P2P담보대출 은행 DSR 막혔다면? 6·27 규제 속 LTV 80%까지 받는 실전 전략

요즘 P2P담보대출이 뜨는 진짜 이유

안녕하세요, 10년 경력의 대출상담사 임동원입니다. 요즘 상담 중에 가장 많이 듣는 말은 뭐니뭐니해도 “은행에서 대출이 안 나와요.” 입니다.

2025년 들어 부동산 대출 규제가 연이어 강화되면서, 담보가 충분해도 DSR 때문에 한도가 막히는 분들이 정말 많아졌습니다. 그런데 여기서 포기하시면 안 됩니다. 제도권 금융과 대부업 사이, 합법적이면서도 현실적인 대안이 하나 있습니다. 바로 P2P담보대출입니다.

10년 동안 수많은 대출 케이스를 봐왔지만, P2P담보대출만큼 오해와 실제가 다른 금융상품도 드뭅니다. “불법 아니에요?”, “금리가 너무 높은 거 아닌가요?”, “안전한가요?” 이런 질문들을 매일 받습니다.

오늘은 P2P담보대출이 정확히 무엇인지, 어떻게 활용하면 실질적으로 도움이 되는지, 그리고 반드시 주의해야 할 점은 무엇인지 현장에서 겪은 실제 사례를 바탕으로 낱낱이 알려드리겠습니다.

2025년 대출 시장, 무슨 일이 일어났나

2025년 6월 27일, 정부는 가계부채 관리 강화를 명목으로 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 강력한 규제를 발표했습니다. 이 발표 이후 제도권 금융에서 대출받기가 하늘의 별 따기가 되었습니다.

6·27 대책으로 막힌 대출 문

실제로 어떤 변화가 있었을까요? P2P 대출 잔액 추이를 보면 명확합니다.

• 2025년 7월 : 5,999억원
• 2025년 8월 : 6,031억원
• 2025년 9월 : 6,084억원
• 2025년 10월 : 1조 4,339억원 (월간 증가액 818억원, 2022년 8월 이후 최대)

단 4개월 만에 잔액이 2배 이상 급증했습니다. 은행 문이 좁아지자 사람들이 P2P담보대출로 몰린 겁니다.

10·15 대책으로 더욱 강화된 규제

여기서 끝이 아니었습니다. 2025년 10월 15일 정부는 주택가격별 차등 대출한도 규제를 추가했습니다.

주택가격별 대출한도

주택가격	대출한도
시가 15억원 초과 주택	최대 4억원
시가 25억원 초과 주택	최대 2억원

고가 주택 소유자일수록 제도권 금융 이용이 더 어려워진 겁니다. 담보가 충분해도 규제 때문에 대출이 막히는 상황이 발생한 거죠.

P2P담보대출이란 정확히 무엇인가

P2P담보대출은 정식 명칭으로 ‘온라인투자연계금융업’에 해당합니다. 2020년 8월 온투법이 시행되면서 금융위원회의 정식 감독을 받는 합법적인 금융업으로 자리 잡았습니다.

온라인투자연계금융(온투업)의 정체

쉽게 말해 은행 대신 개인 투자자들이 돈을 빌려주는 구조입니다. 플랫폼은 중개 역할을 하고, 그 대가로 수수료를 받습니다.

• 차입자가 P2P 플랫폼에 담보대출 신청
• 플랫폼이 담보가치와 신용도 심사
• 심사 통과 시 투자자들에게 투자상품으로 공개
• 투자자들이 소액으로 분산 투자
• 투자금 모집 완료 시 대출 실행
• 차입자가 이자 상환, 만기에 원금 상환

제도권 금융과의 결정적 차이

P2P담보대출의 가장 큰 특징은 DSR과 LTV 규제가 적용되지 않는다는 점입니다.

