가능하다는 점이 대표적이죠.

오피스텔도 DSR 규제는 주택과 동일

반면, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 주택과 동일하게 적용된다는 사실을 기억해야 합니다. 소득 대비 부채 상환능력이 부족하면, 아무리 LTV가 70%여도 한도를 모두 인정받기 힘들 수 있습니다.

즉, 오피스텔이 법적으로는 ‘주택’이 아니어도, 대출을 실행받으려면 금융기관 심사 + 정부 금융 규제를 모두 살펴야 한다는 뜻입니다.

최근 오피스텔 시장, 어떤 점이 달라졌나?

최근 몇 년간 금리 인상과 규제가 겹치면서 오피스텔 매수자들에게도 부담이 적지 않았습니다.

하지만 2024년에 하반기 이후, 여러 가지 제도 개선과 시장 변동으로 인해 오피스텔 매매대출 여건이 크게 달라졌는데요. 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다.

금리 인하 흐름과 대환대출로 부담 줄이는 방법

금리 인상기에서 완화 기조로 전환

2022~2024년 금리 인상기가 이어지면서, 오피스텔 담보대출 금리가 5%대를 훌쩍 넘은 사례가 많았습니다. 실거주자나 투자자 모두 이자 부담이 상당했죠.

그러나 2025년에 들어서면서 한국은행이 긴축정책을 완화할 가능성을 시사하고, 시중은행도 이에 맞춰 4%대 중후반 수준까지 금리를 내리기 시작했습니다.

금융사	변동금리(최저)	고정금리(최저)	최대 만기	LTV(최대)
KB국민은행	약 4.3% (6개월 변동)	– (혼합형 금리 제공)	30년 (일부 35년)	70%
신한은행	약 5.1% (6개월 변동)	– (혼합형 금리 제공)	30년	70%
우리은행	약 5.5% (6개월 변동)	– (혼합형 금리 제공)	30년	70%
하나은행	약 5.0% (6개월 변동)	– (혼합형 금리 제공)	30년	70%
NH농협은행	– (COFIX 변동금리 제공)	약 4.33% (5년 고정)	30년 (일부 35년)	70%
SC제일은행	약 4.7% (주기형 변동)	약 4.4% (3년 고정)	30년	70%

온라인 대환대출 플랫폼으로 더 쉽게 갈아타기

2023년 5월부터 정부가 도입한 온라인 대환대출 플랫폼도 눈여겨볼 만합니다.

예전에는 은행별로 일일이 상담을 받아야 했지만, 이제는 빌라·오피스텔 등 비주택 담보대출까지 한 번에 비교해보고, 조건이 더 나은 곳으로 갈아탈 수 있게 되었죠..

실제로, 기존에 5.9%로 대출받았던 분이 4.61%까지 낮춘 사례가 보고될 정도로, 금리 인하 효과가 체감되는 시기가 되었습니다.

사례

• KB국민은행 : 2024년 3월 기준 오피스텔 대출금리 4.55%~4.70%
• 기존 5.9% → 다른 은행 4.61%로 갈아타기 성공 (월 상환 부담 대폭 절감)
• 출처: KBS 뉴스, “주거용 오피스텔도 온라인 대환대출 대상 포함” / 블로그 후기, “우리은행 5.9% → 국민은행 4.61% 갈아타기”

DSR 규제 완화: 더 넉넉해진 대출 한도

과거엔 8년 고정 산정, 실제로는 30년 상환도 가능

오피스텔 대출에 있어 차주별 DSR 40% 규제는 2022년부터 본격 적용되면서, 소득이 많지 않은 청년·무주택자들의 대출 한도를 크게 제약하는 요인이었습니다.

게다가 과거에는 오피스텔 대출 상환 기간을 일괄적으로 8년으로 잡아, 실제로는 20~30년 장기 분할상환을 계획하더라도 연간 원리금 부담이 과대하게 산출됐죠.

결국 한도가 줄어들어 매수를 포기하는 이들도 꽤 있었습니다.

2023년 4월 개선… “실제 만기 그대로 반영”

이 문제가 2023년 4월, 금융위원회 개선으로 해결되었습니다. 이제 오피스텔 대출에서도 “실제 만기를 그대로 반영”해 DSR을 계산하게 된 것인데요.

예컨대 30년 상환 조건이면, 연간 원리금도 30년 나눠 계산하므로 훨씬 많은 금액을 승인받을 수 있게 됐습니다.