제도권 금융 vs P2P담보대출 규제 비교

구분	제도권 금융	P2P담보대출
DSR 규제	적용 (연소득 대비 원리금 제한)	미적용
LTV 한도	보통 70%	80~95%까지 가능
동일 차주 한도	주택담보 최대 6억원	총 70억원 또는 플랫폼 대출잔액의 7%

실제로 일부 P2P 업체는 LTV 95%까지 대출을 제공합니다. 시가 5억원 아파트에 은행 대출 3억원이 있어도, P2P에서 후순위로 1억원 이상 추가 대출이 가능한 경우가 있다는 뜻입니다.

P2P담보대출의 실질적 장점

중금리로 이자 부담 대폭 절감

P2P담보대출은 스스로를 ‘1.5금융’이라 부릅니다. 제1금융권과 제2금융권 사이 중금리 시장을 형성하고 있기 때문입니다.

2024년 에잇퍼센트 실제 금리를 보면 부동산담보대출 평균 금리가 연 10.2%, 대부업 평균 금리가 연 13.8%로 금리 차이가 3.6%포인트에 달합니다. 이는 약 26% 절감되는 효과입니다.

3억원 대출 시 이자 비교

구분	대부업 (연 13.8%)	P2P (연 8.5%)
연간 이자	4,140만원 (월 345만원)	2,550만원 (월 212.5만원)
연간 절감액	1,590만원 (월 132.5만원)
5년 총 절감액	7,950만원

월 132만원이면 웬만한 소형차 할부금입니다. 이 정도 절감 효과라면 P2P담보대출로 대환할 충분한 이유가 됩니다.

담보가치 중심 평가로 승인 가능성 UP

은행은 소득증빙을 엄격하게 요구합니다. 하지만 프리랜서, 자영업자, 주부 등 소득증빙이 어려운 분들이 많습니다.

P2P담보대출은 담보가치 중심으로 평가합니다. 신용점수가 다소 낮아도, 소득증빙이 완벽하지 않아도 담보가 탄탄하면 승인 가능성이 있습니다.

피플펀드(크플) 2025년 상반기 실제 대출자 분석을 보면 다음과 같습니다.

• 중저신용자(신용점수 780점 미만) : 90.8%
• 신용점수 595~709점 구간 : 43.46%
• 연소득 6천만원 이하 : 58.82%
• 연소득 2천만원 미만 : 15.33%
• 비정형 소득자(주부, 프리랜서, 개인사업자) : 24.2%

은행에서는 거절당할 신용점수와 소득 수준의 사람들이 실제로 P2P담보대출을 이용하고 있습니다.

빠른 심사와 간편한 절차

은행 대출은 보통 2주 이상 걸립니다. 서류도 많고 절차도 복잡합니다.

P2P담보대출은 온라인 기반이라 신청부터 승인까지 비대면으로 진행됩니다.
AI 기반 신용평가 시스템으로 심사 속도도 빠릅니다.

• 최단 3일 : 급한 자금이 필요한 경우
• 일반적으로 1주일 : 투자자 모집 시간 포함

잔금일이 임박했거나 급하게 자금이 필요한 상황에서 P2P담보대출은 현실적인 대안이 됩니다.

주요 P2P담보대출 업체 상세 비교

2025년 11월 기준 금융감독원에 등록된 온투업체는 47곳입니다. 이 중 부동산담보대출을 취급하는 주요 업체를 자세히 살펴보겠습니다.

에잇퍼센트 : 업계 1호 플랫폼

2014년 설립된 국내 1호 P2P 플랫폼으로, 2021년 6월 최초로 온투업 등록을 완료했습니다.

• 신용대출 금리 : 연 7.4~18.4%
• 부동산담보대출 금리 : 연 6.2~10.8%
• 대출한도 : 신용대출 최대 5천만원, 부동산담보대출 최소 5천만원~최대 20억원
• 대출기간 : 4~12개월 (만기일시상환)
• 중도상환수수료 : 없음
• 플랫폼 이용료 : 연 1.5%

신청 자격은 KCB 신용점수 620점 이상이며, 직장인 4대보험 가입 또는 프리랜서 6개월 이상 재직증빙이 필요합니다.