이로 인해 2022년에는 DSR 문제로 매수를 포기했던 분들도, 2024년 이후 다시 도전하면 원하는 자금 확보가 가능해진 사례가 점차 늘어나고 있습니다.

사례

• “2022년 땐 DSR 산정이 8년으로 되어서 1억 원 이하 한도만 승인… 2024년엔 2억 원까지 가능”
• 출처 : 매일경제, “DSR 규제 완화로 오피스텔 대출 한도 늘어…청년층 주거안정 기대”

주거용 오피스텔, 한시적 주택수 제외 혜택

소형 오피스텔(전용 60㎡ 이하), 무주택 간주 가능

정부는 청년·무주택자를 지원하기 위해, 2024~2025년에 준공되는 수도권 6억 원 이하, 전용 60㎡ 이하 오피스텔에 대해, 취득세·양도세·종부세 계산 시 주택 수에서 제외하도록 하는 한시적 혜택을 도입 중입니다.

이는 기존에 오피스텔을 실질적으로 ‘주택’처럼 사용하더라도, 세금 및 주택 수 규제에서 다소 불리했던 상황을 개선하기 위함인데요.

이로써 “오피스텔을 먼저 사도 무주택으로 인정”받을 수 있는 길이 열려, 향후 아파트 등 더 큰 주택을 구입할 때도 무주택 혜택(청약·세금우대 등)을 유지할 수 있다는 점이 매력 포인트입니다.

다만 1세대1주택자가 추가로 구입하는 경우에는 이 혜택을 제대로 못 받을 가능성이 있으니, 세부 요건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

참고

• KB경영연구소, “오피스텔 주택 수 제외 혜택, 실제 적용 범위 및 유의점”(2023.09)

구입자금대출 vs 담보대출: 오피스텔 대출 유형 제대로 알기

구입자금대출: 매매 계약 시 잔금 마련용

오피스텔 구입자금대출은 말 그대로 오피스텔을 새로 매수할 때 쓰는 대출을 의미합니다.

매매계약서를 근거로 하여 잔금일에 필요한 금액을 빌리게 되며, 매수 대상인 오피스텔을 새롭게 담보로 설정하죠.

은행 입장에서는 실수요 목적이 명확하기 때문에, 거치기간을 2~3년 부여해 초기 원리금 부담을 덜어주는 경우도 있습니다.

오피스텔 담보대출: 이미 보유한 오피스텔 활용

반면, 일반 오피스텔 담보대출은 기존에 소유하고 있는 오피스텔을 담보로 잡아 필요한 자금을 확보하는 형태입니다.

주택구입이 목적이 아니어도, 사업자금이나 생활비 등 용도 제한이 비교적 자유로운 편입니다.

다만 오피스텔에 임차인이 있을 경우 선순위 보증금을 제외한 나머지 담보가치만큼만 LTV를 적용한다는 점을 유의해야 합니다.

결국 두 대출 모두 비주택 담보대출이라는 성격은 동일하지만, 매수용이냐 자유자금 활용이냐에 따라 서류와 심사 방식이 조금 다르게 진행된다는 점을 기억하시면 됩니다.

주거용 vs 업무용: 대출 조건은 어떻게 달라질까?

비주택 분류로 동일한 LTV, DSR 규제 적용

오피스텔은 건축물 대장에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘지만, 금융기관 관점에서는 모두 “비주택”으로 묶이게 됩니다.

그래서 규제지역에서도 LTV 70% 수준을 인정하고, 주택담보대출에서 적용되는 DTI 규제는 피할 수 있죠. 하지만 차주별 DSR(40%)은 그대로 적용된다는 사실은 변함없습니다.

주택 수 포함 여부, 세금 부담에서 차이 발생

업무용 오피스텔은 임대나 사무실로 사용하는 경우가 많아 주택 수에 포함되지 않습니다.

주거용으로 전입신고하면 종합부동산세나 양도세 계산 시 주택으로 간주될 수 있어, 각종 세금과 청약 규제에서 다주택자 취급을 받는 불이익이 있을 수 있습니다.

반대로 업무용은 주택 수 산정에서 빠지지만, 그 대신 부가세나 임대사업자 등록 등 상업용 부동산으로서의 의무가 뒤따를 수 있으니 신중히 선택해야 합니다.