피플펀드(크플) : AI 신용평가의 강자

AI 기반 신용평가로 중저신용자에게도 문을 열어주는 플랫폼입니다.
2025년 상반기 주담대 신규 취급액이 1,350억원에 달합니다.

• 주택담보대출 금리 : 연 6.5~19.9% (평균 11.93%)
• 대출한도 : 최대 4억원 (후순위 주택담보)
• 대출기간 : 6개월 또는 12개월 (만기 연장 가능)
• LTV : 70~75% (일부 후순위는 최대 85~95%)
• 중도상환수수료 : 대출기간에 따라 차등 적용, 일부 면제

신청 자격은 만 20세 이상, NICE 신용점수 350점 이상, 본인 또는 배우자 소득 있는 경우입니다.

피플펀드는 AI가 1년 내 60일 연체 가능성이 1% 미만인 대출만 취급합니다.
엄격한 심사 기준으로 안정성을 확보하면서도, 중저신용자의 90% 이상이 승인받는 독특한 구조입니다.

테라펀딩 : 부동산 전문 플랫폼

부동산 전문 P2P 플랫폼으로 투자 누적 1위를 기록하고 있습니다.

• 대출금리 : 연 8.0~20.0%
• 대출한도 : 담보시세 대비 최대 85% (선순위/아파트 후순위)
• 중도상환수수료 : 1% 이내 (일할 계산)
• 상환방식 : 만기일시상환

신청 자격은 본인명의 부동산 보유자, 만 20세 이상, 국내 전지역 가능합니다.

어니스트펀드 : 수도권 아파트 특화

수도권 아파트 및 빌라 담보 중심으로 주택담보대출 누적 취급액 1,100억원 이상을 기록했습니다.

• 대출금리 : 연 7~10%대
• 대출한도 : 시세 및 기존 대출 고려, 채권당 최대 15억원
• 대출기간 : 12개월 (만기 연장 가능)
• 상환방식 : 만기일시상환 (매월 이자만 납부)
• 중도상환수수료 : 원금의 0~2%, 25개월 이상 거래 시 면제
• 플랫폼이용료 : 최대 3.5% 이내 (부가세 포함)

신청 자격은 수도권 아파트, 빌라, 주상복합 담보 보유자, 만 19세~70세 미만, 소득증빙 가능자입니다.

수도권 집중 전략으로 담보가치 평가의 정확도가 높습니다. 장기 거래 고객에게는 중도상환수수료 면제 혜택도 있습니다.

투게더펀딩 : 서비스 종료 주의

부동산 담보 분야 주력 업체로 누적 투자 1조원을 돌파했으나, 2025년 9월 주택담보대출 서비스를 종료했습니다.

이처럼 P2P 시장도 변동성이 있습니다. 과도한 규제로 일부 업체가 퇴출되고 있어, 플랫폼 선택 시 최신 정보를 반드시 확인해야 합니다.

대출비교 플랫폼 활용법 : 핀다

P2P담보대출을 알아보기 전에 먼저 제도권 금융을 최대한 활용해보는 게 좋습니다. 이때 유용한 게 대출비교 플랫폼입니다.

핀다의 강력한 비교 기능

핀다는 국내 최초 대출비교 플랫폼으로 88개 금융사(1금융권 12개사 포함)의 400개 이상 대출상품을 한 번에 비교할 수 있습니다. 2025년 10월 기준 핀다 실적을 보면 다음과 같습니다.

• 누적 중개 대출액 : 12조원 돌파
• 대출 승인율 : 64.5% (개별 금융기관 12.3% 대비 약 5배)
• 대환대출 평균 금리 인하 : 4.23%포인트
• 대환대출 최대 금리 인하 : 14.13%포인트
• 대환대출 평균 한도 증가 : 1,407만원

핀다 앱 다운로드 또는 홈페이지 접속 후 희망 대출 유형을 선택하고 기본 정보를 입력하면 신용점수 영향 없이 1분 내 88개 금융사 대출조건 비교 결과를 확인할 수 있습니다.

승인 가능성 높은 상품 선택 후 신청하면 앱 내에서 바로 약정 및 대출 실행이 가능합니다.

핀다를 먼저 이용해보고, 제도권에서 안 되면 그때 P2P담보대출을 알아보는 게 가장 효율적입니다.

P2P담보대출 이용 절차 완전 정복

실제로 P2P담보대출을 받으려면 어떻게 해야 할까요? 단계별로 자세히 알려드리겠습니다.

1단계 : 한도 및 금리 조회 (소요시간 5~10분)

모든 P2P 플랫폼은 사전 한도조회 시 신용점수에 영향을 주지 않습니다. 마음껏 여러 곳을 비교해보세요.

P2P 플랫폼 홈페이지 또는 앱에 접속해서 주택담보대출 메뉴를 선택하고 담보물 주소를 입력하면 KB 시세 기반 예상 한도와 금리를 즉시 확인할 수 있습니다.

최소 3곳 이상 동시에 조회해보세요. 플랫폼마다 금리와 한도가 다르기 때문에 비교는 필수입니다.

2단계 : 대출 신청 및 서류 제출 (소요시간 30분~1시간)

한도와 금리가 마음에 들면 정식 신청을 진행합니다.

• 신분증 사본
• 등기부등본 (담보부동산)
• 건축물대장 또는 토지대장
• 토지이용계획확인서
• 재산세 과세증명서 또는 재산세 납부영수증
• 소득증빙서류 (급여명세서, 원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
• 기존 대출 내역서 (해당 시)

대부분 온라인으로 제출 가능하며, 일부는 이메일로도 받습니다.

3단계 : 심사 및 담보 평가 (소요시간 1~3일)

P2P 플랫폼은 AI 기반 자동심사 알고리즘을 활용합니다. 은행보다 빠른 게 장점입니다.

심사 시에는 담보물 시세 및 위치(KB 부동산 시세 기준), 선순위 대출 잔액, LTV 한도(통상 70~80%, 일부 95%까지), 차입자 신용점수 및 상환능력, 소득 수준 및 안정성 등을 고려합니다.

일반적으로 P2P담보대출 승인률은 5~6% 수준으로 생각보다 까다롭습니다. 하지만 은행에서 거절당한 분들 중 상당수가 P2P에서는 승인받는 경우가 많습니다.

4단계 : 투자자 모집 (소요시간 1~7일)

P2P 대출의 독특한 특징입니다. 투자자 모집이 완료되어야 대출이 실행됩니다.

모집이 미완료되면 대출 실행 지연 또는 취소가 가능하며, 금리가 높거나 담보가치가 불확실한 상품은 모집이 어렵습니다.

일부 플랫폼은 3일 이내 신속 실행 서비스를 제공하고, 인기 상품은 수 시간 내 모집이 완료됩니다.

급한 자금이라면 빠른 모집이 가능한 플랫폼과 상품을 선택하는 게 중요합니다.

5단계 : 계약 체결 및 대출 실행 (소요시간 1~3일)

투자자 모집이 완료되면 최종 단계입니다.

전자서명 또는 법무사 동행 계약을 체결하고, 근저당권을 설정합니다(등기비용, 법무사 수수료 발생). 대출금은 보통 계약 당일 또는 익일에 입금됩니다.

전체 소요시간은 최소 3일(급한 경우)이며, 일반적으로 1~2주가 걸립니다.
은행 대출보다는 빠르지만, 당일 실행은 불가능하다는 점 기억하세요.

비용 구조 완전 분석 : 숨은 비용까지

P2P담보대출은 금리만 보면 안 됩니다. 숨은 비용이 꽤 많기 때문입니다.

대출 관련 비용 총정리

대출금리는 연 6.5~19.9%이며, 담보가치, 입지, LTV, 신용, 기간 등에 따라 결정됩니다. 2025년 11월 기준 평균은 연 8~14.5% 수준입니다.

플랫폼 이용료(취급수수료)는 최저 1.0~최고 4.9%이며 부가세 별도입니다.
통상 2~3.5% 수준이며, 대출금액에서 선차감됩니다.