청년·무주택자에게 유리한 점과 주의사항

정부 지원 정책모기지는 적용 어려움

오피스텔은 법적으로 ‘주택’이 아니므로, 디딤돌대출, 보금자리론, 특례보금자리론 같은 정부 지원 정책모기지를 활용하기가 어렵습니다.

낮은 금리 혜택을 기대하기 힘들다는 점이 아쉬운데요. 만약 2~3%대 초저금리 대출로 내 집 마련을 생각했다면, 오피스텔에는 적용되지 않아 실망할 수 있습니다.

사례

• “디딤돌대출로 오피스텔을 사려 했지만 불가능하다는 답변을 받았다”
• (출처: 네이버 블로그, “오피스텔 매매 담보 내집마련 디딤돌대출 가능할까요?”)

규제지역보다 완화된 LTV로 낮은 진입장벽

그렇지만 규제 완화 측면에서 오피스텔이 주택보다 유리한 점도 분명히 있습니다.

예컨대 규제지역 내 아파트가 LTV 50%로 제한될 때, 오피스텔은 LTV 70%까지 가능할 수 있어, 훨씬 적은 초기 자본으로 매매를 성사시킬 수 있죠.

3억 원짜리 오피스텔이라면 최대 2억1천만 원을 대출로 마련할 수 있으니, 사회 초년생이나 저축액이 적은 분들에게 반가운 선택지입니다.

2023년 이후 DSR 완화로 늘어난 대출 한도

앞서 언급했듯이, 2023년 들어 DSR 산정 시 실제 만기를 반영하기 시작하면서 동일한 소득이라도 승인받는 대출 한도가 전보다 늘어났습니다.

예컨대 연소득 5천만 원인 20대 청년이 30년 분할상환을 가정한다면, 예전 방식(8년 고정)보다 훨씬 큰 금액을 빌릴 수 있게 되어 오피스텔 구매가 현실적으로 가능해지는 사례가 늘고 있습니다.

미혼자도 문제없는 오피스텔 대출, 신혼부부와 차이는?

결혼 여부에 따른 대출 제한은 없다

대출 심사는 기본적으로 소득, 신용등급, 부채비율 등을 보는 것이지, 결혼 여부 자체가 승인 요건이 되진 않습니다.

실제로 20~30대 미혼 청년이 첫 내 집 마련으로 오피스텔을 선택하는 경우가 많아졌고, 은행들도 이를 일반 담보대출 형태로 적극 취급하고 있습니다.

즉, 혼인 여부가 대출 한도를 줄이거나 승인 여부를 부정적으로 만드는 요소가 되지는 않는다는 거죠.

신혼부부 특별우대 보금자리론은 적용 불가

혼인을 하더라도, 신혼부부 특별우대 보금자리론 같은 정부 지원 상품은 ‘주택’ 구입에만 한정됩니다.

오피스텔은 대상에서 빠지므로, 결과적으로 기혼·미혼 모두 같은 조건의 오피스텔 담보대출을 쓸 수밖에 없습니다.

신혼부부 혜택을 생각했다면, 오피스텔 구입 때는 해당되지 않는다는 점을 유념하세요.

오피스텔 대출 상품, 은행별로 비교해보자

시중은행 (KB·신한·우리·하나 등)

KB국민은행

• 금리 : 4%대 중후반 (부수거래 충족 시 4%대 초중반까지 인하 가능)
• 만기 : 최대 35년
• 지역별 LTV : 70%~58% 차등 (서울은 대부분 70%)
• 특징 : 시중은행 중 오피스텔 대출금리가 비교적 낮다는 평

신한은행

• 금리 : 5%대 초중반 사례 다수
• 만기 : 30년 (거치 최대 10년)
• 부수거래 우대 : 0.3~0.5%p 인하
• 특징 : KB와 비슷한 조건이지만 금리는 조금 더 높다는 후기

우리은행

• 금리 : 5%대 중후반 (5.9% 사례 보고)
• 만기 : 30~35년, LTV 70%
• 특징 : 금리 인하 경쟁에 상대적으로 소극적이었으나, 2024년 들어 대환 유치 위해 인하 가능성

하나은행

• 금리 : 5% 내외
• 만기 : 최대 30년 (일부 상품은 10년 만기일시 후 연장 가능)
• 특징 : 비대면 프로세스 적극 도입, 원클릭 대출 등 편의성 강조

SC제일은행(퍼스트홈론 등)

• 고정금리(3년·5년 등)에서 4%대 초중반, 변동금리도 4%대 후반으로 경쟁력 있음
• 만기 30년, 거치 1~2년 가능
• 일부 후기에서 “금리 안정성과 낮은 이자율을 동시에 잡았다”는 평가

지방은행·보험사·저축은행

• 지방은행(NH농협·대구은행·부산은행 등): 시중은행 대비 5% 안팎 금리
• 보험사(삼성생명·한화생명 등): 만기 40년 설정, 차주별 DSR 50% 완화 같은 장점이 있으나 금리가 0.5~1%p 더 높은 경우가 많음
• 저축은행: 6~10%대로 금리가 높아, 1금융권 대출이 어려운 상황이 아니라면 지양하는 편이 좋음

실제 사례와 후기: 실패와 성공 이야기

“DSR로 대출 한도가 모자라 포기” 사례

배경 : 서울에서 직장을 다니는 D씨(미혼)는 전세로 살던 오피스텔을 3억 원에 매입하려고 했습니다.
문제 : 2억 원 정도가 필요했지만, 2022년 당시 DSR 40% 규제와 ‘오피스텔 만기 8년 간주’ 때문에 실제 승인 한도가 1억 원 남짓으로 크게 줄었죠.
결과 : 결국 매수 포기. “신문으로만 보던 DSR 40%가 이렇게 체감될 줄 몰랐다”는 후기를 남겼습니다.

(출처 : 티스토리 블로그, “오피스텔 대출 DSR 실패 사례”)

“금리 차로 갈아타기 성공” 사례

배경 : 경기도 소재 오피스텔을 소유한 E씨는 기존 은행에서 연 5.9% 금리를 적용받고 있었습니다. 이자 부담이 크자, 2023년에 대환대출을 알아봄.
결과 : KB국민은행에서 4%대 후반을 제시받아 갈아타기를 단행, 월 이자부담을 대폭 줄이는 데 성공.
후기 : “은행별로 금리가 이렇게 다를 줄 몰랐다. 꼭 여러 군데 비교하시길!”

(출처: 네이버 카페, “오피스텔 대환대출 후기”)

“DSR 규제 완화로 매수 가능” 사례

배경 : 앞서 D씨와 비슷한 처지였던 F씨(연봉 4,500만 원)는 2023년 하반기에 오피스텔 매입을 재도전.
차이 : 이젠 오피스텔 대출 상환기간을 30년으로 DSR에 반영, 2억 원까지 대출받을 수 있게 됨.
후기 : “작년에 안 되던 금액이 올해는 충분히 나와 계약까지 마쳤다. 제도 개선이 큰 도움!”

(출처: 서울경제, “DSR 규제 완화 사례”)

전문가 조언: 오피스텔 투자·거주의 핵심 포인트

“초기 자본 적은 청년층·1인가구에 진입장벽 낮아”

장재현 대표(부동산R114 연구소)는 “오피스텔은 초기 자본이 부족한 실수요자나 청년층에게 비교적 진입장벽이 낮은 상품이다”라고 평가합니다.

다만 주거 목적으로 사용할 때에는 주택 수 포함 여부, 각종 세금(취득세·종부세·양도세) 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언합니다.

“DSR 완화됐어도 무리한 레버리지는 자제”

김동환 연구위원(한국금융연구원)은 “DSR 규제가 완화되어 한도가 올라가긴 했지만, 금리가 다시 오를 가능성을 완전히 배제할 수 없다”고 말합니다.

결국 대출은 소득 범위 내에서 상환해야 하므로, 무리한 레버리지는 피하는 것이 좋다는 조언입니다.

“소형 오피스텔 주택수 제외, 2024~2025년 한시적 기회”

김혜진 팀장(KB부동산 자문센터)은 2024~2025년 새로 준공되는 소형 오피스텔을 구입하면 한시적으로 주택 수에서 제외받을 수 있다고 강조합니다.

청년층과 1인가구가 실거주하면서도 추후 청약이나 주택 구입 기회를 포기하지 않아도 된다는 장점이 있다는 해석이죠.

“아파트 대비 시세상승폭 낮을 수 있어, 목적 뚜렷이 해야”

김경민 교수(서울대학교 도시행정학과)는 “전월세 시장 불안정과 아파트 규제로 인해 오피스텔 수요가 늘고 있다”면서도, “오피스텔은 아파트 대비 시세상승 폭이 낮을 수 있다”고 경고합니다.