근저당권 설정 비용으로는 등록면허세(채권최고액의 0.2%), 지방교육세(등록면허세의 20%), 국민주택채권 매입(채권최고액의 약 0.15%, 신규 설정 시), 법무사 수수료(30~50만원)가 발생합니다.

인지세는 대출금액에 따라 차등 부과되며, 3억원 기준 약 15만원입니다. 신용조회료는 약 3,000~5,000원입니다.

3억원 대출 시 실제 총비용

구체적인 숫자로 계산해보겠습니다.

3억원 대출 시 비용 구조

비용 항목	금액
플랫폼 이용료 (3%)	900만원
부가세 (10%)	90만원
근저당 설정비용	약 200~300만원
인지세	15만원
총 초기비용	약 1,200~1,500만원

연간 이자는 금리 10.2% 가정 시 3,060만원(월 255만원)입니다.

초기비용이 1,500만원 가까이 든다는 게 부담스러우실 겁니다. 하지만 대부업 대환 시 절감되는 이자와 비교하면 손익분기 시점은 통상 1년 이내입니다.

중도상환수수료

중도상환수수료는 플랫폼별로 다릅니다.

• 에잇퍼센트 : 없음
• 피플펀드 : 대출기간에 따라 차등, 일부 면제
• 테라펀딩 : 1% 이내 (일할 계산)
• 어니스트펀드 : 원금의 0~2%, 25개월 이상 거래 시 면제

나중에 은행 대출로 재대환할 계획이라면 중도상환수수료가 없거나 낮은 플랫폼을 선택하는 게 유리합니다.

연체 시 가산금리

연체 발생 시 약정금리에 연 3% 이내의 가산금리가 부과되며, 법정최고금리 연 20% 이내로 제한됩니다.

절대 연체하시면 안 됩니다. 가산금리도 부담이지만, 신용등급 하락과 근저당권 실행으로 담보물 소유권까지 잃을 수 있습니다.

P2P담보대출 대환대출 활용 전략

P2P담보대출의 가장 실용적인 활용법은 고금리 대출을 중금리로 갈아타는 대환대출입니다.

대환대출이 유리한 경우

다음 중 하나라도 해당된다면 P2P담보대출 대환을 적극 검토해보세요.

• 대부업 고금리 대출 (연 15% 이상)
• 2금융권 후순위 담보대출 (연 12% 이상)
• 카드론, 현금서비스 (연 15% 이상)
• 기존 P2P 대출에서 더 낮은 금리로 재대환 가능한 경우

대환대출 절차

6단계로 정리한 대환 프로세스입니다.

• 기존 대출 잔액, 금리, 만기, 중도수수료 확인
• 금융감독원 등록 P2P 플랫폼 선정 및 한도 조회
• 총비용 계산 (신규 초기비용 + 기존 중도수수료 vs 절감 이자)
• 손익분기 시점 확인 (통상 6개월~1년)
• 대환 신청 및 기존 대출 상환 동시 진행
• 근저당권 변경 등기 (기존 → 신규)

실제 대환 사례

실제 상담 케이스를 소개하겠습니다.

기존 대출은 대부업 연 15%, 잔액 2억원이었고, 대환 대출은 P2P 연 8.5%, 2억원이었습니다.

대환대출 절감 효과

항목	금액
기존 연간 이자	3,000만원
대환 후 연간 이자	1,700만원
연간 절감액	1,300만원
초기비용	약 700만원
손익분기	약 7개월
1년 후 순절감액	600만원
5년 총 절감액	약 5,800만원

이 고객은 대환 7개월 만에 초기비용을 회수했고, 그 이후로는 순수하게 이자를 절감하고 있습니다.

후순위 대출 활용

기존 담보대출이 있어도 LTV 여력 내에서 추가 조달이 가능한 후순위 대출도 제공됩니다.

시가 5억원 아파트에 선순위 은행대출 3억원이 보유하고 있다면, 가용 LTV 80% 기준으로 5억 × 80% = 4억원이므로 후순위 가능 한도는 4억 – 3억 = 1억원입니다.

급전이 필요한데 기존 은행 대출을 건드리기 싫다면 후순위 P2P담보대출이 현실적인 대안입니다.

P2P담보대출이 적합한 경우

모든 상황에 P2P담보대출이 답은 아닙니다. 다음 경우에 유용한 대안이 됩니다.

은행 DSR 규제로 한도가 막힌 경우

소득 대비 부채가 많아 DSR 때문에 은행 대출이 불가능한 경우, P2P담보대출은 DSR 규제를 받지 않으므로 담보가치만으로 대출받을 수 있습니다.

다주택자로 규제 대상인 경우

다주택자는 LTV, DTI, DSR 등 각종 규제 대상입니다. P2P담보대출은 이런 규제에서 비교적 자유롭습니다.

소득증빙이 약하거나 신용점수가 낮은 경우

프리랜서, 자영업자, 주부 등 소득증빙이 어렵거나 신용점수가 낮아도 담보가 탄탄하면 승인 가능합니다.

단기·신속하게 자금이 필요한 경우

잔금일 임박, 긴급 자금 필요 등 빠른 실행이 필요한 경우 P2P담보대출의 간편한 절차와 빠른 심사가 유리합니다.

고금리 대출을 중금리로 대환하고 싶은 경우

대부업, 카드론 등 고금리 대출을 P2P담보대출로 갈아타면 실질적인 이자 절감 효과를 볼 수 있습니다.

최종 체크리스트 : 신청 전 반드시 확인

P2P담보대출 신청 전 다음 사항을 모두 체크하세요.

플랫폼 선택

• 금융감독원 등록 온투업체 확인
• 연체율 15% 미만 업체 선택
• 업체 재무정보 및 평판 검토

대출 조건 비교

• 금리 비교 (최소 3곳 이상)
• LTV 한도 확인
• 만기 및 상환방식 확인 (만기일시상환/원리금균등)
• 중도상환수수료 확인

총비용 계산

• 대출금리 + 플랫폼 이용료 + 설정비용 합산
• 기존 대출 중도상환수수료 포함
• 손익분기점 계산 (대환 시)

투자자 모집

• 투자자 모집 실패 시 대체 방안 마련
• 급한 자금이라면 빠른 모집 가능 플랫폼 선택

향후 계획

• 만기 시 상환 자금 확보 계획
• 만기 연장 가능 여부 확인
• 향후 은행권 재대환 가능성 및 시점 검토

담보물 확인

• 등기부등본상 권리관계 확인 (가압류, 가등기 등)
• 선순위 대출 정확한 잔액 확인
• 임차인 확인 (전월세 계약 시)

마무리하며 : 현명한 선택을 위한 조언

P2P담보대출은 분명 유용한 금융 도구입니다. 특히 부동산 대출 규제가 강화되면서 제도권 금융의 현실적인 대안으로 자리 잡았습니다.

하지만 만능 해결책은 아닙니다. 은행보다 높은 금리, 투자자 모집 리스크, 높은 초기비용, 예금자보호 미적용 등의 한계가 분명 존재합니다.

가장 중요한 건 본인의 상환능력을 냉정하게 판단하는 겁니다. 만기일시상환이 대부분이므로 만기에 목돈을 마련할 수 있는지, 매월 이자를 감당할 수 있는지 꼼꼼히 계산하세요.

그리고 반드시 금융감독원 등록 업체를 이용하고, 연체율이 낮은 플랫폼을 선택하세요. 담보가치와 계약 조건을 꼼꼼히 검토하는 것도 잊지 마세요.

P2P담보대출은 제도권 금융과 대부업 사이의 가교 역할을 하고 있습니다. 잘 활용하면 고금리 대출에서 벗어나 금융생활을 정상화할 수 있는 훌륭한 수단이 됩니다.

오늘 알려드린 내용을 바탕으로 신중하게 검토하시고, 본인에게 가장 유리한 조건을 찾으시길 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가와 상담하세요.

여러분의 현명한 금융 선택을 응원합니다!

P2P담보대출 FAQ

참조 : 에잇퍼센트