따라서 실거주 목적인지, 투자 목적인지 명확히 구분하고 접근해야 한다고 조언합니다.

오피스텔 대출, 어떻게 접근할까?

마지막으로, 2025년 이후 오피스텔 매매대출을 고려하는 분들이 꼭 짚어야 할 포인트를 정리해봅시다.

금리 인하 + 온라인 대환대출 플랫폼

• 2022~2024년 5~6%대 금리에 비해, 이제 4%대 후반까지 내려간 사례가 늘었습니다.
• 대환대출을 통해 더 낮은 금리를 찾을 기회가 많아졌으니, 은행별 비교를 꾸준히 해보세요.

DSR 규제 완화로 청년·무주택자 한도 상승

• 오피스텔 대출 상환 기간이 실제 만기로 반영되면서, 이전보다 훨씬 많은 금액을 빌릴 수 있게 됐습니다.
• 2022년에 안됐던 대출이 2025년엔 가능해진 사례가 속속 등장하니, 재도전 가치가 충분합니다.

소형 오피스텔(전용 60㎡ 이하) 한시적 주택수 제외

• 2024~2025년 준공, 수도권 6억 원 이하 오피스텔을 구매하면, 취득세·양도세·종부세 측면에서 한시적으로 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 무주택 청년층이 먼저 오피스텔을 마련하고도, 향후 아파트 구입 시 무주택 혜택을 유지할 수 있다는 점이 큰 매력입니다.

정부 정책모기지(디딤돌·보금자리론 등)는 해당 안됨

• 오피스텔이 ‘비주택’으로 분류되어, 정책모기지를 통한 초저금리 대출은 어려운 편입니다.
• 그 대신 규제지역에서도 LTV 70%까지 받을 수 있고, 주택 대비 각종 규제에서 자유로운 측면이 장점입니다.

장기 시세상승 폭 vs. 실거주·월세 활용

• 오피스텔은 아파트 대비 시세차익이 제한적일 수 있으므로, 투자 목적이든 실거주 목적이든 장단점을 분명히 파악해야 합니다.
• 월세 수익을 기대하는 경우, 금리 추이에 따라 이자 부담이 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

전문가들은 ‘무리한 레버리지’ 경고

• 규제 완화와 금리 인하가 반가운 소식이지만, 모든 대출은 개인 소득 범위 안에서 책임지고 상환해야 합니다.
• 금리 인상 가능성과 공실 위험 등을 고려해, 이자와 관리비를 충분히 감당할 수 있는지를 점검하세요.

정책·은행 조건, 수시로 변동

• 마지막으로, 대출 정책과 금융기관 조건은 한 번 정해지면 끝이 아니라 수시로 변경될 수 있습니다.
• 실제로 대출 실행 전에는 반드시 최신 공지 사항과 은행 상담을 거쳐 정확한 한도·금리를 확인해야 합니다.

FAQ – 오피스텔 담보대출 & 매매대출

오피스텔 대출, 기회와 리스크 제대로 따져보자

오피스텔 매매대출은 2024년 이후 여러 측면에서 우호적인 환경이 조성되고 있습니다.

금리 인하와 DSR 완화, 한시적 주택수 제외 혜택 등은 분명히 긍정적인 요소죠.

특히 청년·무주택자·미혼자 입장에서는 진입장벽이 비교적 낮은 부동산으로 오피스텔이 다시금 주목받고 있습니다.

다만, 주택이 아닌 비주택이라는 성격상 정책모기지 사용 불가, 주거용으로 전입 시 주택 수 포함 가능성, 장기 시세차익 제한적 등의 단점도 분명히 존재합니다.

모든 선택에는 이자 부담, 세금, 추후 계획 등이 따르므로, 각 개인의 재무 상황과 목표에 맞춰 전략적으로 접근해야 합니다.

결론적으로, 오피스텔 매매대출을 고민하는 분들은

① 은행별 상품을 꼼꼼히 비교하고

② 규제 완화로 증가한 한도를 충분히 확인하며

③ 자신만의 재무계획에 맞춰 무리하지 않는 선에서 대출을 활용하시기를 권장드립니다.

규제가 아무리 완화돼도 상환 능력을 벗어난 대출은 결국 위험 부담이 될 수 있다는 점, 잊지 마세요.